Giải pháp để thị trường BĐS bứt phá

Cơ hội và thách thức đối với thị trường BĐS - nhìn từ dòng vốn

Mở đầu tham luận tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết, tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần 2 (năm 2022), không ai nghĩ tình hình thị trường bất động sản bất ổn như hiện tại, chúng tôi gọi là năm “họa vô đơn chí” đối với thế giới và Việt Nam.

Nếu chúng ta không có giải pháp, chúng ta sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay. Tăng trưởng năm nay dự báo dưới 6%. Để đạt được mục tiêu này, vai trò của thị trường bất động sản rất lớn. Trong đó, chúng ta phải giải quyết bài toán nguồn vốn, là nút thắt rất lớn trong năm qua và năm nay vẫn còn những rủi ro nhất định.

Nhiều chuyên gia tin tưởng, thị trường BĐS sẽ diễn biến theo kịch bản tích cực bởi nhận được cú hích từ nền kinh tế nói chung và từ sự nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Ông Lực cho biết thêm, ngành bất động sản còn rất nhiều tiềm năng để phát triển và lan tỏa. Trong đó, lan tỏa ít nhất 4 ngành nghề lớn là lĩnh vực lưu trú, lĩnh vực tài chính ngân hàng, xây dựng và một số lĩnh vực khác.

Trong đó, ông Lực nhấn mạnh tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các ngành khác và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế vô cùng lớn.

Ngoài ra, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung.

Cách tiếp cận: phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 tỷ - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng); quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản;

Sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua, thực hiện Nghị định 08/2023 và Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản 2023.

Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản.

Hoàn thiện thể chế theo hướng: Sửa Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

Quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp.

Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ REITs, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Về giải pháp với doanh nghiệp bất động sản, ông Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là năm 2023 - 2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…). Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…

Ngoài ra, quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…). Tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.

Bất động sản được dự báo đến 2024 mới khởi sắc

Dù Chính phủ nỗ lực gỡ khó, doanh nghiệp và chuyên gia đánh giá khó khăn trên thị trường bất động sản sẽ kéo dài đến hết năm sau.

Phát biểu tại Diễn đàn, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, đưa ra nhiều nguyên nhân khiến thị trường khó khăn kéo dài. Thứ nhất, ông đánh giá Nghị định 08 vừa được Chính phủ ban hành chỉ có thể giúp thị trường khỏi sụp đổ chứ chưa thể cứu được toàn bộ thị trường trái phiếu và niềm tin của nhà đầu tư.

Ông cũng cho rằng, Nghị định này chưa quy định cụ thể và bảo vệ trái chủ một cách tốt nhất. Trong khi đó, năm nay, một lượng lớn trái phiếu sẽ phải đáo hạn. “Chúng tôi muốn kiến nghị đưa ra room trong việc phát hành trái phiếu. Còn “bệnh” của doanh nghiệp là quá tham, sức có một nhưng làm đến 10”, ông nói.

Tiếp theo là tín dụng của ngân hàng vào bất động sản đã giảm nhiều so với trước khiến doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ việc đi vay, thậm chí còn sợ vay. Cuối cùng, về pháp lý, ông cho biết, doanh nghiệp đang rất cẩn trọng vì không chắc chắn ba luật gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản được sửa tới đây sẽ “cởi hay trói họ”.

Doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình

Ông Đỗ Viết Chiến, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có chung nhận định khi cho rằng, tình trạng khó khăn sẽ tiếp diễn trong một thời gian nữa. Ông đặt câu hỏi về khả năng bắt kịp của các nghị định, thông tư hướng dẫn nếu các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được thông qua, có hiệu lực trong 6 tháng sau. Do vậy, ông nói, các doanh nghiệp phải xác định đây là việc lâu dài chứ không thể xong ngay.

Bên cạnh đó, ông cho biết, dù Tổ công tác đặc biệt có nhiều động thái gỡ khó cho thị trường, bản thân họ cũng chưa đủ quyền hạn giải quyết nhiều việc do phải đối mặt với các vấn đề vượt thẩm quyền liên quan đến quy định của pháp luật.

“Có lẽ Tổ công tác phải có quyền hạn nhất định hơn nữa, đặc biệt phải làm việc trực tiếp với doanh nghiệp ở các vùng miền”, ông Chiến nêu.

Để phục hồi thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, cần có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, vốn được xem là liều thuốc bổ với thị trường.

Ông cũng đề xuất, ngoài vốn cho nhà ở xã hội, Nhà nước cần lưu ý đến các dự án bất động sản ở tầm trung, cao cấp, đang giai đoạn gần hoàn thành nhưng bị tắc nghẽn vì cạn tiền. Nếu được giải tỏa, điều này sẽ kích thích nguồn cung trên thị trường, mang lại ý nghĩa và giá trị nhất định.

Về phía doanh nghiệp, theo ông, bản thân họ cần có các phương án tái cấu trúc phù hợp với nền kinh tế và khả năng nguồn lực. Đồng thời, doanh nghiệp phải cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường, nhằm có dòng tiền giúp tái khởi động.

“Doanh nghiệp cũng nên đưa nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh của mình, kể cả doanh nghiệp lớn chuyên về phát triển nhà ở cao cấp”, ông Đính nói. Vì đây là dòng sản phẩm được đánh giá sẽ tạo ra ổn định, bền vững lâu dài hơn cho doanh nghiệp.

Đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu, ông lưu ý nên xây dựng các phương án trả nợ, phát hành, đặc biệt là lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư.

Chung quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư là cách doanh nghiệp tự cứu lấy mình, bên cạnh những động thái hỗ trợ của Chính phủ.

Theo đó, doanh nghiệp phải có các hành động cụ thể như trả lãi vay đúng hạn cho trái chủ bằng nhiều cách khác nhau và chủ động đàm phán với họ. “Nghị đinh 08 chỉ cho lùi 2 năm, nhưng nếu tin tưởng doanh nghiệp, họ sẵn sàng cho doanh nghiệp lùi 5-7 năm, thậm chí 10 năm. Luật pháp cũng ko hề cấm điều này”, ông chia sẻ.

Đánh giá về thị trường hiện tại, ông Đỗ Viết Chiến cho biết, Chính phủ đang rất tích cực tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Có những thời điểm trong ba ngày liên tiếp, Chính phủ đã ban hành ba công điện. Tiếp sau đó là hàng loạt các công điện nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường về vốn, tín dụng. Chính phủ cũng đã thành lập tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng để tháo gỡ quyết liệt cho thị trường.

“Chính vì vậy, chúng ta phải có niềm tin ở tương lai. Chúng ta tin vào quy luật phát triển của thị trường bất động sản sẽ có lúc đi lên, có lúc đi xuống và ngay trong lúc đi xuống cũng có những điểm sáng”, ông Chiến cho biết.

Có thể thấy, sau thời kỳ “đóng băng”, bất động sản đang thấy “mùa xuân mới” với những tín hiệu “rã băng” của thị trường. Đây cũng là giai đoạn tốt với nhà đầu tư khi những sản phẩm, chủ đầu tư yếu kém đã tạm thời dừng cuộc chơi. Hiện nay, đa phần những dự án đã hoàn thiện pháp lý trong suốt cuộc thanh lọc của thị trường 2 năm vừa qua là những dự án đã khẳng định được “tính an toàn” và “sức khỏe tài chính” của đơn vị phát triển. Sau những tín hiệu “ngược gió” của thị trường, chúng ta có thể mong chờ những dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ hơn từ nay đến cuối năm.