Thông tư 02/2016/TT - BXD: Nhiều bất cập

Tại Hội nghị triển khai Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng do Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh tổ chức đầu tháng 4/2016, nhiều ý kiến cho rằng, Thông tư  02 có nhiều tiểu tiết, khó thực hiện, chưa đi sâu vào các vấn đề sát sườn và thiếu chế tài xử lý.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư gặp khó khăn vì Thông tư 02.

Nhiều quy định “trên trời”

Các quy định trong Phụ lục Mẫu nội quy về quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD có nhiều điểm không khả thi và khó thực hiện. Cụ thể, quy định tại phụ lục số 1 của Thông tư 02, “hành vi gây mất an ninh, trật tự, nói tục, chửi bậy, sử dụng truyền thanh, truyền hình hoặc các thiết bị phát ra âm thanh gây ồn ào làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư”. Nhiều ý kiến cho rằng, những quy định tại Thông tư bị trùng với quy định trong luật, các văn bản dưới luật ở Việt Nam như hành vi đánh bạc, mại dâm, mua bán, tàng trữ chất ma túy…

Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng (Tổng hội Xây dựng Việt Nam), những vấn đề liên quan đến văn hóa, nếp sống văn minh đô thị đã có các đơn vị hành chính cấp phường, xã đảm trách. Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực xây dựng không thể “lấn sân” sang cả vấn đề văn hóa - xã hội.

Hay phụ lục số 02 của Thông tư, quy định về hợp đồng dịch vụ quản lý nhà chung cư phải có tên, địa chỉ người đại diện ký hợp đồng, quy mô diện tích… Quy định này là thừa, vì trong bất kỳ các hợp đồng kinh tế đều có sẵn biểu mẫu và được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật.

Tại Điều 19 của Thông tư về yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư, nêu rõ: “Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự, ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư”. Quy định này có sự phân biệt đối xử, hạn chế quyền công dân. “Cư dân đã hoàn thành án phạt tù, trở về địa phương, được xóa án tích thì có quyền công dân bình đẳng như những người khác. Vì vậy, quy định cấm họ ứng cử vào Ban quản trị chung cư là trái với quy định của pháp luật”, một luật sư thuộc Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết.

Nhiều điểm bất cập

Phản ứng trước các quy định bất cập của Thông tư số 02, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng, quy định tại Điều 8 đang tạo kẽ hở cho chủ đầu tư kiếm lợi, còn cư dân thiệt thòi. Cụ thể: “Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng, hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó, hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư”. Theo ông Châu, quy định vô hình chung đã hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà chung cư đang sở hữu chỗ để xe ô tô và tạo lợi thế cho chủ đầu tư. Ngoài ra, Thông tư đã không hạn chế quyền của chủ đầu tư đã sở hữu chỗ để xe ô tô.

Hay tại Khoản 2, Điều 30 quy định diện tích thông thủy căn hộ là cơ sở tính giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nhưng tại khoản 3.a, Điều 31 lại quy định trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận “thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận”. Hai nội dung này đã có nội hàm không trùng khớp với nhau, bởi trước ngày 15/10/2010 (ngày Thông tư 16/2010/TT-BXD có hiệu lực) thì diện tích căn hộ ghi trong Giấy chứng nhận được tính theo tim tường; và từ ngày 15/10/2010 đến ngày 8/4/2014 thực hiện Thông tư 16/2010/TT-BXD lại có hai cách tính diện tích căn hộ hoặc theo tim tường, hoặc theo thông thủy; và từ ngày 8/4/2014 đến nay (ngày Thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực), đã thống nhất tính diện tích căn hộ theo thông thủy.

Bộ Xây dựng cần xem xét sửa đổi điều khoản này và bổ sung thêm vào “Chương V: Điều khoản chuyển tiếp” của Thông tư 02 để tránh xảy ra thiệt thòi khi tính phí quản lý vận hành chung cư đối với những căn hộ tính diện tích theo tim tường so với căn hộ tính theo thông thủy trong cùng tòa nhà chung cư. “Nếu những bất cập nói trên được sửa đổi sẽ tạo nhiều thuận lợi cho cả người tiêu dùng lẫn chủ đầu tư trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư”, ông Châu nói.

Chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân đánh giá: “Thông tư 02/2016/TT - BXD đã giúp chấn chỉnh lại các hoạt động của tòa nhà và chung cư. Thông tư 02 được ban hành sẽ đem lại lợi ích cho người dân, cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, có một số điểm, khoản trong Thông tư có sự chồng chéo, cụ thể thay vì tại Phụ lục số 01 có cấm các hành vi nói tục, sử dụng âm thanh gây ồn ào thì thay bằng các nội quy cho các chung cư đó để họ thực hiện”.

Cũng theo ông Nhân, việc tính diện tích căn hộ đã được nhà nước quy định cụ thể, tính từ tim tường tới tất cả các phòng, tuy nhiên chủ đầu tư có thể tính diện tích căn hộ theo thông thủy và những yếu tố khác. Do đó, giữa người dân và chủ đầu tư cần có sự thỏa thuận nhằm đảm bảo lợi ích của cả hai bên. Thông tư 02 có nhiều điểm mới, là công cụ để quản lý sử dụng nhà chung cư, trên cơ sở đó chủ đầu tư có cơ sở pháp lý để quản lý tốt hơn tránh các trường hợp tranh chấp, khiếu kiện đã xảy ra trong thời gian qua.

Nói về những điểm bất cập của Thông tư 02/2016/TT-BXD, chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho rằng, Thông tư 02 mang nhiều yếu tố của Luật Dân sự cũng như các yếu tố khác. “Bộ Xây dựng với chức năng quản lý nhà nước về xây dựng, do đó cần tách biệt các trường hợp cụ thể sẽ do cơ quan nào quản lý, thẩm quyền, chế tài xử lý để tránh trường hợp chồng chéo, không đúng chức năng nhiệm vụ trong một số điểm tại Thông tư”, Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân khuyến cáo. 

Lại Hùng – Trường Sơn