Cơ hội nào cho bất động sản 2023?

Khó khăn chồng chất

Thời điểm quý IV hằng năm vẫn luôn được ghi nhận là thời điểm thị trường BĐS sôi động để chuẩn bị chào đón Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, trước những khó khăn bủa vây, thị trường này rơi vào trạng thái trầm lắng.

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp BĐS đã có hàng loạt chính sách ưu đãi cho khách hàng, trong đó, chiết khấu cho khách hàng với giá trị sản phẩm lên đến 24% nếu khách hàng thanh toán một lần mua hay thực hiện hàng loạt các ưu đãi khác, nhưng nhìn chung, thị trường cũng chưa mấy khả quan.

Thông tin từ trang Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2022, mức độ quan tâm BĐS bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh. Nhu cầu tìm mua các loại hình BĐS đều giảm mạnh trong tháng 9/2022, lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự liền kề giảm 12% so với giai đoạn đầu năm 2022. Tình trạng “khát vốn” của chủ đầu tư diễn ra từ đầu năm 2022 tới nay, người mua cũng gặp khó khăn khi muốn tiếp cận dòng vốn vay mua BĐS từ phía ngân hàng.

 Thị trường bất động sản trải qua năm 2022 đầy sóng gió. Ảnh: Giang Nam

Theo nhiều chuyên gia BĐS, từ đầu năm 2022 đến quý III/2022, thị trường BĐS khởi sắc được đôi phần thì đến quý cuối cùng của năm 2022, sự ảm đạm, trầm lắng lại bao trùm thị trường khiến giá bán sản phẩm nhà, căn hộ, đất nền không tăng, thanh khoản chịu sức ép lớn.

Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước đang có những nỗ lực mạnh mẽ trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định môi trường kinh tế vĩ mô, điều này cũng khiến doanh nghiệp BĐS bị giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn, bị đẩy vào giai đoạn đầy thách thức khi những kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn.

Các chuyên gia nhận định, tình trạng này sẽ gây khó khăn “kép” cho ngành BĐS nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng bởi các kênh huy động vốn đều bị gián đoạn và những khó khăn tồn tại vốn có của thị trường vẫn đang hiện hữu.

Năm của những thay đổi chính sách

Quý I/2022, thị trường BĐS tăng trưởng nóng, chính sách pháp luật có ảnh hưởng lớn nhất là Công văn số 14257/BTC-VP ngày 15/12/2021 của Bộ Tài Chính gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đây là động thái để chống thất thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, do hành vi gian lận thuế bằng phương thức khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế.

Tiếp đó, Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế có Công văn số 3849/BTC-TCT ngày 28/4/2022, Công văn số 1381/TCT-DNNCN ngày 28/4/2022 chỉ đạo việc tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn người nộp thuế trong việc kê khai theo đúng giá giao dịch chuyển nhượng BĐS. Nhìn chung, yêu cầu đặt ra trong việc chống thất thu thuế từ chuyển nhượng BĐS là đúng, tuy nhiên, cách triển khai tại các chi cục và cục thuế trên thực tế có nhiều bất cập. Đơn cử như việc các chi cục thuế tùy ý trả hồ sơ, yêu cầu phải ghi lại giá mới thụ lý hồ sơ khai thuế, trong khi thực tế chưa có cơ sở việc người giao dịch đã khai dưới giá trị giao dịch.

Luật sư Trương Hồng Điền, Trưởng văn phòng Luật sư Xuân Phú, cho rằng, việc này đã ảnh hưởng rất lớn đến các giao dịch được hoàn tất trên thực tế, ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân, làm thị trường BĐS bắt đầu phát sinh các dấu hiệu chậm tăng trưởng. Phải đến gần hết quý II thì Tổng cục Thuế mới có văn bản (Công điện 08/CĐ-TCT) yêu cầu không tùy tiện trả hồ sơ khai thuế giao dịch BĐS, nếu không có cơ sở về hành vi trốn thuế, tăng cường hậu kiểm. Thời điểm này, thị trường BĐS đã có dấu hiệu suy thoái.

Cùng với các khó khăn khi khai thuế giao dịch BĐS của các nhà đầu tư khó khăn, do chịu ảnh hưởng bởi các văn bản trên, thì thị trường BĐS cũng chịu cú sốc khá lớn từ việc các đại gia đình đám sở hữu các công ty BĐS vốn hóa lớn, nhiều dự án đắc địa bị bắt vì thao túng thị trường chứng khoán và liên quan đến lừa đảo nhà đầu tư trái phiếu. Các dự án đã được phê duyệt và đang trong quá trình phê duyệt để phát triển mới cũng chịu ảnh hưởng để xem xét lại, khiến cho thị trường hụt thêm nguồn cung mới. Qua đó, lượng giao dịch giảm dần, nhưng giá BĐS vẫn neo cao.

Năm 2022 cũng là năm có sự điều chỉnh lớn về chính sách pháp luật trong việc điều hành hoạt động của các ngân hàng thương mại, cũng như siết chặt việc thẩm định, phê duyệt các dự án BĐS nhằm cân bằng hệ thống và hài hòa lợi ích. Tuy nhiên, do việc tăng trưởng nóng thời gian dài trước đây, nguồn vốn vay từ ngân hàng, phát hành trái phiếu tương đối dễ tiếp cận bị khóa chặt bởi room tín dụng và quy trình cho vay, phát hành trái phiếu được kiểm soát chặt, dẫn đến các tập đoàn BĐS kể cả tập đoàn có vốn hóa lớn cũng phải lao đao giải bài toán cân đối hoạt động, thậm chí lâm vào khủng hoảng. Những việc này rõ ràng ảnh hưởng đến các dự án đang triển khai, cũng như việc rót vốn vào đầu tư các dự án mới là rất hạn chế. Ngay cả các nhà đầu tư cá nhân, muốn vay vốn để đầu cơ BĐS, cũng gần như không thể tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại. Cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái nới room tín dụng, nhưng chỉ đạo của Chính phủ vẫn hướng dòng tiền vào lĩnh vực sản xuất hàng hóa, xuất - nhập khẩu.

Đồng thời, năm 2022 cũng là năm các tỉnh, thành chờ chuyển biến mới từ Luật Đất đai sửa đổi, theo đó, các quy định mới về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất có nhiều thay đổi theo hướng cân bằng lợi ích giữa người có quyền sử dụng đất với chủ đầu tư, cũng như vai trò của Nhà nước trong quản lý, điều hành. Thời điểm này được xem như thời điểm chuyển giao giữa Luật Đất đai hiện hành và Luật sắp sửa đổi, nên chính quyền địa phương có sự cẩn trọng nhất định cũng là phù hợp.

Luật sư Trương Hồng Điền nhận định, năm 2022, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính đã có nhiều văn bản pháp lý, giải pháp để lành mạnh hóa, ổn định thị trường BĐS, nhưng khó khăn ở là rất lớn. Bởi sự tăng trưởng nóng trong thời gian dài, sự thiếu bền vững trong tuân thủ pháp lý của các dự án BĐS, phản ứng của nhà đầu tư cũng khiến sự tổn thương của thị trường sâu hơn. Dự đoán, năm 2023 cũng sẽ rất vất vả trong công tác điều hành của Chính phủ, vì mỗi chính sách được ban hành, cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến phản ứng của thị trường BĐS.

Cơ hội cho năm 2023?

Theo các chuyên gia, Việt Nam hiện là một trong những quốc gia có tốc độ hồi phục và phát triển kinh tế mạnh nhất thế giới trong giai đoạn sau đại dịch, giúp quốc gia thu hút nhiều sự quan tâm và nguồn đầu tư nước ngoài. Sau khi Chính phủ mở lại các chuyến bay quốc tế từ tháng 10/2021, các ngành kinh tế, đặc biệt là du lịch và khách sạn, đã được hưởng lợi lớn.

Đại điện Savills Việt Nam cho biết, cuối năm 2022, thị trường BĐS không có nhiều biến động, nguồn cung mới cũng không nhiều. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn phải tìm cách đẩy hàng ra, đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư có sẵn tiền hoặc sử dụng đòn bẩy với tỷ lệ thấp. Còn đối với những khách hàng trẻ, nguồn lực chưa đủ lớn, có thể tìm đến các thị trường vùng ven TP. Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, những tác động từ chính sách siết tín dụng đã ảnh hưởng phần nào đến thị trường BĐS trong năm 2022. Do đó, các chủ đầu tư dự án BĐS cần ưu tiên đưa ra thị trường các sản phẩm ở vị trí tốt nhất để thu hút được khách hàng, phần nào góp gam màu sáng để đưa thị trường BĐS ấm trở lại thời gian tới.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS cũng tin rằng, Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và bơm các gói kích thích kinh tế quy mô lớn vào thị trường có thể giúp ngành địa ốc hưởng lợi kép. Lợi ích thứ nhất là dòng tiền giải ngân đầu tư công có thể hỗ trợ thị trường BĐS thông qua các dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng, giúp tài sản gia tăng giá trị. Lợi ích thứ hai là các gói kích thích kinh tế hồi phục góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua, thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư.

Ngoài ra, việc Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung nhiều luật liên quan đến BĐS có thể giúp thị trường địa ốc tháo gỡ tồn tại nhiều năm qua, kích thích khơi thông nguồn cung và tạo cơ hội giải phóng hàng tồn kho.