Loại hình BĐS sở hữu lâu dài không đáp ứng đủ nhu cầu của khách hàng

Cần có hành lang pháp lý rõ ràng

Phát biểu khai mạc tại hội thảo, ông Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch VnREA cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, có quan hệ và ảnh hưởng trực tiếp tới tất cả các ngành, lĩnh vực của  nền kinh tế khác. Hiện nay, thị trường BĐS đã phát triển có sàng lọc, trật tự và ổn định hơn theo hướng phát triển bền vững: xanh – thông minh, với nhiều sản phẩm đa dạng đã có tác động mạnh tới tình hình xã hội và đời sống người dân, nhất là ở các thành phố lớn, thúc đẩy các lĩnh vực kinh tế khác như du lịch, đầu tư (nhất là của kinh tế tư nhân) và thu hút đầu tư nước ngoài.

“Nhìn lại quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong khoảng thời gian gần 30 năm qua, tính từ đầu những năm 1990, khi nền kinh tế đất nước  từng bước được chuyển đổi từ kế hoạch hóa, tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường BĐS Việt Nam đã hình thành và phát triển từ sôi động đến trầm lắng (giai đoạn 2010 -2013 ) và cho đến nay, với sự điều hành của Chính phủ, hàng loạt các luật liên quan đến đầu tư – kinh doanh BĐS được xây dựng, điều chỉnh bổ sung, sửa đổi để như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS … đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển", ông Thắng chia sẻ.

Cùng vấn đề này, theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đặt vấn đề đưa chế độ sở hữu toàn dân vào thị trường như thế nào cho hiệu quả và cho biết, chế độ sử dụng đất đai tại Việt Nam là lâu dài. Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là cho phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt. Chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.

“Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định”, Giáo sư Võ thông tin.

Cũng theo ông Võ, khi ban hành Luật Nhà ở 2014 đã đề xuất thời hạn sở hữu đất chung cư là sở hữu có thời hạn sẽ có tác dụng tôn tạo, sửa chữa chung cư… nhưng Quốc Hội không đồng ý và cho rằng đất chung cư cũng là vô thời hạn. “Do đó, nói rằng đất ở có thời hạn càng khó hơn. Với loại hình condotel vừa có thể để ở, đồng thời có thể kinh doanh, quan điểm của tôi đất ở cho lâu dài, thì đối với condotel cũng vậy", ông Võ nói. 

Liên quan đến vấn đề pháp lý của loại hình BĐS này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam cho rằng, khung pháp lý để điều chỉnh thời hạn sở hữu của BĐS – được mua thêm thời hạn sở hữu sau khi hết thời gian được sở hữu (như Singapore). Tuy nhiên, cũng có những quốc gia rất khó để gia hạn thêm như Philippines. “Có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng BĐS đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn”, bà Dung nói.

Tâm lý khách hàng vẫn thích sở hữu BĐS lâu dài

Chia sẻ tại buổi hội thảo, đại diện CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung cho biết, trong thời gian qua có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho BĐS sở hữu lâu dài. Cụ thể, đối với sản phẩm nhà ở bán, ta có 3 dòng sản phẩm: căn hộ, sản phẩm gắn liền với đất như biệt thự, nhà phố.

Thời gian qua, thị trường đón nhận nhiều nhất là phân khúc căn hộ để bán, hầu hết đến hiện tại đều là sở hữu lâu dài. Tâm lý người mua BĐS tại Việt Nam rất thích sản phẩm có sở hữu lâu dài, nên sức tiêu thụ trên thị trường cao. Minh chứng cho điều này, tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có nguồn cung chào bán là 15.000 căn hộ, số căn tiêu thụ là 8.000 căn nhưng đến năm 2018, nguồn cung chào bán lên đến 63.000 căn và số căn tiêu thụ đã lên đến 55.000 căn. 

Khảo sát sơ bọ cũng cho thấy có sự chuyển đổi khá lớn. Cụ thể, từ năm 2014 đến 2016, số lượng người mua để đầu tư chiếm đến khoảng 65% so với 35% chỉ để ở. Từ 2017 đến 2018, khi có thêm nhiều sản phẩm ở phân khúc trung cấp, quan niệm của người mua cởi mở hơn với chung cư, tỷ lệ mua để ở lên đến 45%. Nhu cầu người mua để ở tăng lên nhiều, mối quan tâm với các dự án chung cư cũng tăng lên. Tuy nhiên số lượng được đưa ra thị trường vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế. Dẫn chứng tại TP. Hồ Chí Minh có 12 triệu dân, trong khi số căn hộ đưa ra thị trường chỉ khoảng 260.000 căn hộ.

Đối với sản phẩm căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua chủ yếu để đầu tư. Mặc dù chỉ được sở hữu hữu hạn nhưng lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố. Trong TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội còn có officetel – sản phẩm lai giữa văn phòng và căn hộ, tuy nhiên còn nhiều vấn đề về sở hữu cần cân nhắc.

Một góc nhìn khác, theo bà Dung việc sở hữu vĩnh viễn không phải lựa chọn duy nhất và đưa ra những lưu ý khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian. Cụ thể, yếu tố pháp lý quan trọng nhất, việc sở hữu có thời hạn cụ thể là trong bao nhiêu năm 50 năm hay 30 năm?. Mặt khác, các yếu tố pháp lý có được thể hiện rõ trong hợp đồng không? Ngoài ra, yếu tố tài chính như lợi nhuận cho thuê, điều khoản thanh toán, chi phí mua (bao gồm ưu đãi thuế), hỗ trợ của ngân hàng, khả năng tăng giá trị. …