Thông tư số 22/2019/TT-NHNN: Tác động mạnh vào thị trường BĐS

Việc ban hành Thông tư số 22 được cho là sẽ tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản (BĐS) bởi Ngân hàng Nhà nước ngày càng siết cho vay vào lĩnh vực này.

Quy định tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn

Thông tư số 22 được ban hành với nội dung siết lại các hoạt động của ngân hàng theo hướng “an toàn hơn”. Ngoài ra, Thông tư có điểm đáng chú ý là, quy định rõ lộ trình tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn.

Cụ thể, từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ này là 40%; tiếp đến, từ ngày 01/10/2020 đến ngày 30/9/2021 là 37%. Từ ngày 01/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 01/10/2022  giảm xuống còn 30%.

Quy định nói trên đã được nới lỏng hơn so với dự thảo Thông tư được NHNN đưa ra lấy ý kiến trước đó. Trước đây, NHNN đã đưa ra 2 phương án: Thứ nhất, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn đến hết ngày 30/6/2020 là 40%. Từ ngày 1/7/2020 đến ngày 30/6/2021, tỷ lệ áp dụng là 35% và từ sau ngày 1/7/2021 là 30%.

Thứ hai, tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn ở mức 40% đến ngày 30/6/2020 và giảm còn 37% từ ngày 1/7/2020 đến ngày 30/6/2021. Sau đó, từ ngày 1/7/2021 đến ngày 30/6/2022, tỷ lệ này hạ xuống mức 34% và từ ngày 1/7/2022 giảm xuống 30%.

Điều này đã được dự báo trước bởi lộ trình giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã được NHNN công bố tại các dự thảo trước đó. Theo số liệu của NHNN, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn vào cuối tháng 8/2019 chỉ có 27,61%. Trong đó, nhóm ngân hàng thương mại (NHTM) nhà nước là 30,61%, nhóm NHTM cổ phần là 30,91%.

Điều này đã được phần lớn các ngân hàng đáp ứng yêu cầu của quy định này. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn còn nhiều ngân hàng nhỏ có tỷ trọng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trên 40%. Như vậy, mặc dù lộ trình kéo tỷ lệ này xuống ở mức khá thấp là 30% còn gần 3 năm nữa mới thực hiện, nhưng điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới nhiều ngân hàng.

Thời gian qua, đã có hiện tượng lãi suất cho vay tăng khá mạnh ở nhiều ngân hàng. Nếu tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm xuống, sẽ làm cho chi phí vốn tăng và nguồn vốn cho vay trung dài hạn giảm. Do đó, lãi suất thời gian tới sẽ không thể giảm và việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp cũng sẽ khó khăn hơn.

Ngoài ra, Thông tư số 22 quy định rõ tỷ lệ cấp tín dụng so với vốn huy động từ ngày 01/1/2020 tối đa ở mức 85%. Đây là quy định sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các ngân hàng bởi tỷ lệ cho vay so với huy động của các ngân hàng đang ở mức khá cao.

Thông tin từ NHNN, tính đến cuối tháng 9/2019, tỷ lệ huy động/cho vay của toàn hệ thống ngân hàng vẫn còn 88,13%. Trong đó, nhóm NHTM nhà nước là 91,47%, nhóm NHTM cổ phần 84,61%.

Thống kê cụ thể từng ngân hàng cho thấy, tính đến hết quý II/2019, một số ngân hàng có tỷ lệ cho vay/huy động rất cao. Chẳng hạn, tại Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPB), Ngân hàng Tiên Phong, Ngân hàng Quốc tế Việt Nam (VIB), Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), tỷ lệ này vẫn trên 100%. Một loạt ngân hàng khác như Liên Việt (LPB), Quân Đội (MBB), Á Châu (ACB), An Bình (BAB)…, tính đến cuối tháng 6/2019, vẫn có tỷ lệ cho vay so với huy động trên 85%.

Như vậy, với việc “siết” tỷ lệ vốn huy động/cho vay về mức 85%, NHNN đã tung một cú sút mạnh về phía các ngân hàng. Trong đó, bị ảnh hưởng lớn nhất là nhóm NHTM nhà nước vốn đang có tỷ lệ này khá cao. Điều này cũng sẽ làm cho nguồn vốn cung ra nền kinh tế trong những tháng tới sẽ khó khăn hơn và lãi suất sẽ có thể tiếp tục tăng.

Nhiều ý kiến của chuyên gia kinh tế đều nhận định, việc NHNN dần siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn là hợp lý. Tuy nhiên, về nguyên tắc, cơ cấu nguồn vốn huy động như thế nào thì phải cho vay như thế, không thể lạm dụng quá nhiều việc dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Về dài hạn, NHNN cần có những biện pháp quản lý có tính chất dài hơi hơn chứ không đơn thuần chỉ là biện pháp hành chính như hiện nay.

Hạn chế cho vay BĐS

Thông tư số 22 được ban hành đúng thời điểm thị trường BĐS đang trầm lắng bởi nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau. Việc ban hành thông tư này không chỉ siết lại hoạt động cho vay để đảm bảo an toàn hơn cho hệ thống ngân hàng mà mục tiêu nhắm đến còn là hạn chế cho vay lĩnh vực BĐS.

Cụ thể, Thông tư số 22 đã tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%. Hệ số rủi ro này được áp dụng để tính (mẫu số) trong việc xác định hệ số an toàn vốn (CAR) của ngân hàng. Hệ số rủi ro càng cao thì CAR càng giảm. Do đó, việc tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS thêm 50 điểm phần trăm sẽ ảnh hưởng lớn đến rất nhiều ngân hàng.

Thời gian qua, dòng vốn đang chảy mạnh vào thị trường BĐS. Dư nợ cho vay đầu tư BĐS ở một số ngân hàng tăng lên khá nhanh. Cụ thể, theo số liệu của NHNN, tính đến cuối tháng 6/2019, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt gần 1,4 triệu tỉ đồng, tăng 6,5% so với cuối năm 2018 và chiếm 18,2% tổng dư nợ nền kinh tế. Tuy nhiên, phần lớn trong số này (66%) là tín dụng tiêu dùng BĐS, còn lại chỉ có 34% là tín dụng kinh doanh BĐS.

Hiện phần lớn các ngân hàng đều có CAR lớn hơn 8% theo quy định và tín dụng kinh doanh BĐS chiếm một tỷ lệ không cao, nhưng đối với nhiều ngân hàng, việc tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hệ số CAR. Do đó, việc ngân hàng thận trọng hơn khi cho vay đầu tư BĐS cũng là điều tất yếu.

Thông tư 22 còn siết lại việc khách hàng cá nhân vay mua BĐS cao cấp. Cụ thể, các khoản cho vay với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỉ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020.

Với gần 1 triệu tỉ đồng hiện đang cho vay tín dụng tiêu dùng BĐS, trong đó có tỷ lệ không nhỏ người vay để đầu tư BĐS cao cấp với số tiền trên 4 tỉ đồng, quy định này ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định tài trợ của ngân hàng cho những cá nhân vay tiền lớn để đầu tư BĐS cao cấp.

Ở góc độ khác, có ý kiến cho rằng, việc ban hành Thông tư số 22 với nhiều quy định mới sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, chỉ dựa vào vốn ngân hàng, có thể gây rủi ro cho thị trường. Song, nếu siết quá chặt vốn vào lĩnh vực này, có thể làm giảm nguồn cung dự án BĐS, đẩy giá sản phẩm tăng cao trong thời gian tới.                      Lại Hùng

Mới đây, Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng đã yêu cầu NHNN các tỉnh, thành phố thường xuyên theo dõi, nắm bắt tình hình thị trường BĐS và kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực này trên địa bàn, nhất là tại các khu vực có hiện tượng sốt đất.

Trong trường hợp có biến động bất thường, NHNN các tỉnh, thành phố cần chủ động thực hiện khảo sát, đánh giá và kịp thời báo cáo, đề xuất với NHNN biện pháp xử lý.

Đồng thời, tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng, đặc biệt là tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, cho vay phục vụ đời sống, tiêu dùng của các tổ chức tín dụng, công ty tài chính, đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích, an toàn, hiệu quả và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Thực tế trên cho thấy, khi lộ trình siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn được chính thức ban hành, các ngân hàng buộc phải tái cơ cấu nguồn vốn, nên sẽ giảm cho vay trung - dài hạn.