Vận hành BĐS đa sở hữu, nhiều nút thắt cần gỡ

Hết năm 2018, cả nước có hơn 4.400 toà chung cư

Theo đó, sáng 25/6 tại TP. Hồ Chí Minh , Báo Đầu tư phối hợp với Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim tổ chức Tọa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận”. Tọa đàm có sự tham gia của lãnh đạo Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia, luật sư am hiểu về lĩnh vực này và hơn 100 đại diện các doanh nghiệp BĐS, các đơn vị quản lý, vận hành bất động sản, ban quản trị các chung cư trên địa bàn thành phố.

Cuộc tọa đàm đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang dự kiến sửa đổi Luật Nhà ở và tiến hành sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đồng thời, sự kiện này có sự tham gia của lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - những người trực tiếp dự thảo Thông tư sửa đổi nói trên.

Tính đến cuối năm 2018, cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, hai thành phố lớn nhất là TP. Hồ Chí Minh có khoảng 1.440 chung cư, Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.

Chung cư không chỉ trở thành một trong những phân khúc sôi động bậc nhất trên thị trường BĐS nhiều năm qua với hàng chục ngàn căn hộ chung cư bán ra mỗi năm, một ngành công nghiệp quản lý, vận hành các tòa nhà đa sở hữu cũng đã bắt đầu hình thành với hàng trăm đơn vị cung cấp dịch vụ trong và ngoài nước tham gia kinh doanh.

Trước vấn đề này, theo ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên Tập Báo Đầu tư trong quá trình hình thành, quản lý và vận hành các dự án BĐS đa sở hữu vừa qua cũng xuất hiện rất nhiều vấn đề, nút thắt không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS, đến các thành viên thị trường mà còn có nguy cơ gây ra những bất ổn về trật tự xã hội.

Số liệu thống kê, hiện TP. Hồ Chí Minh có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp do những quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thời điểm hiện tại cũng phải thừa nhận, ngoài lý do mục tiêu giữ quỹ bảo trì của chủ đầu tư, thì không phủ nhận rằng, Ban quản trị nói là có tư cách pháp nhận, nhưng thực tế làm con dấu cho ban quản trị không dễ. Việc các Ban Quản trị không thực sự được thừa nhận dẫn đến việc đấu tranh và ra quyết định của các Ban Quản trị khi có vấn đề từ phía chủ đầu tư là không thực sự dễ dàng. Hiệp hội vừa làm việc với Bộ Xây dựng, nhưng vẫn không thể xử lý được.

“Chúng tôi cho rằng, quy định đã có, nhưng quan trọng là mình thực thi nó như thế nào, và cần phải bổ sung chỉnh sửa sao cho ban quản trị thể hiện được vai trò và trách nhiệm của mình. Khi Ban quản trị có được tiếng nói thì họ sẽ có thể tham gia sâu hơn trong các hoạt động quản lý tòa nhà sau này. Tất nhiên, cũng phải lưu ý rằng, những người nằm trong Ban quản trị phải là những người có năng lực thực sự, phải rất chuyên tâm và hiểu được những câu chuyện khi vận hành một chung cư. Khi đã đạt được những điều này tôi tin rằng những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và ban quản lý sẽ giảm thiểu đáng kể”, ông Châu nói.

5 nhóm nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

Theo bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus cho rằng vấn đề của việc sử dụng quỹ bảo trì để làm gì, trong Thông tư 02 đã quy định rõ. Tuy nhiên, Thông tư 02 chỉ ghi nội dung chứ không ghi rõ là chi như thế nào. Do đó, vấn đề là hiện nay là phải minh bạch các mục tiêu đó. Thực ra, là có cơ chế và phải minh bạch các phương thức thực hiện đó. Ví dụ như, Ban Quản trị thì vấn đề chi tiêu tài chính sẽ ra sao, giám sát ra sao…, “nhưng người ta không thực hiện thì xử phạt như thế nào. Như vậy, quay trở lại câu nói thứ nhất là pháp luật quy định cho đầy đủ, thứ hai là hướng dẫn cho đầy đủ, thứ ba là phạt cho thật nặng”, bà Châu nhấn mạnh.

Ông Phan Đình Phượng, Thành viên Ban quản trị chung cư Hoàng Anh Gold House, cho biết phát sinh mâu thuẫn, cần có một căn cứ để làm chuẩn và phân định bên nào đúng bên nào sai. Và đó chính là cơ sở pháp lý, các văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước ban hành. Tuy nhiên hiện nay, các văn bản pháp lý vẫn chưa đầy đủ và chưa phù hợp, chưa đáp ứng đúng quy mô phát triển của xã hội trong lĩnh vực BĐS đa sở hữu này.

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, qua theo dõi, nhận thấy rằng, các hình thức tranh chấp có nhiều, nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn.

Thứ nhất, thời gian vừa qua có 1 số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng, chẳng hạn như cách tính lô gia. Đối với trường hợp này thực hiện theo hợp đồng. Đây là tỷ lệ số người tham gia hội nghị chung cư lần đầu yêu cầu quá cao, trong khi thực tế nhiều nhà chung cư không thể được, hoặc quy định về chế tài xử phạt.

Thứ hai, một số chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hoặc thời gian đầu thực hiện sau đó chuyển nhượng dự án không thông báo cho khách hàng, gây ra việc nhầm lẫn, không biết thẩm quyền trách nhiệm là ai. Một số chủ đầu tư không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng.

Thứ ba, mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý.

Thứ tư, thực tế về cơ bản pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư đã tạo ra hành lang pháp lý khá đầy đủ, tuy nhiên, cái vấn đề trong thời gian vừa qua xảy ra tranh chấp do công tác thực thi pháp luật là chủ yếu.

Thứ năm, các đối tượng nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình.

Về phí bảo trì, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và sẽ có những ghi nhận ý kiến và kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đang diễn ra. Về cơ quan quản lý ban quản trị, về quy định cấp quận ra quyết định công nhận Ban Quản trị. Tuy nhiên, nếu thành viên Ban Quản trị sử dụng sai phí bảo trì thì đã có quy định trong Luật dân sự, rất đầy đủ và cũng tương đối nghiêm khắc. 

Cũng theo ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, tới cuối tháng 6/2019, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện dự thảo sửa đổi Thông tư 02, xin ý kiến rộng rãi các bên liên quan trên cổng thông tin điện tử của bộ.