Điểm sáng bất động sản công nghiệp

Với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế đi theo hướng xuất khẩu, sự gia tăng của các hiệp định thương mại tự do (FTAs), lực lượng lao động trẻ, các chính sách ưu đãi đầu tư cùng với vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam đã chuyển từ nền kinh tế nông nghiệp trở thành một trong những trung tâm công nghiệp và logistics phổ biến nhất khu vực châu Á. Đây cũng chính là yếu tố then chốt tạo nên sự phát triển của BĐS công nghiệp tại nước ta.

Nguồn vốn FDI tăng vọt

Theo nghiên cứu thị trường BĐS công nghiệp, nguồn vốn đầu tư châu Âu vào Việt Nam từ năm 2016 đến tháng 9/2021 tăng vọt kể từ khi Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu-Việt Nam (EVFTA) được phê chuẩn (tháng 8/2020). Cụ thể, trong 9 tháng  năm 2021, có 2.242 dự án đầu từ các nước châu Âu, tăng 164 dự án so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng vốn đăng ký là 22,24 tỷ USD, tăng 483 triệu USD so với năm trước. Những nhà đầu tư lớn từ châu Âu đầu tư vào Việt Nam như: Shell Group (Hà Lan), Total Elf Fina (Pháp và Bỉ), Daimler Chrysler (Đức), Siemens (Thụy Điển).

Các dự án FDI vào khu công nghiệp và khu kinh tế tăng 10% so với năm trước. Các dự án FDI đổ vào khu công nghiệp và khu kinh tế là 291 dự án với tổng vốn đăng ký mới ước trên 6 tỷ USD. Với 394 khu công nghiệp quy mô 121.900ha, trong đó có 286 khu công nghiệp đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt 71,8%. 108 khu công nghiệp đang được xây dựng hoặc trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng.

Chỉ số quản lý thu mua (PMI) tăng trưởng trong tháng 10 đã vượt qua ngưỡng 50 điểm, sau mức thấp nhất trong 16 tháng. Đây là lần tăng trưởng đầu tiên kể từ tháng 5, khi số ca nhiễm Covid-19 giảm và sản lượng cùng số đơn hàng mới tăng, hoạt động mua hàng được mở rộng. Giá bán tăng với tốc độ rõ rệt, nhanh nhất trong 5 tháng và đạt mức cao nhất trong 29 tháng. Niềm tin được củng cố với hy vọng đại dịch sẽ trong tầm kiểm soát.

Đối với chỉ số công nghiệp (IIP), đại dịch gây nhiều khó khăn và gián đoạn sản xuất trong quý III/2021. Chỉ số IIP tháng 10 giảm 1,6% so với năm ngoái. Mặt khác, chỉ số IIP tháng 9 giảm mức 7,5%, đây là mức giảm thấp nhất kể từ tháng 7 năm nay. Sản lượng công nghiệp giảm 4 tháng liên tiếp khi số ca nhiễm tăng cao và làm gián đoạn chuỗi cung ứng. Trung bình 10 tháng năm 2021, sản lượng công nghiệp tăng 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dưới góc độ về nguồn cung BĐS công nghiệp tại các tỉnh phía Bắc, với tổng diện tích 20.567ha, tổng diện tích cho thuê 13.143ha, tăng trưởng tỉ lệ lấp đầy tăng 2,3%, tăng trưởng giá thuê  9,8% so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ lấp đầy đạt 87%, giá thuê đất 100USD/m2.

Đối với nguồn cung và tình hình hoạt động của các khu công nghiệp tại vùng kinh tế phía Nam có tổng diện tích 47.057ha, tổng diện tích cho thuê 29.679ha, tăng trưởng tỷ lệ lấp đầy là 2,3%, tăng trưởng giá thuê 10,5% so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ lấp đầy là 87%, giá thuê đất đạt 115USD/m2.

Top 10 thị trường logistics mới nổi 

Liên quan đến hoạt động ngành hậu cần kho bãi (logistics) và thương mại điện tử, Việt Nam lọt top 10 thị trường mới nổi năm 2021. Vị trí này tăng 3 hạng lên vị trí thứ 8 trên tổng số 50 quốc gia. Trong các nước Asean, Việt Nam chỉ đứng sau Indonesia và Malaysia nhưng đứng trước Thái Lan, Philippines và Campuchia.

Đối với nền công nghiệp 4.0 và sản xuất thông minh bằng cách nâng cao chuỗi giá trị, các đối thủ bắt đầu nâng cấp năng lực sản xuất của mình. Sử dụng công nghệ mới nổi như trí tuệ nhân tạo (AI), in 3D. Ngành sản xuất có thể đạt mức tăng trưởng 16% trong chiến lược 4.0 vào năm 2030 nếu các doanh nghiệp vừa và nhỏ bắt đầu triển khai các công nghệ cấp trung bình. Các công nghệ mới có thể giúp lĩnh vực này tăng thêm 7-14 tỷ USD. Minh chứng, Tập đoàn Vingroup đã bắt đầu sử dụng 1.200 robot của ABB trong một số quy trình hoạt động của mình. KTG Industrial JSC đã phát triển nhà xưởng xây sẵn sử dụng công nghệ 4.0 tại tỉnh Đồng Nai.

Đối với mô hình khu công nghiệp (KCN) sinh thái bền vững,  Bộ Kế hoạch và Đầu tư cùng Tổ chức Phát triển Công nghiệp Liên Hợp quốc (UNIDO) đã đưa ra kế hoạch vào năm 2020 để tạo ra nhiều KCN sinh thái hơn để tăng cường công nghệ sạch và mức carbon thấp. Đồng thời, giảm thiểu sự phát thải khí nhà kính và các chất gây ô nhiễm nước, cải thiện hiệu quả sử dụng nước và quản lý hóa chất. Có 5 Khu công nghiệp được chọn làm dự án thử nghiệm sẽ được đánh giá hiệu quả hoạt động sau ba năm.

Đối với lĩnh vực kho lạnh, các nước APAC có công suất kho lạnh thấp hơn Bắc Mỹ và EU, thị trường Việt Nam dự kiến giá trị 195 triệu USD vào năm 2025 với mức tăng trưởng 12% mỗi năm. Tuy nhiên, do nhu cầu ngày càng tăng nhưng vẫn thiếu nguồn cung vì chỉ có 48 cơ sở vào năm 2019, với khoảng 600.000 kệ (80%). Vận tải lạnh với hơn 700 xe tải lạnh và xe tải thùng đông lạnh, chuỗi cung ứng lạnh ở miền Nam phát triển hơn. Nhiều nhà phát triển nước ngoài có kinh nghiệm về chất lượng, quản lý và các dịch vụ giá trị gia tăng. Sự bùng nổ của thương mại điện tử đang gây áp lực vì nhu cầu về nguồn cung tăng cao.

Thời gian xây dựng lâu kèm chi phí cao đã dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá thuê tăng từ 52 USD/tấn quý I/2020 lên 87 USD/tấn năm 2021.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ BĐS Công nghiệp Savills Vietnam, nhận định: “Kế hoạch mở cửa trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển công nghiệp của quý IV 2021 sẽ khả quan hơn so với 3 quý đầu năm. Cùng với kế hoạch mở cửa trở lại, Chính phủ luôn đồng hành, hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài, hứa hẹn khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp địa phương. Vẽ nên một bức tranh Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết”.