Thị trường bất động sản và xu hướng dịch chuyển vùng ven

Cùng với đó, giá thuê văn phòng, nhu cầu khách thuê và xu hướng dịch chuyển mua căn hộ chung cư tại vùng ven diễn ra tại thị trường Hà Nội ngày càng gia tăng.

Tăng trưởng mạnh trong tháng 6

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, bộ phận dịch vụ công nghiệp TP. Hồ Chí Minh, đưa ra nhận định, giá thuê BĐS công nghiệp ở cả miền Bắc và miền Nam được dự đoán tiếp tục tăng trong năm nay, mặc dù nguồn cung giữa hai trung tâm công nghiệp này có sự khác biệt.

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối năm 2023, Việt Nam có 416 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích 89.200ha. Trong đó, 296 KCN đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình 72%. Việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính đồng nghĩa với việc người mua cũng được đảm bảo về việc cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất sau này.

Thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong tháng 6 năm 2024.

Năm 2024, khu vực phía Bắc được cho có nguồn cung dồi dào hơn do quá trình giải phóng mặt bằng nhanh hơn với nhiều khu đất được chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp. Sự chuyển dịch cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của Việt Nam sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử, linh kiện, sản phẩm năng lượng mặt trời và ô tô là động lực cho miền Bắc - nơi thu hút nhiều ngành công nghiệp nhất.

Ngược lại, miền Nam gặp khó khăn với tình trạng thiếu vật liệu xây dựng và cát, đồng thời, phải trải qua quá trình phê duyệt và cấp phép chậm hơn từ chính quyền cấp tỉnh.

Hoạt động cho thuê có sự khác biệt giữa miền Bắc và miền Nam. Cụ thể, các hợp đồng thuê đất ở miền Bắc là thuê đất diện tích lớn từ các nhà sản xuất đến từ Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc) trong các dự án sản xuất linh kiện điện tử và năng lượng mặt trời.

Mặt khác, miền Nam được hưởng lợi từ khối lượng lớn các hợp đồng thuê sản xuất nhưng nhiều hợp đồng trong số đó là thuê nhà máy xây sẵn hoặc diện tích thuê nhỏ hơn so với miền Bắc.

Liên quan vấn đề này, tại thị trường miền Nam cũng nhận được nhiều nhà đầu tư sản xuất đa dạng về cả quốc tịch và ngành nghề. Cụ thể về ngành nghề, miền Nam nhận được đầu tư vào thực phẩm, đồ uống, cao su, nhựa, hàng tiêu dùng, vật liệu xây dựng, dệt may và may mặc tập trung tại các khu công nghiệp lớn như VSIP III (Bình Dương), khu công nghiệp ICDICO – Becamex (Long An).

Thị trường văn phòng có nhiều chuyển biến

Thị trường văn phòng ghi nhận có nhiều chuyển biến về công suất cho thuê. Cụ thể, đối với văn phòng hạng A có tỉ lệ cho thuê thêm nhiều nhất với 17.358m2 đến từ các giao dịch mở rộng và chuyển dời. Tỷ lệ lấp đầy giữa các tòa nhà hạng A là 88%, hạng B là 85%, hạng C là 91%.

Về giá thuê, một số chủ đầu tư đã điều chỉnh giá để phù hợp với tình hình thị trường hiện nay do nhu cầu thuê có nhiều giới hạn so với những năm trước, nhu cầu mở văn phòng lần đầu tiên còn hạn chế. Đa phần các giao dịch trên thị trường là những giao dịch di dời, thu hẹp hoặc mở rộng.

Bà Trịnh Huỳnh Mai, Phó Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, giá thuê tại khu vực trung tâm - quận Hoàn Kiếm, vẫn giữ nguyên ở mức cao và ổn định do nguồn cung hạn chế. Tỉ lệ lấp đầy của phân khúc hạng A ở Hoàn Kiếm duy trì ở mức cận 95%. Giá thuê ở phân khúc hạng A tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng. Khi giá thuê được quyết định bởi thị trường, nguồn cung tăng lên, giá thuê sẽ giảm.

Về ngành hàng, nhu cầu dịch chuyển văn phòng gần đây thường đến từ các công ty có vốn đầu tư nước ngoài và công ty có những hạng mục kinh doanh theo mô hình sản xuất, tài chính, tư vấn, đặc biệt là bảo hiểm.

Lựa chọn văn phòng phụ thuộc vào mô hình kinh doanh của khách hàng. Với mô hình kinh doanh về công nghệ thông tin, thương mại điện tử…, các doanh nghiệp thường có nhu cầu thuê văn phòng diện tích lớn,  vị trí ở khu vực ngoài trung tâm vẫn là ưu tiên hàng đầu.

Ngược lại, công ty về tài chính, ngân hàng hay các mô hình khác có nhu cầu thuê văn phòng ở các khu vực Ba Đình, Đống Đa khi nguồn cung tại khu vực Hoàn Kiếm hạn chế.

Xu hướng dịch chuyển ra ven đô

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô ở Hà Nội là tất yếu. Nguyên nhân do vùng nội đô có quỹ đất, dự án và nguồn cung hạn chế, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng vành đai, hướng tâm giảm tải cho nội đô, đồng thời giãn dân ra các vùng ven thành phố.

Hiện nay, đã có các khu đô thị mới ở khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng,  giúp người dân có góc nhìn cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này.

Mặt khác, nhu cầu này còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh quan tốt. Thêm vào đó, trong thời gian sắp tới, sự dịch chuyển của nhiều cơ sở đào tạo giáo dục, các trụ sở hành chính công sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng giãn dân này.

Ghi nhận tại khu vực phía Đông (Gia Lâm, Long Biên), hiện có số lượng căn hộ bán ra đứng thứ hai toàn thành phố. Đây là khu vực có quỹ đất lớn, có sự tham gia của các chủ đầu tư kinh nghiệm, phát triển dự án bài bản, giúp thúc đẩy tình hình giao dịch so với các quận, khu vực khác.

Xu hướng dịch chuyển việc mua căn hộ chung cư tại các khu vực vùng ven sẽ tiếp tục được duy trì trong thời gian tới, bởi nơi nào còn nguồn cung sơ cấp, nơi đó có giao dịch đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng ở thị trường Hà Nội.