Chủ đầu tư huy động vốn khi dự án Hano Park 2 chưa thực hiện xong cơ sở hạ tầng?

 

Dự án Hano Park 2 nằm trên địa bàn phường Duy Hải (TX. Duy Tiên - Hà Nam), do Liên danh Công ty TNHH Hai Pha Việt Nam và Công ty cổ phần Đầu tư Đông Á Land làm chủ đầu tư. Tại thời điểm, dự án đang san lấp mặt bằng chuẩn bị xây dựng cơ sở hạ tầng.

 

Tuy nhiên, tại đây đã phân lô, chia phần từ bao giờ? “Mặc nhiên” để “cò” rao bán, mỗi ngày có đến hàng chục giao dịch được diễn ra, và tất cả các giao dịch này đều được “cò” đẩy theo hình thức “đặt chỗ”?

Để có được những thông tin nói trên, phóng viên tìm đến một cơ sở chuyên giao dịch bất động sản gần dự án Hano Park 2, trong vai người muốn tìm hiểu dự án để đầu cơ đất liền kề. Tại đây, phóng viên được một nhân viên (dấu tên) tiếp đón nồng nhiệt (cò đất): Nếu em đã quan tâm đến dự án Hano Park 2 thì chắc em đã tìm hiểu rất rõ về dự án này rồi, anh không nói đến nữa (nhằm né nội dung pháp lý), anh chỉ nói về thị trường tại thời điểm này của Hano Park 2 là quá hợp lý để đầu cơ, bởi giá cả ở đây rất tốt, thấp nhất khu vực Đồng Văn IV. Hầu hết các lô liền kề, biệt thự ở đây đã bán hết rồi, giá cả bây giờ khoảng 18 triệu đồng/m2; còn căn góc thì đắt hơn, tầm 22 triệu đồng/m2; đường to thì 25 triệu đồng/m2, tùy vào tài chính của mình. Tháng 03/2021, tỉnh Hà Nam đã có quyết định phê duyệt phương án giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất rồi, chủ đầu tư đang chuẩn bị vào hợp đồng rồi, trước chỉ là đặt chỗ thôi.

 

Tiếp tục tìm hiểu trên website https://www.hanopark-kimbang.com/, thông tin ở đây cho biết: “Khu đô thị Hano Park sẽ hiện nay đang trong quá trình thi công mặt bằng, hoàn thiện hồ sơ pháp lý và cho đăng ký đặt chỗ…”.

Chưa dừng lại ở đó, phóng viên tiếp tục gọi vào số hotline 0865.039.30… của website  https://hanopark.com/ để hỏi mua vài lô đầu tư của dự án thì một người đàn ông nghe máy và cho biết hiện nay đã bán hết hàng rồi, không còn nữa. Khi phóng viên gặng hỏi xem giờ muốn mua thì mua được ở đâu nhưng người đàn ông này cúp máy.

 

 

Trước thông tin chủ đầu tư dự án Hano Park  2 huy động vốn khi chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng kỹ thuật và giao dịch mua bán bằng hình thức hợp đồng đặt chỗ, phóng viên tìm đến Sở Xây dựng tỉnh Hà Nam và  Liên danh Công ty TNHH Hai Pha Việt Nam để liên hệ đặt lịch làm việc nhưng đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi từ hai đơn vị này.

Về vấn đề này, một chuyên gia pháp lý cho rằng, đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

 

Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Theo đó, muốn biết chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán hay không người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là rõ ngay.

 

Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

 

Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả là các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, Do vậy, thiệt hại (nếu có) chỉ thuộc về bên mua phải gánh chịu.

 

Mặt khác, qua tìm hiểu của phóng viên được biết, tại Điểm a, Khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai quy định:

 

“Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

 

Còn Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

“Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê:

1) Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2) Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3) Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4) Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.”

 

Như vậy, có thể thấy, việc chủ đầu tư dự án Hano Park  2 huy động vốn khi chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng kỹ thuật bằng hình thức hợp đồng đặt chỗ có dấu hiệu vi phạm  quy định của pháp luật.

 

Đề nghị UBND tỉnh Hà Nam sớm chỉ đạo các sở, ban ngành liên quan vào cuộc làm rõ để giúp người dân tránh khỏi những rủi ro không đáng có.

 

 

 

 

Hữu Thắng