TP. Hồ Chí Minh: Khan hiếm nhà ở bình dân

“Cạn kiệt” căn hộ bình dân

Báo cáo thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ mới tăng 78% theo quý và 199% theo năm, lên 1.125 căn, từ 1 dự án mới và 8 đợt mở bán tiếp theo. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 70% thị phần nguồn cung mới. Điều này đã nâng tổng nguồn cung sơ cấp tăng 13% theo quý, lên 5.574 căn.

Nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2024 duy trì ổn định theo năm ở mức 6.690 căn, trong đó căn hộ hạng B chiếm 56% thị phần, tiếp theo là hạng C (40% thị phần) và hạng A (4% thị phần). Nguồn cung sơ cấp chủ yếu  ở phía Đông (TP. Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.

Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh ghi nhận ở phân khúc nhà ở bình dân đang trở nên khan hiếm, cạn kiệt khi không ghi nhận có nguồn cung mới trên thị trường BĐS.

Nhận định chung thị trường đang trở lại quỹ đạo phục hồi với lượng giao dịch tăng 655% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy niềm tin của thị trường. Hết quý II/2024 ghi nhận 2.288 căn được giao dịch thành công, chiếm 70% tổng lượng giao dịch bán trong nửa đầu năm nhờ lãi suất cho vay giảm, pháp lý sản phẩm rõ ràng và các chính sách bán hàng hiệu quả. Trong thời gian này, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 72 triệu VNĐ/m2 theo diện tích thông thủy.

Tuy nhiên, ghi nhận trên thị trường BĐS cho thấy ra nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng hạn chế tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc này chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Trong nghiên cứu của Savills, phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là phân khúc bình dân. Các chuyên gia phân tích, khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn cho thị trường khi phân khúc này chỉ chiếm chưa đầy 5% nguồn cung căn hộ 3 năm tới.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam thông tin: “Chúng tôi đã tiến hành phân tích để hiểu bối cảnh nhà ở giá phải chăng tại TP. Hồ Chí Minh. Mô hình này sử dụng các mức thu nhập khác nhau dựa trên thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm của họ”, 

Theo bà Giang Huỳnh, giả định người mua nhà tích lũy trong 10 năm, có thể được hỗ trợ bằng thế chấp hoặc vốn chủ sở hữu của họ. Từ đó kết luận rằng một căn hộ hai phòng ngủ có giá dưới 3 tỷ đồng một căn thì được coi là giá cả phải chăng. 

“Với bối cảnh hiện nay, hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TP. Hồ Chí Minh đều đã được bán, nguồn cung hoạt động và tương lai rất hạn chế. Nguồn cung mới và tương lai của nhà ở giá rẻ chủ yếu được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh. Do đó, rõ ràng người mua ở TP. Hồ Chí Minh phải chuyển đến khu vực này để có được nguồn cung giá cả phải chăng”, bà Giang phân tích. 

Bà Giang cho biết, thị trường thứ cấp trong giai đoạn vừa qua cũng diễn biến tích cực hơn trong bối cảnh nguồn cung bàn giao hạn chế và sản phẩm sơ cấp nhỏ giọt. “Trong năm 2024, nhiều dự án hạng B và hạng C sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh. Trong khi đó, các dự án hạng sang sau khi đặt mức giá cao vào năm 2023 đang phải chịu một số áp lực trên thị trường thứ cấp. Theo vị trí, chúng ta có thể thấy các quận có kết nối tốt nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện và nguồn cung bàn giao thấp có mức tăng giá thứ cấp mạnh”, bà Giang nhận định. 

BĐS liền thổ gặp nhiều thách thức

Dữ liệu nghiên cứu của Savills ghi nhận 10 sản phẩm mới trong quý II/2024 ở phân khúc nhà phố/biệt thự. Hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp có giá trên 30 tỷ VNĐ/căn. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung ở TP. Thủ Đức. Tốc độ bán hàng của các sản phẩm trên 30 tỷ đồng chật vật với chỉ 6% được hấp thụ.

Hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho thị trường TP. Hồ Chí Minh. Những sản phẩm trên 30 tỷ đồng chật vật với chỉ 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh.

Bà Giang Huỳnh nhận định: “Trong một thành phố hơn 10 triệu dân, chúng ta chỉ có 668 sản phẩm nhà liền thổ sơ cấp, 10 căn mới, 72 giao dịch trong quý II/2024. Thị trường cũng đi xuống tương tự như phân khúc căn hộ trong những năm gần đây. Vì vậy, giá sơ cấp tiếp tục tăng lên trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Mặc dù giảm vào năm 2024, nhưng hàng tồn kho của thị trường vẫn chiếm ưu thế với các sản phẩm giá cao”.

Dự kiến trong nửa cuối năm 2024, sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Sản phẩm có giá trên 20 tỷ VNĐ sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai.

Dự kiến đến năm 2026, TP. Hồ Chí Minh sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ VNĐ và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ VNĐ. Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.

Về tổng quan, các dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai, sẽ mang lại lợi ích cho khu vực với nguồn cung tương lai dọc theo các tuyến hạ tầng chính.