Ba Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8: Khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội

Tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển, nâng cao giá trị kinh tế

Việt Nam là quốc gia đang phát triển, nông nghiệp giữ vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, trong đó đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với hơn 9,1 triệu hộ nông dân, chiếm 1/3 dân số cả nước.

Vì thế, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.

Nghị quyết số 18-NQ/TW đặt ra yêu cầu đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Đứng trước những yêu cầu đòi hỏi của sự phát triển kinh tế đất nước, trong đó nhằm phát huy tối đa, hiệu quả nguồn lực đất đai, Chính phủ đã trình Quốc hội sớm ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm 5 tháng so với thời điểm đã được Quốc hội quyết định trước đó.

Theo các đại biểu Quốc hội, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm 5 tháng so với thời điểm đã được Quốc hội quyết định trước đó là quyết định vô cùng đúng đắn, giúp tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn về đất đai hiện nay. Đặc biệt, giúp giải phóng được nguồn lực đất đai, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội, tháo gỡ khó khăn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án đầu tư công và nhiều ngành kinh tế liên quan.

Ba luật trên đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước ta, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các luật trước đây, đồng thời, có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Đại biểu Lý Thị Lan, đoàn ĐBQH Hà Giang.

Đại biểu Lý Thị Lan, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Giang cho biết, Luật Đất đai lần này đã cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa; được thỏa thuận quyền nhận sử dụng đất để làm nhà ở thương mại… Những nội dung này rất có lợi cho người dân.

Việc cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa kèm theo các điều kiện về bảo toàn diện tích đất nông nghiệp là phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn hiện nay. Từ đó, tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp trong bối cảnh mới và nâng cao giá trị kinh tế của nghề trồng lúa.

Giám đốc HTX Nông sản Toàn Phát (Khoái Châu - Hưng Yên) Nguyễn Văn Phát cho biết: Sinh ra và lớn lên ở vùng đất châu thổ sông Hồng màu mỡ, nhiều năm qua tôi muốn phát triển kinh doanh, mở rộng nhà xưởng để sản xuất nhưng rất khó khăn, bởi Luật Đất đai trước đây không cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng. Luật Đất đai mới đã cho phép tôi được chuyển nhượng đất nông nghiệp.

“Ba luật này có hiệu lực sớm sẽ là cơ hội để các HTX nông nghiệp  có điều kiện mở rộng và phát triển sản xuất, nâng cao giá trị các sản phẩm nông nghiệp, tạo công ăn việc làm và phát triển kinh tế tại địa phương”, ông Phát nói.

Giám đốc Công ty Luật Đình Vũ (Hà Nội) Vũ Đình Thọ cho rằng, Luật Đất đai 2024 đã hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương. Luật cũng quy định tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu...

Giúp thị trường bất động sản ổn định

Nhiều năm qua, nhu cầu ở của người dân tăng rất cao, nhất là ở các thành phố lớn hoặc những nơi có khu công nghiệp. Tuy nhiên, giá nhà ở và bất động sản thường xuyên tăng “chóng mặt”, làm những người có nhu cầu mua bất động sản, nhà ở khó có thể có được mong muốn. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được sớm triển khai sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý, đặc biệt về thủ tục và quy trình đầu tư dự án, giúp nguồn cung nhà đất dồi dào hơn, tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

Ba luật sớm được thực hiện sẽ tạo điều kiện ổn định thị trường BĐS.

Đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Đắk Nông) cho biết, dư luận xã hội đều cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách mới của Đảng, khắc phục những tồn tại, bất cập của các luật trước đây, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền hợp lý, hiệu quả, đồng thời có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, đột phá, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, lành mạnh hóa thị trường nhà ở, bất động sản… Điều này được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Vì vậy, việc điều chỉnh hiệu lực sớm của các luật sẽ đảm bảo sớm đưa các quy định mới, đột phá, có lợi cho người dân, doanh nghiệp và sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước vào thực thi áp dụng trong thực tiễn.

Theo Kiến trúc sư Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư làm nhà ở xã hội, như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, chủ đầu tư được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn lãi suất ưu đãi…

“Việc nêu rõ trong luật rằng không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất sẽ rút ngắn thủ tục hành chính đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội”, ông Khiết đánh giá.

Như vậy, khi Luật Nhà ở có hiệu lực sớm thì nhiều dự án chung cư, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội sẽ được rút ngắn thời gian thủ tục dự án, hỗ trợ tăng nguồn cung.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Thủ tục rõ ràng, thời gian rút ngắn thì giá bán sản phẩm có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý. Khi nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư cũng phải tính toán lại giá bán để phù hợp với thu nhập của người mua nhà.

Còn tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế nhận định, khi 3 luật mới có hiệu lực sớm, tuy nhà đất khó giảm giá nhưng sẽ không còn tình trạng tăng giá vô tội vạ. Bởi lẽ, quy định trong 3 luật này sẽ giúp thị trường công khai, minh bạch, khung pháp lý rõ ràng, nguồn cung dồi dào và các giao dịch thuận lợi hơn.

Luật Đất đai sửa đổi sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp đẩy nhanh các thủ tục pháp lý cấp mới và điều chỉnh dự án. Khi giá đền bù sát với giá thị trường thì sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng cho các dự án. Thị trường thanh lọc được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, tăng cường hợp tác giữa các chủ đầu tư có dự án với những đối tác có tiềm lực hơn.

Tầm quan trọng của việc đưa ba luật vào triển khai sớm, theo đại biểu Vũ Tiến Lộc (đoàn đại biểu TP.Hà Nội), là vô cùng quan trọng bởi 5 tháng là một thời gian vô cùng quý giá đối với sự phát triển. Đó là những cơ hội của sự phát triển, cơ hội giải tỏa những vướng mắc để khơi thông một nguồn lực quan trọng hàng đầu trong phát triển - nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, điều này không phải chỉ khơi thông riêng nguồn lực về đất đai mà còn khơi dậy các nguồn lực khác cộng sinh với đất đai để thúc đẩy sự phát triển.

Khi các Luật này có hiệu lực, sẽ thúc đẩy thị trường sản xuất, tiêu thụ nguyên vật liệu xây dựng phát triển theo, trong đó xi măng, sắt thép và các nguyên vật liệu xây dựng khác bấy lâu nay đang phải hoạt động cầm chừng, đồng thời cũng sẽ tạo được công ăn việc làm cho công nhân ở các ngành sản xuất vật liệu xây dựng và người lao động khác đang thất nghiệp...

Người dân được hưởng nhiều lợi ích

Luật sư Nguyễn Văn Thắng, Trưởng Văn phòng Luật sư Hải Chi (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), cho biết, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này có nhiều lợi ích cho người dân, doanh nghiệp. Luật Đất đai năm 2024 bổ sung 8 điều quy định chuyển tiếp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận; tài chính đất đai, giá đất; thời hạn sử dụng đất; xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân và một số trường hợp khác nhằm tạo sự thống nhất, đồng bộ trong việc áp dụng pháp luật, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo hướng có lợi nhất.

Điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 so với Luật Đất đai năm 2013 là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương tự quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay). Bảng giá đất mới được quy định tiệm cận giá đất thị trường và giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể.

Thu hồi đất nông nghiệp có thể sớm được bồi thường bằng đất ở, nhà ở. Theo quy định tại khoản 6, Điều 111, Luật Đất đai năm 2024, người dân bị thu hồi đất nông nghiệp, đủ điều kiện được bồi thường mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở/nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì sẽ được bồi thường bằng đất/nhà ở tái định cư. Như vậy, nếu Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở/nhà ở nếu có nhu cầu và quỹ đất địa phương cho phép.

Được bố trí tái định cư xong mới được ra quyết định thu hồi đất. Đây là quy định hoàn toàn mới tại khoản 5, Điều 91, Luật Đất đai năm 2024 thực hiện theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Việc phê duyệt phương án cũng như thực hiện bố trí tái định cư sẽ phải được hoàn thành trước khi thực hiện thu hồi đất.

Hộ gia đình nhiều thế hệ bị thu hồi đất sẽ được giao thêm đất. Theo khoản 4, Điều 111, Luật Đất đai năm 2024, nếu hộ gia đình có nhiều thế hệ/nhiều cặp vợ chồng cùng sống trên một thửa đất ở bị thu hồi mà đủ điều kiện để tách thành từng hộ riêng, hoặc có nhiều hộ gia đình chung quyền sử dụng một thửa đất bị thu hồi mà diện tích đất được bồi thường không đủ để  giao riêng cho từng hộ gia đình, thì sẽ được xem xét hỗ trợ giao đất ở có thu tiền sử dụng đất/bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở đối với các hộ gia đình còn thiếu.

Bên cạnh các khoản hỗ trợ được quy định tại Luật Đất đai thì người dân cũng sẽ được hưởng thêm một số khoản chi phí như: Chi phí hỗ trợ di dời vật nuôi; chi phí hỗ trợ tháo dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất… Người dân trong trường hợp thuộc đối tượng sử dụng đất không giấy tờ cũng sẽ được tạo thêm điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo Luật Đất đai năm 2024, 3 mốc thời gian sẽ được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Đất sử dụng ổn định trước 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2024 cũng bổ sung quy định về nghiêm cấm vi phạm chính sách về đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số, quy định liên quan đến quyền lợi của phụ nữ trong vai trò sử dụng đất.

Còn đối với doanh nghiệp, Luật Đất đai năm 2024 cho phép doanh nghiệp linh hoạt trả tiền thuê đất. Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, Điều 30, Luật Đất đai năm 2024, khi Nhà nước cho thuê đất, một số trường hợp thuê đất thu tiền một lần sẽ được chuyển sang trả tiền hàng năm nhằm giảm áp lực tài chính.

Luật Đất đai năm 2024 tập trung vào các vấn đề trọng tâm nhằm phát triển thị trường bất động sản, bao gồm: thuê đất; quy định về việc bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất, dự án có sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; các trường hợp sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... Như vậy, có thể thấy, Luật Đất đai có nhiều điểm mới có lợi cho người sử dụng đất, các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước; nhiều điều khoản được điều chỉnh nhằm bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân, doanh nghiệp.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh khẳng định, triển khai sớm ba luật với nhiều chính sách mới sẽ khơi thông nguồn lực của đất nước và thu hút nguồn lực, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên đất đai, giải quyết được nhiều tồn đọng, đáp ứng mong mỏi của người dân và doanh nghiệp. Đây là niềm mong mỏi của người dân và toàn xã hội.