HoREA đề xuất giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội

Tuy nhiên, mức lãi suất cho vay được cho là còn cao và chưa hợp lý về lãi suất cho vay ưu đãi của người mua, thuê mua NƠXH.

Lãi suất cho vay NƠXH vẫn còn cao

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có ý kiến về những ưu đãi tín dụng đối với chủ đầu tư dự án NƠXH như được tiếp cận vay vốn với lãi suất ưu đãi. Trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NƠXH để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ.

Chủ đầu tư dự án NƠXH được chọn vay vốn theo một trong ba kênh (Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng Phát triển Việt Nam hoặc các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định). Điều này đã khắc phục được bất cập của chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP được xây dựng theo hướng ưu đãi lãi suất vay nhiều hơn đối với chủ đầu tư dự án NƠXH thuê mua và ưu đãi lãi suất vay cao nhất đối với các dự án NƠXH chỉ để cho thuê so với các dự án NƠXH để bán sẽ góp phần kéo giảm giá thành, giá bán NƠXH.

Lãi suất vay ưu đãi mua NƠXH thời điểm hiện tại là 6,6%/năm được cho là cao và chưa hợp lý về mức lãi suất vay ưu đãi của người mua, thuê mua NƠXH.

Đối với dự án đầu tư xây dựng NƠXH để bán, để cho thuê mua thì lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội bằng 120% lãi suất cho vay đối với đối tượng vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định trong từng thời kỳ. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Các dự án xây dựng NƠXH để cho thuê lãi suất cố định được quy định trong từng thời kỳ và lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay.

Từ đây, chủ đầu tư dự án NƠXH sẽ thực hiện dự án theo hướng đối với dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi bằng 120% lãi suất cho vay “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 7,92%/năm trong năm 2024, tính theo công thức: 6,6%/năm x 120% = 7,92%/năm. Chi phí lãi vay này được tính đủ vào giá thành, giá bán, giá cho thuê NƠXH nên cuối cùng thì người mua, thuê, thuê mua NƠXH sẽ là người chịu chi phí này.

Quy định về lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 6,6%/năm áp dụng cho năm 2024 theo HoREA là quá cao so với mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay tại các ngân hàng thương mại (Vietcombank ở mức 4,2 – 5%/năm, không cần tài sản thế chấp).

Do đó, quy định chủ đầu tư NƠXH vay ưu đãi với lãi suất 120% cần phải được xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ tại Ngân hàng Chính sách xã hội về mức lãi suất 3 - 4,8%/năm là phù hợp.

HoREA kiến nghị tiếp tục thực hiện quy định mức lãi suất cho vay 4,8%/năm theo Quyết định số 486/QĐ-TTg ngày 10/05/2023 của Thủ tướng Chính phủ. Đồng thời, xem xét giảm mức lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội từ mức 6,6%/năm xuống 3-4,8%/năm tương tự như chương trình “cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở” với lãi suất cho vay 3%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của chính sách phù hợp tình hình thực tiễn hiện nay.

Tạo sự ổn định cho người mua NƠXH

Liên quan đến vay ưu đãi tín dụng đối với người mua, thuê mua NƠXH,  có những mặt tích cực như về mức vốn vay không quá 1 tỷ đồng, trường hợp mua, thuê mua mức vốn vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng và thời hạn vay không quá 25 năm.

Tuy nhiên, mặt bất hợp lý về lãi suất vay ưu đãi của người mua, thuê mua theo HoREA nhận thấy, khoản 4, Điều 48, Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định “lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ; Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay” có mục đích nhằm bảo đảm công bằng giữa đối tượng “hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ” và “đối tượng hưởng chính sách về NƠXH”. Theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 6,6%/năm áp dụng từ ngày 1/8/2024.

Trong khi những đối tượng hưởng chính sách trước ngày 01/08/2024 được áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở là 4,8%/năm.

Cùng với đó, Ngân hàng Chính sách xã hội đã có công văn 4524/NHCS-TDSV ngày 01/08/2024 “V/v điều chỉnh mức lãi suất chương trình cho vay ưu đãi NƠXH theo Nghị định số 100/2015/ND-CP” gửi các chi nhánh trong hệ thống hướng dẫn về lãi suất cho vay đối với các khoản vay đã ký Hợp đồng tín dụng trước ngày 01/8/2024. Theo đó, lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6,6%/năm.

HoREA cho rằng, việc tăng như trên là chưa phù hợp với bản chất của khoản vay NƠXH. Mức lãi suất 6,6% không chỉ tăng 1,37 lần với trước đây mà còn cao hơn lãi suất vay 5% của gói 30.000 tỷ đồng.

Do đó, HoREA đề xuất điều chỉnh giảm lãi suất cho vay xuống 3-4,8% mỗi năm; giữ nguyên mức lãi vay 4,8% mỗi năm với khoản vay mua NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội để tạo sự ổn định, nhất là trong lúc người mua nhà còn đang khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, nhiều người mua NƠXH sẽ phải đối mặt áp lực trả lãi vay hàng tháng vượt dự kiến. Hiệp hội đưa ra minh chứng như ngày 01/06/2024, vợ chồng anh A mua nhà ở xã hội với giá 1 tỷ đồng và được vay 800 triệu đồng trong 20 năm với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm thì chỉ phải trả lãi vay của các tháng 06 - 07/2024 khoảng 3,2 triệu đồng và trả nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng nên tổng số tiền mua nhà phải trả của tháng 06, tháng 07/2024 là 6,5 triệu đồng/tháng.

Từ ngày 01/08/2024, với lãi suất ưu đãi 6,6%/năm thì vợ chồng anh A phải trả lãi vay là 4,38 triệu đồng (tăng 1,18 triệu đồng) và trả nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng nên tổng số tiền mua nhà phải trả của tháng 08/2024 là 7,68 triệu đồng (tăng 1,18 triệu đồng).

Hiệp hội nhận thấy, có sự khác biệt về bản chất giữa khoản vay ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở với khoản vay ưu đãi đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ.

Tuy nhiên, người mua, thuê NƠXH tập trung tại khu vực đô thị, nơi tập trung đông dân cư hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực phi nông nghiệp nên có tính đặc thù về an sinh xã hội nên có chính sách ưu đãi tín dụng hợp lý, sát với thực tế không nên “cào bằng” chính sách giữa “đối tượng hưởng chính sách về NƠXH” tại khu vực đô thị với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ”. 

Trên cơ sở này, theo HoREA, điều kiện cần và đủ để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH phụ thuộc vào khả năng của nguồn chi ngân sách Nhà nước trung hạn và hàng năm, mà việc tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước trong kế hoạch đầu tư công trung hạn và hàng năm thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên cần được quy định rõ nguồn vốn này trong các Nghị quyết của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội.