Giải pháp “gỡ vướng” để phát triển nhà ở xã hội

Trong giai đoạn 2021-2030, chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH được triển khai thực hiện. Tuy nhiên, đã xuất hiện nhiều vướng mắc, cần được xem xét giải quyết triệt để.

Trong tham luận  tại Hội thảo “Gỡ vướng để phát triển NƠXH” diễn ra giữa tháng 4 vừa qua, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nêu ra những vướng mắc và giải pháp khắc phục để thực hiện chương trình 1 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021-2030.

Vướng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Theo HoREA, tất cả các dự án NƠXH (kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại) đều bị “ách tắc” thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”. Nguyên nhân do bất cập tại khoản 7, Điều 31, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch”.

Theo đó, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có). Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung. Đây là ”thủ tục đầu tiên” mà không làm được dẫn đến “tắc” tất cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.

Giải pháp “gỡ vướng” thực hiện chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH trong giai đoạn 2021-2030.

Để giải quyết bất cập này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 “về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát  triển TP. Hồ Chí Minh”. Tuy nhiên, điều này mới chỉ tháo gỡ “vướng mắc” về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đối với các dự án NƠXH tại TP. Hồ Chí Minh. Nhưng với tất cả dự án nhà ở xã hội tại 62 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vẫn còn bị “vướng” và rất nhiều dự án nhà ở thương mại trong cả nước cũng bị “vướng” thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.

Mặt khác, Điều 84, Luật Nhà ở 2023 quy định dự án NƠXH thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” theo quy định của pháp luật về đầu tư, nên rất cần thiết phải tháo gỡ thủ tục về “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với tất cả dự án NƠXH (và cả dự án nhà ở thương mại) trong phạm vi cả nước.

Quỹ đất và nguồn vốn tín dụng thực hiện phát triển NƠXH

Về quỹ đất để phát triển NƠXH, HoREA đề nghị các địa phương bố trí đủ quỹ đất để phát triển NƠXH khi lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng theo quy định. Đồng thời, thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” đối với dự án NƠXH theo quy định của Luật Đấu thầu 2023, để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả “quỹ đất công (đất sạch)” đã được quy hoạch để phát triển NƠXH, khắc phục tình trạng “lãng phí” nguồn lực đất đai như đã xảy ra.

Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua, các địa phương còn có thể triển khai “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” theo quy định tại Điều 126, Luật Đất đai 2024 đối với dự án NƠXH trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, có thể có phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ với “đất tư”.

Đối với các đô thị đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Trường hợp các đô thị không thuộc trường hợp trên, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH, hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH. Như vậy, sẽ có nhiều dự án NƠXH, hoặc nhóm NƠXH nằm xen cài trong các khu dân cư của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, khắc phục được tình trạng một số doanh nghiệp đã thực hiện các dự án NƠXH tại các khu vực quá xa khu trung tâm đô thị, không có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, thiếu các tiện ích, dịch vụ và không được kết nối giao thông thuận tiện.

Đối với nguồn vốn tín dụng để phát triển NƠXH, nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách NƠXH, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách Nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH, bố trí “tái cấp vốn” cho Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc “cấp bù lãi suất” cho 4 ngân hàng thương mại Nhà nước (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH.

Nguyên nhân do giai đoạn 2015-2020 chưa bố trí được nguồn vốn chi ngân sách Nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NƠXH gần như không được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Đối với gói tín dụng 125.000 tỷ đồng do 5 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp (vừa được bổ sung 5.000 tỷ đồng của 1 ngân hàng thương mại cổ phần tham gia) với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất vay thương mại thông thường (đang áp dụng lãi suất 8%/năm), HoREA cho rằng, chưa phù hợp với người mua, thuê mua nhà ở xã hội không chỉ vì phải chịu lãi suất khá cao (7,5%/năm) và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, mà còn bởi vì các mức lãi suất này được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần và sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận (thả nổi) nên người mua, thuê mua NƠXH có tâm lý “bất an” nên chưa mạnh dạn tiếp cận gói vay.

Do vậy, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng thêm 2 đối tượng được vay gói 125.000 tỷ đồng bao gồm người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.

Mặt khác, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8-5%, thời hạn vay tối đa 25 năm mà Bộ Xây dựng đã đề xuất ngày 17/02/2023 để thực hiện chính sách NƠXH của Luật Nhà ở 2023 đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NƠXH, để thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH trong giai đoạn 2021-2030.