Năm của phân khúc trung bình?

Nhìn lại thị trường BÐS vào những tháng cuối năm 2014 không phải các chuyên gia mà ngay nhiều người tiêu dùng cũng đã nhận thấy rõ sự chuyển biến tích cực. Trên thực tế, dấu hiệu khôi phục của thị trường đã xuất hiện từ những tháng cuối năm 2013 với khá nhiều giao dịch thành công. Bước vào năm 2014 thị trường BÐS càng về cuối năm càng tăng trưởng. Cục trưởng Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho biết, khi xem xét tới thị trường BÐS tăng trưởng hay không, người ta thường để ý tới hai tiêu chí, đó là xu hướng giá cả và số lượng giao dịch thành công.

Về giá cả của BÐS trên thị trường so với thời điểm năm 2013 đến nay hầu như không giảm mà luôn có xu hướng tăng nhẹ và hiện đang giữ mức khá ổn định. Trong giai đoạn 2011-2012 tại nhiều dự án giá căn hộ chung cư cao cấp, đất nền đã giảm sâu từ 30% đến 50% nhưng vẫn rất ít giao dịch thành công. Năm 2013 giá BÐS được nhiều chuyên gia đánh giá là đã chạm đáy và xuất hiện nhiều giao dịch thành công. Ðến năm 2014, tại Hà Nội một số dự án có vị trí tốt, đã hoàn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ (khoảng 1-2%) so với năm 2013. Cụ thể, các căn hộ chung cư cao cấp thuộc các tòa nhà CT1, CT2, CT4 dự án The Pride của Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát trên đường Tố Hữu, càng về cuối năm 2014 thì giá căn hộ loại này đã xấp xỉ hoặc tăng hơn một chút so với giá chủ dự án xuất hàng cách đây năm năm. Hiện nhiều dự án mới ở khu đô thị Dương Nội liên tục rao bán với giá 17 - 18 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Dự án Goldmark City ở đường Hồ Tùng Mậu (quận Bắc Từ Liêm) rao giá 25 - 28 triệu đồng /m2 tùy thuộc vào căn hoàn thiện cơ bản hay hoàn thiện cao cấp. Căn hộ thuộc tòa T11 khu đô thị mới Vinhomes City, đường Nguyễn Thị Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) có giá bán trung bình khoảng 1,8 tỷ đồng căn... Còn ở TP Hồ Chí Minh, các căn hộ của Công ty cổ phần sản xuất Kinh doanh XNK Dịch vụ và đầu tư Tân Bình tại Tân Phú có giá bán 13,8 triệu đồng/m2... Một số căn hộ cao cấp khác cũng đang rao bán trọn gói với giá 1,6 - 2,2 tỷ đồng/căn... Các căn hộ dành cho người thu nhập thấp hoặc các căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng được nhiều người chú ý.

Về số lượng giao dịch thành công trên thị trường BÐS đã tăng trưởng khá lớn theo từng tháng trong năm 2014. Theo thống kê của Bộ Xây dựng tại Hà Nội, trong tháng 10 có khoảng 1.250 giao dịch thành công, tăng 12% so với tháng trước; lũy kế mười tháng đầu năm 2014 có khoảng 8.550 giao dịch thành công, tăng gấp hai lần so với cùng kỳ năm 2013. Tại TP Hồ Chí Minh, trong tháng 10 có khoảng 1.100 giao dịch thành công, tăng 10% so với tháng trước, lũy kế mười tháng đầu năm 2014 có khoảng 7.550 giao dịch thành công, tăng 30% so với cùng kỳ năm 2013. Phần lớn các giao dịch này đều có mức giá nhỏ hơn 15 triệu đồng/m2. Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết con số này chưa kể giao dịch thành công diễn ra trong dân.

Năm 2015 - cơ hội cho người mua

Theo đánh giá của Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Ðình Dũng, sở dĩ thị trường BÐS năm 2014 có những tín hiệu khởi sắc như vậy, trước hết là nhờ các chính sách, các giải pháp của Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã trúng. Bởi chính sách đã dẫn dắt thị trường tạo ra cơ cấu hàng hóa BÐS hợp lý hơn. Cả nước, đến nay đã có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh diện tích căn hộ cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Song song với đó là gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội với lãi suất thấp, ưu đãi đã tạo ra niềm tin cho thị trường và thật sự giúp nhiều người có nhà ở đón Tết Ất Mùi năm 2015.

Tuy nhiên, bước sang năm 2015, thị trường BÐS vẫn đang còn nhiều thách thức khó khăn, lượng tồn kho tuy đã giảm nhiều so với năm 2013 nhưng hiện vẫn còn lớn, nhất là các sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Thị trường BÐS năm 2015 vẫn tiếp tục đối diện với các khó khăn về vốn, nhu cầu, nội lực, lòng tin của người tiêu dùng cũng như của nhà đầu tư... Vì vậy, các chính sách liên quan đã và đang sắp có hiệu lực như Luật Ðất đai năm 2013 và Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh BÐS sửa đổi có hiệu lực thi hành vào ngày 1-7-2015 sẽ tập trung giải quyết vấn đề này.

Những điểm mới trong các bộ Luật này sẽ đồng thời tác động lớn vào thị trường BÐS. Việc khuyến khích đầu tư FDI vào thị trường BÐS trong Luật Ðất đai năm 2013 và Luật Nhà ở sẽ có tác động khơi thông nguồn vốn đổ vào thị trường thông qua Công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC). Ðiều này vừa giúp giải quyết bớt BÐS tồn đọng vừa giúp thị trường BÐS đáp ứng đúng cầu của thị trường. Lâu nay việc xử lý nợ xấu trong thị trường BÐS thường bị vướng khi phát mại tài sản dù tổ chức nhiều lần vẫn không thành công vì các đối tác có khả năng mua lại không được tham gia, thí dụ các nhà đầu tư nước ngoài. Việc mở rộng sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị trường nhà ở là một đổi mới quan trọng của Luật Nhà ở năm 2014. Nếu được thực hiện nghiêm sẽ là một xung lực có tác dụng phát triển thị trường BÐS ổn định cho tương lai.

Ðồng thời, Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ra đời và có hiệu lực từ ngày 1-2-2015 với việc điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi cho vay kinh doanh BÐS và chứng khoán từ 250% xuống còn 150% (là mức thấp nhất theo thông lệ) sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nguồn vốn chảy vào thị trường BÐS. Sự nới lỏng các điều kiện cho vay với gói 30 nghìn tỷ sẽ tạo cơ hội bán hàng cho dự án nhà phân khúc trung cấp và bình dân.

Thị trường BÐS năm 2015 đang có cơ hội chuyển biến tích cực nhưng vẫn khó ấm lên vì thiếu nhà đầu cơ trung gian trên thị trường. Thị trường sẽ tiếp tục hướng tới phần lớn người mua và sẽ điều tiết để cung cấp hàng hóa phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của người dùng. Giá cả BÐS không có khả năng tăng nhiều và sẽ dần dần đi vào ổn định. Niềm tin vào thị trường sẽ được khôi phục nếu như các chủ đầu tư thật sự chú ý tới chất lượng công trình, cách quản lý tòa nhà hướng tới lợi ích của khách hàng. Có thể tin năm 2015 là thời cơ cho những người có nhu cầu cần thiết về nhà ở.