Tăng cường các biện pháp quản lý chung cư

Liên quan đến vấn đề này, mới đây, tại TP. Hồ Chí Minh, Tạp chí Đầu tư bất động sản CafeLand tổ chức buổi tọa đàm với chủ đề “Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư”.

Nhiều vấn đề nổi cộm

Tại buổi tọa đàm, nhiều đại biểu nêu lên những vấn đề nổi cộm tại các chung cư hiện nay. Bà Huỳnh Ngọc Hiệp, Giám đốc Dự án Công ty Savista cho biết vấn đề thường phát sinh khi nhiều thành phần dân cư khác nhau tập trung vào một môi trường chung cư. Khi đó, mâu thuẫn xảy ra chủ yếu giữa chủ đầu tư và người mua. Tuy nhiên, về mặt quản lý, điều mà các nhà quản lý lo lắng nhất hiện nay là văn hóa ứng xử giữa các cư dân đang có vấn đề. Vì vậy, cần thiết phải xây dựng những nét văn hóa chung để gắn kết cư dân trong các dịp lễ, tết thông qua các buổi giao lưu.

Cũng theo bà Hiệp, các vấn đề về tranh chấp diện tích chung riêng, phí bảo trì cũng đang nổi cộm. Thông thường thì diện tích tranh chấp hay rơi vào phần sở hữu chung, các tiện ích mà chủ đầu tư cam kết. Tiếp đến là vấn đề tầng hầm gửi xe, nhiều mâu thuẫn xảy khi người dân cho rằng tầng hầm gửi xe cũng là của người dân. Chúng tôi phải tư vấn để dung hòa các ý kiến. Trên thực tế, nếu có nhiều tranh chấp thì giá trị tài sản sẽ có nguy cơ giảm xuống. Đối với những dự án mà chúng tôi quản lý, các bên đã có thỏa thuận rõ. Tuy nhiên, vẫn có một vài dự án vẫn xảy ra mâu thuẫn.

Nhiều chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đang phải giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng

Liên quan đến phần diện tích chung, luật sư Nguyễn Thanh Hiền, Giám đốc Công ty Luật ATIM cho biết: “Hiện tại, luật mới hay Thông tư 02/2016/ TT - BXD ngày 15-2-2016 vẫn chưa cụ thể hóa về một số khoản, điều này dễ dẫn đến tranh chấp. Chẳng hạn đối với những phần diện tích riêng thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì không thấy quy định trong luật. Ví dụ như chỗ gửi xe, nếu khách hàng không mua thì chủ đầu tư có quyền sở hữu. Thông tư 02/2016/TT - BXD liên quan đến quy chế sở hữu chung cư, cho phép chủ đầu tư được quyền bán diện tích để xe ô tô”.

Cũng theo ông Hiền, Thông tư 02/2016/TT - BXD đối với những diện tích mà chủ đầu tư xây để phục vụ các tiện ích chung thì thuộc sở hữu của chủ đầu tư và chủ đầu tư có quyền kinh doanh. Hiện nay, vấn đề này luật vẫn đang bỏ ngỏ. Trong khi Thông tư 02/2016/TT - BXD lại đề cập nội dung như vậy là không phù hợp. Do đó sắp tới khả năng sẽ còn tranh chấp về vấn đề này. Trong Luật Nhà ở không quy định phần nào sở hữu riêng của chủ đầu tư, về mặt pháp lý thì chủ đầu tư cũng là một cư dân nên sẽ có phần sở hữu riêng hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ liên quan đến việc tính giá có bao gồm những tiện ích này hay không.

Liên quan tới Thông tư 02/2016/TT - BXD, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng cho rằng: “Nội dung Thông tư 02/2016/TT - BXD đã đề cập rõ đến vấn đề quản lý chung riêng, quản lý vận hành, tổ chức bộ máy chung cư, về quyền và trách nhiệm của cơ quan Nhà nước, chủ đầu tư, cư dân và đơn vị quản lý. Theo quy định của luật pháp, đã là nhà cung cư thì phải có chỗ để xe, không nhất thiết phải là tầng hầm. Do đó, tầng hầm có thể là sở hữu chung hoặc có thể là sở hữu riêng. Vì thế, ở đây không có gì trái luật trong Thông tư 02/2016/TT - BXD cả. Chúng ta có thể tiếp nhận ý kiến để chỉnh sửa bổ sung làm rõ hơn”.

Sở hữu chung, sở hữu riêng

Nhiều “lùm xùm” tranh chấp liên quan tới việc sở hữu chung, riêng đã diễn ra tại nhiều chung cư trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh hiện nay. Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà và Thị trường BĐS - Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho rằng: “Liên quan tới vấn đề sở hữu chung riêng, thì trước đây luật quy định chưa được đầy đủ và hoàn thiện. Loại hình chung cư mới chỉ có khoảng hơn 1 thập kỷ gần đây nên các vấn đề pháp lý vẫn chưa hoàn thiện và còn nhiều lỗ hổng. Ví dụ, luật trước đây chỉ quy định chỗ để xe thuộc sở hữu chung. Nhưng sau này luật quy định rõ chỗ để xe 2 bánh là chung, còn xe 4 bánh là sở hữu riêng. Tôi cho rằng luật hiện nay đã tương đối rõ ràng, các diện tích thuộc sở hữu chung riêng như thế nào đều được quy định rõ. Việc diện tích riêng của chủ đầu tư được quy định thì họ có quyền sử dụng”.

Cùng nhận định này, ông Nguyễn Kim Long, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Căn hộ Nam Long cho hay khi tất cả các quy định sở hữu chung riêng đều có quy định trong giấy phép xây dựng, ghi rất rõ diện tích nào thuộc sở hữu của chung hay của riêng nên không có vấn đề phân biệt sau này. Liên quan đến sở hữu chung thì chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị khi được thành lập, bàn giao lại các diện tích sở hữu chung cho ban quản trị và cư dân.

Đề cập tới việc có cần điều chỉnh gì trong phần diện tích chung riêng, công cộng?, Luật sư Nguyễn Thanh Hiền cho biết: “Tôi thấy vấn đề tranh chấp chung riêng xảy ra rất nhiều. Ở góc độ pháp lý, cả luật mới và Thông tư 02/2016/TT - BXD đã có những quy định và hướng dẫn rõ hơn trước. Tuy nhiên, vẫn chưa thực sự cụ thể về diện tích sử dụng chung, diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư. Chỉ thấy quy định về sở hữu tầng hầm của chủ đầu tư là khá rõ. Thông tư 02/2016/TT - BXD có lồng về sở hữu chung riêng nhưng có một điều khá mâu thuẫn là cho phép chủ đầu tư được bán chỗ để xe. Chủ đầu tư còn có quyền sở hữu kinh doanh các phần tiện ích trung tâm thương mại, hồ bơi, thực tế đã xuất hiện các trường hợp tranh chấp. Trong khi luật còn bỏ ngỏ nhưng Thông tư 02/2016/TT - BXD lại quy định như vậy nên có thể tiếp tục xảy ra tranh chấp. Do đó, vấn đề này cần xem xét để tính giá bán và làm cơ sở để xử lý những tranh chấp xảy ra”.

Liên quan tới việc phí bảo trì tại các chung cư hiện nay, bà Huỳnh Ngọc Hiệp cho rằng: “Phí chung cư đã được đề cập rõ trong các văn bản quy định. Nhưng từ sau 2010 thì phí bảo trì đã được quy định rõ ràng. Theo tôi được biết có nhiều ban quản trị nhận được phí bảo trì đều đặn. Vướng mắc hiện nay là tiền lãi phát sinh của phí bảo trì thường gây căng thẳng trước khi chuyển qua chủ đầu tư, còn vấn đề phí bảo trì gốc từng căn hộ thì đã được giải quyết”.

Mạnh Tiến