Đầu tư nhà ở xã hội: Cần giải pháp đột phá

Phải an cư thì mới lạc nghiệp. Một xã hội không thể phát triển bền vững và ổn định khi người dân thiếu nhà ở. Tuy nhiên, cũng giống như nhiều thị trường khác, các doanh nghiệp đang gặp khó khăn khi đứng trước bài toán đầu tư nhà ở xã hội. 

Nhu cầu lớn

Theo đánh giá của chuyên gia Savills, ở nhiều nơi trên thế giới, việc chỉ dựa vào ngân sách Nhà nước để phát triển NƠXH là không thể, buộc phải có sự hỗ trợ và đồng hành của khối tư nhân, tuy nhiên, việc này đang gặp nhiều khó khăn.

Theo ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Phát triển NƠXH còn gặp nhiều khó khăn, cần sớm có biện pháp tháo gỡ.

Trước đó, Đề án do Bộ Xây dựng đưa ra đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ NƠXH, nhà ở công nhân tại các địa phương hoàn thành là hơn 1,4 triệu căn hộ. Tuy nhiên, sau khi nhận được góp ý từ các thành viên Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh mục tiêu đề án xuống còn hơn 1 triệu căn NƠXH dù thị trường đang thiếu nguồn cung.

Trong nghiên cứu “Affordable housing, for long-term impact and growth” (Nhà ở giá phải chăng - Những tác động và sự tăng trưởng trong dài hạn) của Savills Investment Management, các chuyên gia của Savills đã chỉ ra: NƠXH là sản phẩm nhà ở giá phải chăng với đặc thù được sự hỗ trợ phát triển bởi Nhà nước. Tuy nhiên, cũng giống như Việt Nam, nhiều nơi trên thế giới đang cho thấy sự cấp thiết về nguồn lực từ khối tư nhân, từ đó giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân. 

Nghiên cứu này cho thấy, ở các thị trường phát triển như Pháp hay Thụy Điển, nhu cầu về NƠXH và nhà ở bình dân chưa bao giờ cao như hiện nay. Tuy nhiên, chưa quốc gia nào cho thấy có thể đưa ra một giải pháp phát triển NƠXH mang tính cấu trúc hơn. 

“Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án NƠXH là điều không thể. Theo phân tích của chúng tôi, ở nhiều thị trường, Nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào vấn đề này”, các chuyên gia của Savills phân tích.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho rằng, tại Việt Nam, rất khó để tìm ra mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án NƠXH. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua NƠXH, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng NƠXH. Điều này sẽ rất khó để thực hiện trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết được những vấn đề đó.

“Một vấn đề khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư NƠXH hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này”, ông Troy nói thêm. 

Khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào NƠXH với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng, vị chuyên gia này đánh giá, đây chưa hẳn là một kênh đầu tư có thể hấp dẫn các doanh nghiệp.

Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, không có sự thay đổi về nguồn cung NƠXH. Mặc dù đã có nhiều sáng kiến được đề xuất nhằm xây dựng những thay đổi về chính sách trong phát triển NƠXH, song vẫn chưa đủ để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường này.

Theo ông Troy, truyền thông về số lượng NƠXH theo đề án như 800.000 hay 1,4 triệu căn sẽ khó thực hiện. Nguyên nhân được cho, nếu phân tích kỹ lưỡng, các dự án NƠXH không bắt buộc phải được bàn giao cùng lúc, cũng không phải tất cả chúng đều được yêu cầu phải được phát triển bởi Nhà nước. Trong đề án này, các doanh nghiệp cũng có thể tham gia để phát triển các dự án nhà ở bình dân, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Riêng đối với các sản phẩm NƠXH, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa khu vực công và khối tư nhân. 

“Tại một số thị trường phát triển như Ấn Độ và Trung Quốc, các doanh nghiệp tư nhân có thể cung cấp một lượng lớn nguồn cung nhà ở bình dân, ví dụ như các dự án nhà ở công nhân ở gần khu công nghiệp. Mô hình này cũng có thể được ứng dụng cho Việt Nam trước sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất hiện nay cũng như nhiều nhà đầu tư quốc tế đang hứng thú với phân khúc đặc biệt này”, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết.  

Tuy nhiên, chưa có quy định đầy đủ nào về điều kiện để xây dựng các dự án NƠXH đối với các chủ đầu tư quốc tế. Điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này là một lộ trình dài hạn với dự án quy mô lên đến hàng chục nghìn căn hộ. Trong khi các dự án hiện nay tại Việt Nam vẫn đang được thực hiện một cách rời rạc. 

Với nhiều dự thảo và đề xuất về việc xác định lại lợi nhuận và ưu đãi cho doanh nghiệp khi phát triển NƠXH cũng như đảm bảo lộ trình phát triển các dự án rõ ràng, ông Troy Griffiths cho rằng, đây là một nỗ lực rất tích cực về dài hạn của Chính phủ Việt Nam.

Cùng vấn đề này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), trước nhu cầu cấp thiết là thế nhưng nguồn cung NƠXH thời gian qua lại thiếu. Nguyên nhân ông Châu đưa ra là do còn nhiều vướng mắc cần tháo gỡ.

Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư dự án NƠXH chưa được vay ưu đãi với lãi suất 4,8%; dự án NƠXH cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp; quy trình, thủ tục đầu tư NƠXH rắc rối, nhiêu khê hơn nhà ở thương mại; đối tượng mua, thuê mua NƠXH phải là người thường trú tại TP. Hồ Chí Minh...

Theo ông Châu, để động viên doanh nghiệp tư nhân thực hiện dự án NƠXH, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ xem xét cho phép doanh nghiệp được đầu tư dự án khu nhà trọ cho thuê nhằm tăng nguồn cung nhà trọ, phòng trọ chất lượng tốt, an toàn, nhiều tiện ích và dịch vụ để phục vụ công nhân, người lao động.

Đồng thời, để đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp trong giai đoạn từ nay tới năm 2030, Quốc hội cần bố trí vốn ưu đãi phát triển NƠXH trong kế hoạch sử dụng vốn ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025, để có nguồn vốn mồi thực hiện chính sách. Đồng thời, đẩy nhanh gói tín dụng 15.000 tỉ đồng hỗ trợ thực hiện chính sách NƠXH.

Mặt khác, về phía Ngân hàng Nhà nước, cần xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN cho phép các ngân hàng Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua NƠXH. Bởi vì với quy định hiện nay, cá nhân, hộ gia đình chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NƠXH với điều kiện phải gửi tiết kiệm tại đây trong 12 tháng.