Sửa đổi Thông tư 36: Cần thiết nhưng phải có lộ trình

Sửa đổi Thông tư 36 sẽ có nhiều tác động đến thị trường bất động sản.

Các chỉ số điều chỉnh phù hợp với thông lệ quốc tế?

Trước đó, NHNN đã có Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của NHNN. Dự thảo lần này có nhiều nội dung mới như: giảm trần sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, nâng hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%.

NHNN Chi nhánh TP.Hồ Chí Minh cho rằng, việc đưa ra dự thảo chỉnh sửa các nội dung trên không ngoài mục tiêu đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng ngân hàng, nhằm hạn chế rủi ro tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đồng thời cũng tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững.

NHNN thành phố cũng đánh giá các chỉ số điều chỉnh là hợp lý với thông lệ quốc tế. Các chỉ số hiện nay (tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn 60% và tỷ lệ trích lập dự phòng 150%) là các tỷ lệ cho giai đoạn khó khăn vừa qua, nhằm kích thích tăng trưởng tín dụng cũng như tạo điều kiện phục hồi sản xuất kinh doanh. Khi thị trường phục hồi, ổn định, cần phải có sự điều chỉnh, để đảm bảo sự tăng trưởng và phát triển bền vững của hệ thống ngân hàng, gián tiếp tạo sự ổn định bền vững cho kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong các năm tiếp theo.

Với những lý lẽ trên, NHNN Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cho rằng, sự điều chỉnh của NHNN là phù hợp. Tuy nhiên, cần có lộ trình thực hiện (1-2 năm), tránh để xảy ra rủi ro chính sách và gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng.

Cùng quan điểm với NHNN thành phố, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, việc điều chỉnh của NHNN là hợp lý về mặt vĩ mô khi nền kinh tế đang có dấu hiệu thâm dụng vốn và năm 2016 có dấu hiệu thâm hụt tín dụng. Tín dụng nền kinh tế năm 2015 tăng nhanh, trong đó tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng mạnh, góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung dài hạn trên tổng tín dụng lên mức giới hạn 50%. NH thương mại đang dần trở thành NH đầu tư khi cho vay trung dài hạn. Đưa tín dụng về tiêu chuẩn là cần thiết, tăng rủi ro tín dụng bất động sản là phù hợp.

Cần cân nhắc nhiều điểm

Theo đánh giá của HoREA, những thay đổi tại lần sửa đổi này có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi sau hơn 2 năm ở đáy sâu khủng hoảng, chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản mà còn tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị.

HoREA phân tích: Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN sửa đổi khoản 5, Điều 17, như sau: “5.Tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau:a) NH thương mại: 40%; b) Chi nhánh NH nước ngoài: 40%;”(...), và tại khoản 30 (A6) phần II Phụ lục 2 kèm theo dự thảo Thông tư, xếp “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%”.

Hiệp hội cũng nhất trí về sự cần thiết sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 để phù hợp với diễn biến tình hình của nền kinh tế và của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo chỉ đạo của Phó thủ tướng Vũ Văn Ninh tại Thông báo số 215/TB-VPCP ngày 07/07/2015, yêu cầu thực hiện “theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, phù hợp với thông lệ quốc tế, bảo đảm an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng”, Hiệp hội cũng đề nghị NHNN thận trọng khi xem xét sửa đổi khoản 5, Điều 17, với đề xuất: “5.Tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: a) NH thương mại: 50%; b) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 50%;”(...), và tại khoản 30 (A6) phần II Phụ lục 2 kèm theo dự thảo Thông tư, đề nghị vẫn xếp “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%” như hiện nay; và quy định thời điểm có hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/01/2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình.

Hiện nay, trên thị trường bất động sản cũng có nhiều ý kiến cho rằng, trong giai đoạn này, chưa phải là lúc để sửa đổi, điều chỉnh Thông tư 36 khi thị trường đang phát triển tốt và Thông tư 36 mới được ban hành và có hiệu lực hơn 1 năm nay.

Minh Tuấn