Bất động sản nông nghiệp chuyển mình

“Cởi trói” từ chính sách

Để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm hiệu quả cao nhất, năm 2022, Trung ương đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Theo đó, nghị quyết yêu cầu mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn; bổ sung các quy định về đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ...

Đây là “kim chỉ nam” để Luật Đất đai 2024 tháo gỡ những “nút thắt” về pháp lý và khơi thông nguồn lực cho phân khúc bất động sản nông nghiệp.

Bất động sản nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk đang có xu hướng "nóng" lên từng ngày. (Trong ảnh: Một mô hình sản xuất nông nghiệp kết hợp trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột).

Theo Luật sư Tạ Quang Tòng, Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Đắk Lắk, Luật Đất đai 2024 giúp khai thác triệt để nguồn lực về đất đai và tạo mọi điều kiện để người dân tăng thêm thu nhập với nhiều thay đổi, trong đó có những điều liên quan đến thị trường đất nông nghiệp. Chẳng hạn như việc tăng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân.

Cụ thể: Điều 177, Luật Đất đai 2024 đã tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức là 10 lần). Mặt khác, Luật Đất đai 2024 quy định cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa, điều vốn bị cấm trong Luật Đất đai 2013 trước đây. Những quy định mới nhằm tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.

Thay đổi mấu chốt nữa trong Luật Đất đai 2024 giúp thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực bất động sản nông nghiệp là quy định về tập trung quỹ đất nông nghiệp thông qua phương thức chuyển đổi, cho thuê, hợp tác sản xuất đối với đất nông nghiệp (Điều 192) hoặc phương thức tích tụ đất nông nghiệp thông qua phương thức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp (Điều 193). Thay đổi tiếp theo là tại Điều 179 quy định tăng thời hạn thuê đất công ích do UBND cấp xã quản lý (thường gọi là quỹ đất 5%) lên 10 năm, thay cho mức 5 năm theo Luật Đất đai 2013. Quy định này giúp các cá nhân được thuê quỹ đất công ích có thời gian sử dụng đất thuê ổn định, giúp người thuê yên tâm đầu tư sản xuất lâu dài trên đất thuê.

Luật Đất đai 2024 cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích để tăng thu nhập (Trong ảnh: Một mô hình sản xuất nông nghiệp kết hợp trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột).

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên quy định: “Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” để cho thuê lại đất hoặc thực hiện dự án tại Điều 194. Đây là hành lang pháp lý giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp, giống như dự án hạ tầng trong lĩnh vực công nghiệp. Mô hình dự án hạ tầng trong nông nghiệp sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.

Luật Đất đai 2024 không chỉ quy định rõ hơn về việc tích tụ, tập trung đất đai mà còn có một điểm thay đổi nổi bật liên quan đến đất nông nghiệp là “đất sử dụng kết hợp đa mục đích”. Theo đó, đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu…

Tại Điều 218, cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích để tăng thu nhập nhưng chỉ sử dụng cho mục đích kết hợp. Sử dụng mục đích nông nghiệp là chính chứ không phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hơn nữa để sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích chỉ cần thực hiện một số thủ tục đơn giản. Điều này đã hợp thức hóa và tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và nhà đầu tư khi muốn kết hợp sản xuất nông nghiệp với du lịch, một xu hướng đang thịnh hành trong những năm qua.

Xu hướng đầu tư thay đổi

Trải qua một thời gian dài đối mặt với sự ảm đạm, trầm lắng của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư đã chuyển đổi phương thức đầu tư theo xu hướng mới đó là chú trọng vào giá trị thực, với tư duy đầu tư trong dài hạn. Có nghĩa là nhà đầu tư không chỉ mua đất rồi để đó “đợi tăng giá” mà sẽ phát triển bằng cách khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lãi.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc mua đất sau đó dành thêm nguồn lực, công sức khiến dòng tiền sinh lợi đều đặn đang là xu hướng của thị trường bất động sản, nhất là đối với phân khúc bất động sản nông nghiệp.

Cùng với đó, nhìn nhận một cách vĩ mô, hiện nay tỉnh Đắk Lắk đang có nhiều lợi thế trong lĩnh vực nông nghiệp. Trong khi tình trạng ngập mặn ở Đồng bằng sông Cửu Long đang khiến quỹ đất nông nghiệp ở các tỉnh phía Nam bị thu hẹp thì điều kiện đất đai trù phú ở Tây Nguyên, trong đó có Đắk Lắk đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Chưa kể hiện nay cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột đang dần hình thành, hạ tầng logistics từng bước phát triển, giá cả nông sản lên cao… sẽ khiến Đắk Lắk trở thành “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư.

Một mô hình sản xuất nông nghiệp kết hợp trên địa bàn TP. Buôn Ma Thuột.

Ghi nhận tại nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thời gian gần đây phân khúc đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk đã thu hút sự chú ý mạnh mẽ của nhiều nhà đầu tư. Minh chứng là giá đất nông nghiệp tăng cao so với các tỉnh lân cận trong khu vực. Chẳng hạn như so với tỉnh Gia Lai, giá đất nông nghiệp của Đắk Lắk đang cao hơn gấp nhiều lần. Hiện nay giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh đang ở mức 1 - 1,5 tỷ đồng/ha, tùy vị trí, địa hình. Trong khi đó ở Gia Lai đang ở mức 300 - 550 triệu đồng/ha.

Hy vọng rằng, từ những “cú hích” về sự dịch chuyển tự nhiên cũng như về xu hướng và cơ chế, bất động sản nông nghiệp trên địa bàn tỉnh sẽ ngày phát huy được tiềm năng, lợi thế của mình. Từ đó mang lại những lợi ích kinh tế để góp phần đưa Đắk Lắk ngày càng phát triển.