Văn phòng xanh đổ bộ thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh

Xu hướng văn phòng xanh đổ bộ thị trường những tháng cuối năm 2024

Nửa đầu năm 2024 ghi nhận những chỉ số tích cực của thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh. Báo cáo của Savills cho thấy, nguồn cung trong quý II/2024 tăng 2% so với quý trước, nâng tổng diện tích sàn văn phòng lên đến 2,8 triệu mét vuông cho thuê tuần từ 386 dự án.

Trong đó, có 3 dự án mới ở khu vực ngoài trung tâm tiếp tục thúc đẩy thị trường phát triển cân bằng và bền vững trên toàn thành phố. Hạng B có các dự án mới tại quận Tân Bình, trong khi hạng C có thêm các dự án tại Gò Vấp và Phú Nhuận.

Giá thuê văn phòng trung bình tăng 2% theo quý và 8% theo năm, lên 815.000 đồng/m2/tháng. Công suất đạt 89%, giảm 1 điểm phần trăm theo quý và 2 điểm phần trăm theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới có công suất thấp.

Các dự án hạng A khu vực ngoài trung tâm TP. Hồ Chí Minh ghi nhận những diễn biến tích cực trong nửa đầu năm 2024.

Riêng ở phân khúc văn phòng hạng A, nghiên cứu của Savills cho thấy, các dự án ngoài trung tâm có tình hình hoạt động mạnh, công suất thuê tăng 6 điểm phần trăm theo quý, lên 84%, cao nhất trong các hạng. Giá thuê trung bình cùng đạt 1,1 triệu đồng/m2/tháng, tăng 5% so với quý trước.

Theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy của toàn thị trường gần như không thay đổi trong nửa đầu năm 2024. Nói cách khác, lượng thuê ròng tương đương với nguồn cung mới. “Xu hướng này tương quan với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, cầu vượt cung trong bối cảnh thị trường đang ghi nhận nhiều xu hướng mới như mô hình làm việc tại nhà, ứng dụng công nghệ trong không gian làm việc. Vì vậy, với tỷ lệ hấp thụ tương đương với nguồn cung mới, chúng tôi dự đoán giá thuê văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh sẽ bắt đầu bước vào giai đoạn ổn định trong 3 năm tới”, bà An phân tích.

Bà An chỉ ra một điểm đáng chú ý là các dự án văn phòng xanh, khi không gian văn phòng bền vững đang trở thành tiêu chuẩn bắt buộc đối với nhiều tập đoàn đa quốc gia. Ở các thị trường phát triển như Singapore, Thượng Hải, Hồng Kông (Trung Quốc), tỷ lệ tòa nhà xanh cũng như diện tích sàn cho thuê lớn hơn nhiều so với TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Trong khi đó, khi tỷ lệ này ở hai thành phố chính của Việt Nam vẫn ở mức dưới 25% và nguồn cung tương lai tăng trưởng khá hạn chế.

“Hà Nội và hầu hết các thị trường lớn trong khu vực đều đang là thị trường của khách thuê. Ngược lại ,TP. Hồ Chí Minh, thị trường này sẽ tiếp tục chứng kiến sức mạnh của các chủ nhà. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ trống văn phòng hạng A dưới 10% và tòa nhà xanh thấp hơn so với trước. Hầu hết các công ty nước ngoài sẽ tìm kiếm văn phòng hạng sang, do đó tạo thêm một lợi thế không thể phủ nhận cho các tòa nhà này so với các tòa nhà cũ. Động lực này sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai nhờ vào mối quan hệ cung - cầu độc đáo này”, bà An nhận định.

Phân khúc bán lẻ “khởi sắc”

Riêng ở phân khúc bán lẻ, bà Từ Thị Hồng An chỉ ra xu hướng nổi bật khi khách thuê ngành F&B đang thúc đẩy nhu cầu mở rộng tại TP. Hồ Chí Minh cũng như các thị trường lân cận như Bangkok (Thái Lan), Singapore. “Đây là những chuyển biến mà chúng ta có thể thấy trên thực tế. Nhiều mô hình F&B trên thị trường, từ thức ăn nhanh, quán cà phê, đồ uống, quán bar và câu lạc bộ từ bình dân đến nhà hàng cao cấp đều đang có nhu cầu mở rộng. Vì vậy, trong “sân chơi” này, cả người chơi trong nước và quốc tế ngày càng đông đúc. Ở quy mô nhỏ hơn, chúng ta thấy các đặc điểm về thể thao và chăm sóc sức khỏe theo phong cách sống khá năng động trên thị trường”, bà An cho biết. 

Tòa nhà Thương mại dịch vụ văn phòng Diamond Plaza (Quận 1 - TP. Hồ Chí Minh).

Nghiên cứu của Savills ghi nhận các giao dịch trong nửa đầu năm 2024 đạt quy mô trung bình 256m2 NLA (sàn kinh doanh), tăng 26% theo năm khi các chuỗi thương hiệu bán lẻ được mở rộng. Ngành thời trang chiếm 35% diện tích cho thuê, tiếp theo là F&B với 30% và thiết bị gia dụng và nội thất chiếm 15%, giải trí 11%.

“Trong khi đó, các nhà bán lẻ đồ trang sức, đồng hồ, thời trang và xa xỉ khác chỉ mở rộng ở một số mặt bằng chọn lọc với những tiêu chuẩn khắt khe mà cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều không cung cấp nhiều. Vì vậy, họ phải rất sáng tạo trong các chiến lược mở rộng của mình, chẳng hạn như các điểm nóng du lịch, đa kênh và mô hình cửa hàng pop-up, do đó, việc khám phá các định dạng bán lẻ sáng tạo khác nhau sẽ giúp họ tăng cường mức độ hiển thị trên mạng xã hội và nhờ vậy cải thiện cửa hàng trực tuyến và cửa hàng vật lý của họ”, bà An chia sẻ. 

Ở góc độ thị trường chung, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định: “Nền kinh tế nội địa phục hồi mạnh mẽ đã thúc đẩy sự phát triển của ngành bán lẻ, thu hút các thương hiệu mới gia nhập thị trường và tiếp tục mở rộng”. 

Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn dân số trẻ, tầng lớp trung lưu ngày càng phát triển và tài sản tăng sẽ góp phần mở rộng thị phần bán lẻ hiện đại. Theo Oxford Economics, chi tiêu tiêu dùng tại TP. Hồ Chí Minh được dự báo tăng 8,4% vào năm 2025. Bán lẻ hiện đại tại thị trường hơn 13 triệu dân này cũng sẽ chiếm 50% thị phần các kênh bán lẻ vào năm 2025.

Trong quý II/2024, nguồn cung mặt bằng bán lẻ cho thuê tăng 1,5 triệu mét vuông, tăng 2%. Nguồn cung bán lẻ mới tiếp tục chuyển dịch ra khu vực ngoài trung tâm với 75% tổng nguồn cung tương lai. Công suất cho thuê toàn thị trường đạt 94%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm trong quý II/2024. Công suất tại khu vực trung tâm và khu vực nội thành tặng 1 điểm phần trăm. 

Giá thuê tầng trệt đạt 1,3 triệu đồng/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 3% theo năm nhờ 20% tổng nguồn cung ở TP. Hồ Chí Minh có giá thuê tăng do các chủ đầu tư đã dừng các chính sách ưu đãi.