Thứ năm, ngày 19 tháng 7 năm 2018 | 7:36

Chu kỳ khủng hoảng bất động sản sẽ khó lặp lại

Các chuyên gia tại hội thảo đều có nhận định chung chu kỳ 10 năm một lần, nền kinh tế Việt Nam lại xảy ra một cuộc khủng hoảng sẽ khó có cơ hội lặp lại nhất là trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).

Tại hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 18/7. Nhiều ý kiến của các chuyên gia tại hội thảo đều có nhận định chung chu kỳ 10 năm một lần, nền kinh tế Việt Nam lại xảy ra một cuộc khủng hoảng sẽ khó có cơ hội lặp lại nhất là trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).

Mức độ thanh khoản của thị trường vẫn tốt

Tại hội thảo, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu đã nhận định mức độ thanh khoản hiện nay của thị trường vẫn tương đối tốt. Cụ thể, thanh khoản tốt nhất ở TP. Hồ Chí Minh cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân, đáp ứng được nhu cầu thực của thị trường. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Đánh giá về việc thị trường BĐS có nguy cơ xảy ra cuộc khủng hoảng theo đúng chu kỳ 10 năm hay không?. Ông Châu cũng nhận định thời điểm cuối năm và bước qua năm 2019, thị trường khó xảy ra “bong bóng” BĐS. Nguyên nhân được đưa ra do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước, do các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường, và do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.

Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường BĐS thì các chủ thể đều thông minh hơn. Cụ thể, Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Đến nay, có thể nhận định không có khả năng xảy ra “bong bóng” BĐS trong thời gian tới.

*Tại hội thảo nhiều chuyên gia cùng có chung một nhận định sẽ khó xảy ra khủng hoảng trên thị trường BĐS*

Cùng với đó, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,8%, cao nhất trong 10 năm qua, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Nền kinh tế không có tăng trưởng nóng. Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, phong trào khởi nghiệp đang phát triển mạnh mẽ.

Mức tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,1% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt, đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng cho 05 lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như BĐS, chứng khoán. Bên cạnh đó, lãi suất huy động hiện nay khá ổn định, lãi suất cho vay trung và dài hạn chỉ trong khoảng 9,3-11%/năm.

Cùng vấn đề này, ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cũng thông tin, nếu 10 năm trước tín dụng vào BĐS thường xuyên ở mức cao trên 30% thì 3 năm trở lại đây con số này đã giảm mạnh, ở mức khoảng 10%. Đồng thời, về phía ngân hàng cũng thường xuyên cảnh báo, yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố thực hiện nghiêm túc việc thẩm định cho vay, chỉ xét duyệt với các chủ đầu tư có năng lực tài chính, năng lực quản trị. Nhờ đó, nợ xấu trong lĩnh vực cho vay BĐS tại TP. Hồ Chí Minh ở mức thấp, từ 2% - 2,5%.

Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng với nhiều chính sách ràng buộc để siết cho vay BĐS, như nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250%, hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%... Để phòng ngừa rủi ro tín dụng BĐS và nợ xấu phát sinh trong cơn sốt đất vừa qua, các ngân hàng thương mại đã thống kê giá đất bình quân trong 3 - 4 năm gần đây để căn cứ vào đó cho vay khoảng 50% giá trị BĐS được thẩm định, thay vì 70% - 80% như trước.

Nguồn cung BĐS chỉ đáp ứng được 5 - 10% nhu cầu

Theo thống kê, hiện nay mỗi năm dân số thành phố tăng thêm 500.000 người, trong khi nguồn cung căn hộ chỉ có 10.000 căn/năm nên mới chỉ đáp ứng được 5-10%. Ngoài ra thị trường BĐS vẫn thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước rất lớn. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2018, vốn FDI đã thu hút 3,28 tỷ USD đổ vào thị trường BĐS, tăng 53% so cùng kỳ.

Năm 2019 sẽ rơi vào đúng chu kỳ 10 năm khủng hoảng nhưng sẽ khó có thể xảy ra nhất là đối với thị trường BĐS. Cụ thể, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn đang mất cân đối. Thực tế nhu cầu nhà ở tăng mạnh tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh, nơi có sự tăng trưởng nhanh về tầng lớp trung lưu.

Theo đó, chỉ tính riêng tại khu vực TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm nguồn cung căn hộ tầm trung giảm 60% so với cùng kỳ do quỹ đất khan hiếm, thủ tục ngày càng chặt chẽ trong khi nhu cầu rất cao… Chính vì vậy, theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS khó xảy ra khủng hoảng trong thời gian tới.

Cùng vấn đề này, trước đó HoREA công bố báo cáo tình hình thị trường BĐS 5 tháng đầu năm 2018 với hàng loạt dấu hiệu sụt giảm. Cụ thể, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án giảm 9,4% so với 32 dự án đã đưa ra thị trường cùng kỳ năm 2017. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn, gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng, giảm 44,5% so với 16.506 căn cùng kỳ năm 2017.

Đối với phân khúc căn hộ cao cấp có 3.828 căn, giảm 25,9% so với 5.164 căn cùng kỳ năm 2017. Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ cao cấp lại chiếm đến 41,8% thị trường, tăng nhiều so với cùng kỳ năm 2017, chiếm 31,3%. Phân khúc căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ trung cấp chiếm 37,7% thị trường, cao hơn so với cùng kỳ năm 2017, chiếm 31,1%.

Đặc biệt, ở phân khúc căn hộ bình dân có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% so với 6.206 căn cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm 2017, chiếm 37,6%.

Thông tin từ Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong 5 tháng đầu năm cơ quan này đã giải quyết 43 hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Giải quyết 103 hồ sơ thẩm định, phê duyệt dự án, 376 hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng, thiết kế cơ sở của các dự án. Tính chung toàn thành phố đã cấp 19.712 giấy phép xây dựng, giảm 31% so với cùng kỳ năm 2017./.

Lại Hùng