CV 703/BTNMT-TCQLĐĐ: Không phải là “giấy khai sinh” cho Condotel

KTNT Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản hướng dẫn về việc cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel). Sau khi văn bản được ban hành, có nhiều ý kiến trái chiều về vấn đề trên.

Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn trên chỉ mang tính nghiệp vụ là hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các luật để thực hiện cho phù hợp.

 

1.jpg
Việc Bộ TNMT ban hành văn bản hướng dẫn về việc cấp sổ đỏ cho loại hình condotel về cơ bản không có gì mới.

Hành lang pháp lý cho loại hình condotel

Khoảng 3 năm trở lại đây, loại hình condotel không ngừng tăng về số lượng dự án được giới thiệu ra thị trường. Thống kê mới nhất trong báo cáo gửi Chính phủ của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện đã có 77 dự án với tổng diện tích hơn 18.000ha cùng với 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu. Trong khoảng thời gian từ 2015 - 2017, cả nước có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số hơn 25.000 căn. Trong đó, tập trung tại Hà Nội với hơn 4.000 căn, Đà Nẵng với hơn 4.000 căn và hơn 10.000 căn officetel trên cả nước.

Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương, trước hết là đã có sự tăng trưởng mạnh hệ thống các khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng với nhiều dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong và nước ngoài.

Dưới góc nhìn pháp luật, loại hình căn hộ condotel hiện được quy định rất rõ trong các văn bản. Mới nhất, trong Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 của Bộ Tài nguyên Môi trường “V/v hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở” đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, xác định các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Đồng thời, Nhà nước cho các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc có đơn xin thuê đất, với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu.

Mặt khác, Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức rà soát các dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Tại Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)” quy định rõ condotel là “Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”; “Diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú không nhỏ hơn 25m2”.

Tại Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch về “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch” cũng xác định nguyên tắc các bên có liên quan phải “Thực hiện các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự du lịch phù hợp với quy định của pháp luật”.

Tuy nhiên, theo HoREA, hiện vẫn còn một số nội dung chưa được xử lý tại các văn bản trên. Cụ thể, văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch chỉ đề cập đến loại hình “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, chưa bao gồm loại hình “nhà phố du lịch”, vì trên thực tế còn có loại hình “nhà phố du lịch”, hoặc có tên gọi khác là “boutique du lịch”, hoặc “shoptel” trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư bán cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp).

Văn bản “Quy chuẩn xây dựng” của Bộ Xây dựng quy định loại hình “căn hộ lưu trú (condotel)” là “căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp”, trong lúc, “căn hộ du lịch” tại các khu du lịch nghỉ dưỡng thường được xây dựng thành một tòa nhà cao tầng riêng biệt.

Mặt khác, văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ xác định phương thức xem xét cấp “sổ đỏ” cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, chưa quy định cấp “sổ đỏ” cho “nhà phố du lịch” trong khu du lịch nghỉ dưỡng. Đối với “căn hộ du lịch” khi chủ đầu tư bán cho khách hàng thì cần phải được xác định diện tích thuộc sở hữu riêng, diện tích thuộc sở hữu chung, có thể áp dụng tương tự như cách tính sở hữu riêng theo pháp luật về nhà ở đã quy định.

Ngoài ra, tại Điều 48 của Luật Du lịch quy định 08 loại cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, nhưng chưa quy định “nhà phố du lịch” cũng là loại cơ sở lưu trú du lịch, nên chưa bao quát đầy đủ các loại cơ sở lưu trú du lịch.

Về cơ bản, không có gì mới

Trước những tranh luận về thông tin Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng về việc cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ du lịch nghỉ dưỡng condotel, nhiều ý kiến cho rằng về cơ bản không có gì mới.

Theo đó, trả lời cơ quan báo chí, ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai khẳng định: “Văn bản của tổng cục là hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các luật” và văn bản gửi đi: “Chỉ là văn bản hướng dẫn, chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật”.

Ông Phấn cho biết, với trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo Nghị định 43/2014 và Nghị định 01/2017 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Về việc cấp sổ đỏ, Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ, hiện đã có quy định. Theo đó, trong trường hợp các dự án có công trình đủ điều kiện được chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản, việc chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014 và Nghị định số 01/2017 quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cũng được quy định đầy đủ tại các văn bản nói trên.

Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay nói cách khác, văn bản này không “cấp khai sinh cho condotel”.

Tuy nhiên, về lâu dài, nhiều chuyên gia đều đưa ra nhận định chung, cần phải xây dựng khung pháp lý cho bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ. Cần bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.

Cụ thể, về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án. Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng.

Cấp “giấy khai sinh” cho trường hợp nào?

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (ban hành ngày 15/5/2014) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, và khoản 22, Điều 2 của Nghị định số 1/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Loại hình căn hộ condotel từng tạo “cơn sốt” khắp các tỉnh, thành có biển trên cả nước. Tuy nhiên, do những vướng mắc về mặt pháp lý, nguồn cung của loại hình này cũng sụt giảm, đi kèm với tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư.

Cuối năm 2019, một trong những dự án condotel lớn nhất cả nước do Tập đoàn Empire làm chủ đầu tư là Cocobay Đà Nẵng đã “vỡ trận” khi thông báo không thể chi trả mức lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết với khách hàng.

Sự kiện này đã khiến nhiều chuyên gia lo ngại về sự đổ vỡ dây chuyền ở nhiều dự án khác, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

 

 

Mạnh Tiến

Ý kiến của bạn