Thị trường Condotel: Chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng!

Nguồn cung căn hộ condotel tăng mạnh

Trong khoảng 3 năm trở lại đây, loại hình condotel không ngừng tăng về số lượng dự án được giới thiệu ra thị trường.

Thống kê mới nhất trong báo cáo gửi Chính phủ của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hiện đã có 77 dự án với tổng diện tích hơn 18.000 ha cùng với 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu. Trong khoảng thời gian từ 2015 - 2017, cả nước có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số hơn 25.000 căn. Trong đó, tập trung tại Hà Nội với hơn 4.000 căn, Đà Nẵng với hơn 4.000 căn và hơn 10.000 căn officetel trên cả nước.

Năm 2016 tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2. Sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương, trước hết là đã có sự tăng trưởng mạnh hệ thống các khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng với nhiều dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong nước và nước ngoài.

Theo các chuyên gia bất động sản, dù khai sinh từ năm 2009, nhưng đến nay, sau 1 thập kỷ, thị trường condotel tại Việt Nam vẫn duy trì tình trạng pháp lý nửa vời, mang lại rủi ro rất cao cho nhà đầu tư do thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý...

Hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất của condotel vẫn là hợp đồng mua bán giữa khách hàng với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa có căn hộ condotel nào được cấp sổ đỏ mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn.

TS Huỳnh Phước Nghĩa - Phó Trưởng Khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế - Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, có 3 vấn đề liên quan đến condotel cần phải được chấn chỉnh: Thứ nhất, phải sắp xếp lại khung pháp lý; Thứ hai, phải khẳng định quyền kinh doanh trên căn condotel và tính pháp lý trong quyền góp vốn mua condotel, đồng thời ngăn chặn việc mua bán sang tay kiếm lời; Thứ ba, cần phải định danh về khái niệm condotel và xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng.

“Việc Cocobay vỡ trận vừa qua khiến giới đầu tư và chuyên gia lo ngại hiệu ứng domino có thể xảy ra với condotel, làm tê liệt phân khúc bất động sản du lịch này. Hiện nay, chủ đầu tư condotel đang loay hoay không biết vận dụng cơ chế nào, còn Nhà nước thì lúng túng trong việc kiểm soát tình trạng phát triển loại hình bất động sản này. Ngay cả các cơ quan, bộ ngành trung ương và địa phương đồng ý phương án chuyển condotel thành căn hộ cũng chỉ là giải quyết cho một vài trường hợp cụ thể chứ không phải là giải pháp lâu dài”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Trả lời vấn đề này, ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho biết, hiện nay có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình condodel. Song việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong pháp luật không có quy định về condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ, trong khi condotel là từ du nhập.

Ngoài ra, theo Luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất. Chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được nêu ra trong Luật Đất đai.

Cũng theo ông Phấn, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng được quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai của Chính phủ. Bộ Tài nguyên và Môi trường có quan điểm cầu thị, cần làm rõ pháp lý, nếu chưa có thì phải tiếp thu, bổ sung, nếu không phù hợp với thực tiễn thì điều chỉnh.

Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel chỉ có Đà Nẵng và Bình Định nhưng tại 2 địa phương này lại sáng tác ra khái niệm mù mờ nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Thực tiễn phản ánh đến nay không có địa phương nào, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ánh khó khăn trong công tác này. Đất giao sản xuất kinh doanh, phê duyệt hồ sơ dự án kinh doanh dịch vụ thời hạn 50 năm, thì đầu ra giấy chứng nhận quyển sử dụng đất cũng phải tuân thủ điều này, không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel là đất ở lâu dài, như vậy là trái luật.

Pháp lý cho condotel, nhiều vấn đề phải bàn

Dưới góc độ quản lý xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, vấn đề condotel đã từng được bàn thảo từ năm 2015, đây là loại hình du nhập từ nước ngoài, có sự nhầm lẫn hình thức kinh doanh. Thống kê chưa đầy đủ trên cả nước có khoảng 55.000 căn hộ condotel, tập trung phần lớn ở Khánh Hoà, Phú Quốc và các tỉnh ven biển.

Trong 2 năm trở lại đây, dư luận tiếp tục tranh cãi vấn đề condotel là nhà ở hay không phải là nhà ở. Bộ Xây dựng đã khẳng định đây không phải là nhà ở, condotel là tên gọi của nước ngoài, pháp luật Việt Nam không sử dụng từ ngữ này.

“Condotel là cơ sở lưu trú du lịch. Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định là đất kinh doanh dịch vụ. Nên thống nhất tên gọi là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch để từ đó thể hiện đúng trách nhiệm và vai trò quản lý của ngành văn hoá, du lịch. Trong đầu tư xây dựng, do áp dụng từ ngữ nước ngoài nên pháp luật Việt Nam chưa thể điều chỉnh được ngay. Bộ Xây dựng đã xây dựng tiêu chuẩn và cần bổ sung tiêu chuẩn này trong pháp luật xây dựng. Còn điều kiện kinh doanh condotel đã được quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản về hợp đồng mua bán theo mẫu và sự ràng buộc đối với năng lực chủ đầu tư cả về chuyên môn lẫn tài chính”, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho biết.

Theo ông Lương Hoài Nam, thành viên Tổ tư vấn du lịch quốc gia cho rằng, căn hộ du lịch (condotel) là loại hình BĐS cần thiết để phát triển du lịch Việt Nam trong bối cảnh ngành tăng trưởng nhanh nhưng cơ sở lưu trú hiện tại còn rất thiếu cho phân khúc khách hàng cao cấp. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án condotel bị biến tướng từ sản phẩm BĐS sang sản phẩm tài chính, sản phẩm chứng khoán, với lợi nhuận cam kết lên đến 12%/năm, ảnh hưởng đến sự phát triển của loại hình này.

Trong góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Đình Trung – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hung Thinh Corp chia sẻ: “Hiện nay pháp luật Việt Nam như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS chưa có thuật ngữ “condotel” nên chưa thừa nhận loại hình BĐS này, gây khó khăn cho chủ đầu tư trong thiết kế, xây dựng và kinh doanh. Đơn vị tư vấn thiết kế phải vận dụng các quy định liên quan đến khách sạn, nhà ở, chợ để thiết kế loại hình condotel. Đối với việc chuyển nhượng loại hình này, chủ đầu tư thường vận dụng về căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn, để bán cho thuê. Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS quy định về nhà chung cư nhưng lại chưa điều chỉnh đối với condotel, nếu pháp luật không điều chỉnh sẽ dễ xảy ra tranh chấp.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (HoREA) TP. Hồ Chí Minh, các chủ đầu tư đánh vào lòng tham người mua condotel khi đưa ra cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm. Trong khi đó, “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt vì trong các hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, mỗi “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

Do đó, HoREA đề nghị cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn” cho người mua theo thời hạn của dự án. HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch trình Chính phủ quy định tiêu chuẩn thiết kế đối với loại hình condotel.