Tác động của hạ tầng giao thông lên giá bất động sản

Tuyến Metro không chỉ nâng cao giá trị BĐS dọc lộ trình mà còn cải thiện đời sống xã hội, giảm ùn tắc giao thông, giảm ô nhiễm môi trường và giảm chi phí đi lại cho người dân.

Các tuyến Metro hiện hữu ở Hà Nội

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, hiện tại, Hà Nội có 2 tuyến Metro đã đi vào hoạt động. Thứ nhất là tuyến Metro số 2A, ga Cát Linh - ga Yên Nghĩa, đi vào hoạt động từ tháng 11/2021,  tổng chiều dài 13km. Tuyến metro này có 12 nhà ga: Cát Linh, La Thành, Thái Hà, Láng, Thượng Đình, Vành đai 3, Phùng Khoang, Văn Quán, Hà Đông, La Khê, Văn Khê và Yên Nghĩa. Tuyến 2A có tần suất hoạt động là 8 tàu/giờ/chiều, có thể vận chuyển 960 người/tàu, vận tốc di chuyển khai thác 35 km/h và đạt tối đa là 80 km/h. Trong năm 2023, số lượng hành khách sử dụng trung bình khoảng 29.600 lượt/ngày.  

.

Tuyến Metro số 1 tại TP. Hồ Chí Minh nói riêng và Hà Nội nói chung đang có những tác động tích cực lên thị trường BĐS.

Thứ hai là tuyến Metro số 3 (giai đoạn 1) ga Nhổn - ga Hà Nội, đoạn trên cao từ Nhổn đến Cầu Giấy và ngược lại; được đưa vào khai thác từ đầu tháng 8/2024, với chiều dài là 8,5km. Tuyến metro hiện tại có các nhà ga: Nhổn (S1), Minh Khai (S2), Phú Diễn (S3), Cầu Diễn (S4), Lê Đức Thọ (S5), Đại học Quốc gia (S6), Chùa Hà (S7), Cầu Giấy (S8). Đoạn Metro này có tần suất hoạt động 8 tàu/giờ/chiều, vận tải được 920 người/tàu, vận tốc di chuyển khai thác là 35 km/h và đạt tối đa 80 km/h. Trong giai đoạn khai trương (miễn phí vé), ghi nhận có khoảng 60.000 lượt khách/ngày lưu thông.

Đến năm 2030, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 97km các tuyến Metro, bao gồm Tuyến số 2, phần còn lại Tuyến số 3 và Tuyến số 5. Đến năm 2035, thành phố sẽ tiếp tục khai thác 301km trên tổng 398 km đường sắt, chiếm 76% tổng chiều dài đường sắt. Đến năm 2045, thành phố sẽ hoàn tất 200km tuyến Metro của các tuyến điều chỉnh và bổ sung theo Quy hoạch chung được phê duyệt. 

Tỉ lệ hành khách sử dụng Metro ở Hà Nội hiện nay thấp hơn đáng kể so với các thành phố lớn trong khu vực. Số liệu cho thấy, tỷ lệ này chỉ đạt mức 1% dân số so với tỷ lệ ở Singapore, Bangkok (Thái Lan) và Kuala Lumpur (Malaysia) lần lượt là 50%, 15% và 10%.  

Lý giải về điều này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết: “Hệ thống Metro ở Hà Nội có tổng chiều dài còn hạn chế, chỉ mới đưa vào sử dụng 22 km. Con số này bằng 1/10 so với các thành phố khác khiến việc đi lại và kết nối giao thông cho người dân chưa thuận tiện. Ngoài quy mô vận hành, thói quen di chuyển của người dân cũng là một yếu tố quan trọng. Người dân Việt Nam ưa chuộng sử dụng phương tiện cá nhân, đặc biệt là xe máy. Ở Việt Nam, Metro mới được sử dụng trong 3 năm. Trong khi các nước trong khu vực đã có từ 20-30 năm và tại các nước phát triển, con số này thậm chí lên đến 100 năm”.

Tương lai, chuyên gia Savills đánh giá có nhiều dấu hiệu tích cực cho sự phát triển của phương tiện giao thông công cộng này. Cụ thể, ngày 28/6/2024, Luật Thủ đô 2024 đã được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 7. Trong đó, Hà Nội sẽ hạn chế phương tiện cá nhân vào trung tâm nhằm giảm thiểu tắc đường và phát thải thông qua việc áp dụng phí giảm ùn tắc giao thông.

Đối tượng sử dụng Metro hiện tại ở Việt Nam và các nước trong khu vực chủ yếu vẫn là đối tượng đi làm hoặc học sinh, sinh viên. Nhóm đối tượng này chiếm 90% tổng lượng khách lưu thông.

Tác động của các tuyến Metro lên giá BĐS

Dữ liệu quá khứ cho thấy, giá bán và giá cho thuê BĐS xung quanh các nhà ga Metro sẽ hưởng mức giá tốt hơn so với các vị trí khác. Tại Singapore, người dân sẵn lòng chấp nhận giá căn hộ trong phạm vi 400m với nhà ga tuyến Circle Line chênh khoảng 15% so với ngoài phạm vi trên khi tuyến này đi vào hoạt động năm 2012. Tại Kuala Lumpur, giá căn hộ trung bình (2017-2018) trong bán kính 800m so với các ga tàu cao hơn 30% so với mức bình quân toàn thành phố. Ở Bangkok, giá BĐS gần các tuyến Metro tăng thêm từ 7-21%, tùy theo khoảng cách đến nhà ga.  

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ dọc theo tuyến Metro liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35-70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015-2023. Savills ghi nhận căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến TP Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35-39 triệu đồng/m2 thì đến quý II/2024 đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69-75 triệu đồng/m2. 

Tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy  trong bán kính 500m so với các nhà ga tuyến Metro Cầu Giấy - Nhổn tăng trên 40% trong vòng 1 năm, từ quý III/2023 so với quý III/2024. Dữ liệu tăng giá ở các khu vực nằm xa tuyến Metro này thấy, mức giá căn hộ tại thị trường do nguồn cung thiếu hụt cũng tăng bình quân khoảng 25-35%, tùy vị trí. Điều đó cho thấy lợi thế của nhà ga Metro cũng tác động khiến giá BĐS xung quanh tăng cao hơn 5-15% so với mức tăng giá chung. 

Tác động của tuyến Metro xét theo tầm nhìn vĩ mô

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân đánh giá: Tuyến Metro sẽ góp phần làm tăng giá trị của BĐS dọc lộ trình của nó. Quan trọng hơn, hệ thống Metro giúp nâng cao đáng kể đời sống xã hội của người dân. Phương tiện công cộng này không chỉ giúp giảm thiểu tai nạn giao thông, giảm ùn tắc giao thông, mà còn góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân.  

Tàu điện được xem là phương tiện an toàn, so với các phương tiện cá nhân. Tại Mỹ, từ năm 2000-2009, tỷ lệ tử vong giao thông bằng tàu điện thấp hơn rất nhiều so với các phương tiện khác. Cụ thể, tàu điện là 0,24 người, xe máy 213 người , ô tô 7 người và tàu thuyền 3 người. Ở Liên minh châu Âu, tỷ lệ tử vong đi tàu hỏa và tàu điện là 0,09, thấp hơn đáng kể so với xe buýt, ô tô và xe máy với lần lượt 0,2, 2,5 và 36 người mất/1 tỷ kilômét di chuyển. 

Chi phí sử dụng tàu điện rất phải chăng, khi giá vé lượt ở Hà Nội là 8.000 đồng/ lượt, thấp hơn đáng kể so với giá đặt GrabBike và GrabCar (lần lượt khoảng 12.000 đồng và 26.000 đồng cho 2km đầu; và lần lượt 4.300 đồng và 10.000 đồng cho mỗi kilômét  tiếp theo). Giá vé tàu điện theo tháng ở Hà Nội chỉ 200.000 đồng, rẻ hơn so với 2.000.000 đồng/tháng tiền xăng xe và chi phí gửi ô tô, phù hợp với mức thu nhập trung bình của người lao động là 7.500.000 đồng/tháng của người Việt Nam.