Giải pháp giúp bình ổn giá nhà ở

Theo các chuyên gia, đây là công cụ hiệu quả được nhiều quốc gia áp dụng như một trong những giải pháp nhằm đảm bảo bình ổn thị trường nhà ở, quản lý hiệu quả tài nguyên quốc gia và góp phần gia tăng ngân sách Nhà nước.

Cân nhắc đánh thuế BĐS

Tháng 9/2024, Bộ Xây dựng có Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá BĐS. Theo đó, cơ quan này cho biết, sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá BĐS nhà ở liên tục tăng trong thời gian qua.

Lãnh đạo Bộ Tài Chính thông tin, bộ này cũng đồng tình với đề xuất đánh thuế người có nhiều BĐS để tránh đầu cơ, đảm bảo thị trường phát triển một cách minh bạch, ổn định.

Vấn đề đánh thuế BĐS đã được đưa ra cân nhắc và trao đổi trong nhiều năm qua. Không chỉ Việt Nam, theo một nghiên cứu mới công bố gần đây của Savills Impacts về vấn đề khả năng chi trả nhà ở của người dân ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm điều tiết thị trường cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở. Một trong những giải pháp thường được thực hiện là áp dụng thuế.

Giải pháp đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế việc đầu cơ và bình ổn giá nhà được cho là một giải pháp giúp bình ổn giá nhà ở tại Việt Nam.

Chia sẻ về vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills cho biết, thuế BĐS là công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam.

Hiện tại, chủ sở hữu BĐS ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế, phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Báo cáo của đoàn giám sát Quốc hội nhấn mạnh, lĩnh vực thuế là giải pháp có tác dụng trung và dài hạn giúp thị trường BĐS phát triển bền vững. Đoàn giám sát kiến nghị Chính phủ sớm nghiên cứu, ban hành quy định mới về thuế, trong đó đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, đất, chậm sử dụng hoặc bỏ hoang đất đai.

Trong phiên thảo luận tại hội trường về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV, nhiều đại biểu cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo khẩn trương nghiên cứu việc đánh thuế BĐS, BĐS thứ hai trở lên cùng với các giải pháp đồng bộ để bình ổn giá nhà.

Trao đổi với phóng viên, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cho rằng, việc đánh thuế BĐS thứ 2, BĐS bỏ hoang là điều cần thiết, tuy nhiên, cần cân nhắc thời điểm áp dụng.

Theo ông Lượng, Nhà nước cần phải nghiên cứu việc đánh thuế đúng và trúng đối tượng. Việc áp dụng thuế ngay lúc này như “đánh chuột không đậy cửa hàng”, tránh việc đánh thuế không đúng, không trúng đối tượng. Dẫn đến có người bị đánh thuế, có người không. Người bị đánh thuế cao, người bị đánh thuế thấp. Giải pháp cho vấn đề này là cần phải xây dựng bộ dữ liệu BĐS chuẩn thì mới đánh thuế chuẩn được.

TS Trần Xuân Lượng cho rằng, việc đánh thuế BĐS thứ 2 trở lên cần tính theo giá trị và giá trị gia tăng. Ông lấy ví dụ, nếu một người có BĐS thứ 2, thứ 3 rất nhỏ, tính tổng diện tích cộng lại chỉ bằng 1/10 BĐS thứ nhất của một người khác, vậy nếu chỉ căn cứ vào BĐS thứ 2 trở lên mà không căn cứ vào giá trị của BĐS đó để đánh thuế thì sẽ không hợp lý. Hay trường hợp BĐS đó được mua 1 tỷ đồng, nhưng khi bán được 1,5 tỷ đồng, thì Nhà nước đánh thuế vào giá trị gia tăng này.

Ông Lượng lo ngại việc xác định đối tượng bị đánh thuế BĐS thứ 2 nếu không dựa trên giá trị, quy mô BĐS đó sẽ gây áp lực cho người có nhu cầu ở thực. Ông  đề xuất việc xây dựng lộ trình đánh thuế BĐS trong 2-3 năm tới để đảm bảo lợi ích số đông người dân.

Ngoài ra, để điều tiết hạ giá nhà đất, Nhà nước cần có nhiều biện pháp khác nhau, nhằm xử lý bài toán về “cung - cầu”.

Giải pháp bình ổn giá nhà

Theo ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% (năm 2016) xuống còn 35% (năm 2024), căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn trên thị trường.

“Giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗi tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài”, bà Cao Thị Thanh Hương nhận định.

Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội ngày càng tăng, người dân mong đợi sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ Nhà nước. Để đáp ứng nhu cầu này, TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu cung cấp 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong khi Hà Nội là 8.000 căn. Bà Cao Thị Thanh Hương nhìn nhận, các chính sách đã được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội, đồng thời cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế BĐS thứ hai nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường.

Ở góc độ lý thuyết, bà Hương cho biết, đây là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật. Thứ nhất, thuế BĐS giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội. Thứ hai, kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà – đất). Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là BĐS khiến cá nhân khó trốn thuế, sắc thuế BĐS cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

“Để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu BĐS dân cư trở thành rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng”, vị chuyên gia Savills khuyến nghị.

Theo bà Hương, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là  bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành BĐS, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.