Kỳ vọng đòn bẩy hạ tầng kích cầu các phân khúc trên thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh

Đối với phân khúc căn hộ dịch vụ, biệt thự, nhà phố có nguồn cung hạn chế và nguồn cung mới phục hồi chậm.

Trong những tháng cuối năm 2024, một số dự án cơ sở hạ tầng tại thành phố chuẩn bị khánh thành, kỳ vọng đây là yếu tố thúc đẩy kết nối giao thông của TP. Hồ Chí Minh, khi đó sẽ kích cầu, tăng số lượng giao dịch ở tất cả các phân khúc trên thị trường BĐS.

Ghi nhận nguồn cung giảm

Theo Báo cáo thị trường quý III/2024 của Savills Việt Nam, tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ sơ cấp (bao gồm cả hàng tồn kho và nguồn cung mới) giảm 13% theo quý và 36% theo năm, xuống còn 4.871 căn, do hàng tồn kho giảm và không có dự án mới nào được mở bán. 

Nguồn cung mới 799 căn đến từ các giai đoạn tiếp theo của sáu dự án, giảm 30% theo quý. Đáng chú ý, có năm dự án mở bán trở lại với 545 căn hộ, sau khi các vướng mắc pháp lý đã được giải quyết.

Phân khúc căn hộ B chiếm đa số nguồn cung với 60% thị phần, tiếp theo là hạng C với 38% và hạng A với 2%. Theo đó, tổng tỷ trọng của hạng A và B trong nguồn cung  giảm từ 65% trong quý trước xuống còn 62% trong quý này.

Về vị trí phân bổ, khu Đông (TP. Thủ Đức) chiếm 58% thị phần, và khu Tây (quận 6, Bình Tân) chiếm 20%. Chính sự thay đổi cơ cấu nguồn cung trong quý đã góp phần làm thay đổi giá bán sơ cấp trung bình của toàn thị trường đạt 68 triệu đồng/m2, tính theo diện tích thông thủy.

“Nhìn chung, thị trường cho thấy điểm nghẽn về nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ, còn nguồn cầu thận trọng và tập trung cho các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng được đảm bảo. Tỷ trọng hạng A và B trong tổng nguồn cung sơ cấp giảm, làm giá trung bình toàn thị trường giảm theo quý, tuy nhiên, giá các dự án mới gần đây vẫn ở mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng cho các giai đoạn mở bán sau. Trong quý IV/2024 và trong 3 năm tới, nguồn cung sẽ có sự phục hồi”, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, phân tích thêm. 

Kết thúc quý III/2024, ghi nhận tất các phân khúc trên thị trường BĐS đều có nguồn cung hạn chế.

Liên quan vấn đề này, ở phân khúc căn hộ dịch vụ cũng ghi nhận nguồn cung hạn chế. Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của bộ phận đầu tư - Savills Việt Nam, đánh giá, trong quý III/2024, thị trường không có dự án nào mới, nguồn cung tương lai hạn chế.

Tình hình hoạt động đối với phân khúc căn hộ dịch vụ giảm 2 điểm % theo quý và 4 điểm % theo năm, xuống còn 77%. Công suất của khu vực trung tâm ở mức 76%, giảm 4 điểm % theo quý do nhu cầu lưu trú ngắn hạn thấp, trong khi công suất ngoài trung tâm vẫn ổn định.

Điểm % theo quý giảm được cho do nhu cầu lưu trú ngắn hạn thấp từ khách du lịch và khách công tác. Nhu cầu lưu trú dài hạn cũng phải đối mặt với áp lực khi phải cạnh tranh với 9.000 căn hộ đã được bàn giao từ 2022 – đến quý III/2024 có thể cho thuê.

Thông tin từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 8 tháng năm 2024, tổng vốn FDI vào TP. Hồ Chí Minh giảm 11% theo năm, xuống còn 1,8 tỷ USD, trong khi Đồng Nai tăng 41% theo năm, lên 1,3 tỷ USD và Bình Dương tăng 7% theo năm, lên 1,4 tỷ USD. Điều này ảnh hưởng nhiều đến nhu cầu lưu trú khi khách thuê chủ yếu là chuyên gia và khách công tác tại TP. Hồ Chí Minh.

Kỳ vọng những lực đẩy hỗ trợ thị trường

Nguồn cung mới tăng nhưng vẫn còn hạn chế với các sản phẩm giá phải chăng được mở bán ở khu vực ngoại thành. Quý III/2024 ghi nhận 145 căn mới, tăng 10 căn so với quý trước đó.

Cũng trong quý III/2024, nguồn cung sơ cấp đạt 766 căn, tăng 15% theo quý và không đổi theo năm. Mặc dù các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng tiếp tục chiếm ưu thế với 63%, nhưng phân khúc dưới 10 tỷ đồng đã tăng 14 điểm % thị phần, lên 29%, nhờ dự án mới ở khu vực ngoại thành. Trong đó, TP. Thủ Đức dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 67%, tiếp sau là huyện Bình Chánh với 19%.

Liên quan lượng giao dịch, ghi nhận phân khúc giá phải chăng hoạt động tốt, lượng giao dịch trong quý đạt 173 căn, tăng 140% theo quý và 170% theo năm, với tỷ lệ hấp thụ là 23%, tăng 12 điểm % theo quý và 14 điểm % theo năm.

Giá sơ cấp trung bình giảm 14% theo quý và 28% theo năm, xuống 275 triệu đồng/m2 đất, do dự án mới ở khu vực ngoại thành có giá thấp hơn trung bình toàn thành phố.

Cùng vấn đề này, thị hiếu của khách hàng đối với các sản phẩm giá phải chăng dưới 10 tỷ đồng hoạt động tốt trong bối cảnh hàng tồn kho đắt đỏ và nguồn cung sơ cấp hạn chế. Trong quý III/2024, phân khúc này ghi nhận 126 giao dịch, chiếm 73% lượng giao dịch toàn thành phố với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%, tăng 33 điểm % theo quý và 37 điểm % theo năm, chủ yếu nhờ dự án mới. Ngược lại, phân khúc BĐS cao cấp có giá trên 30 tỷ đồng vẫn tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp, chỉ 7%.

Đối với phân khúc biệt thự nhà phố, triển vọng trong quý IV/2024 có gần 140 căn từ ba giai đoạn tiếp theo dự kiến được mở bán. Trong khi một số dự án khác đã dời lịch mở bán sang năm 2025 để chờ điều kiện thị trường thuận lợi hơn.

Dự kiến, đến năm 2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 5.182 căn. Khu vực ngoại thành (Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) sẽ chiếm 59%, TP. Thủ Đức chiếm 28%, Bình Tân chiếm 12%, và còn lại là quận 8.

Cùng triển vọng có thêm 6.700 căn ở phân khúc căn hộ được mở bán trong quý IV/2024, phân khúc căn hộ hạng B chiếm 66% lượng giao dịch, đến từ các dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, với tiến độ xây dựng đáng tin cậy và chính sách bán hàng có nhiều ưu đãi. Dự kiến đến năm 2027, có hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ mở bán. TP. Thủ Đức sẽ chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, đánh giá: “Nguồn cung sơ cấp hạn chế, tuy nhiên sẽ cải thiện trong các quý tới. Luật sửa đổi, quy hoạch cập nhật và các dự án hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng là lực đẩy hỗ trợ thị trường”. 

Trong những tháng cuối năm 2024, một số dự án cơ sở hạ tầng tại TP. Hồ Chí Minh chuẩn bị khánh thành, trong đó có cầu Nam Lý ở TP. Thủ Đức và giai đoạn đầu tiên của hầm chui Nguyễn Văn Linh ở quận 7.

Tiến độ của những dự án này cùng với các dự án trọng điểm như đường Vành Đai 3, tuyến Metro số 1 và nút giao thông An Phú, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy kết nối giao thông cho TP. Hồ Chí Minh, khi đó sẽ kích cầu, tăng số lượng giao dịch ở tất cả các phân khúc trên thị trường BĐS.