TP. HCM: Thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân

Do đó, dự báo trong những tháng cuối năm 2024, tình trạng mất cân đối “cung - cầu” nhà ở sẽ dẫn đến tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao.

Thị trường BĐS bước qua “vùng đáy” của khó khăn

Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, từ năm  2017 - 2023 thì từ 2020 - 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS.

Nguyên nhân do tác động của đại dịch Covid-19 và các “xung đột lợi ích” giữa các nước lớn, “xung đột địa chính trị” ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường BĐS nước ta.

Không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng trong quý I/2024.

“Vùng đáy” của thị trường BĐS được ghi nhận rơi vào quý I/2023 khi thị trường rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất, -16,2%. Tuy nhiên, từ quý II/2023 thì mức độ khó khăn giảm dần và từng bước phục hồi.

Cụ thể, hết 6 tháng, thị trường BĐS chỉ ghi nhận mức -11,5%, đến hết 9 tháng còn -8,7% và kết thúc năm 2023 thì chỉ còn -6,38%.

Do đó, HoREA nhận định, thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, dự báo sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do “độ trễ” của chính sách và do “độ trễ” của quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, triển khai thực hiện có tính “đặc thù” của các dự án BĐS.

Bên cạnh đó, HoREA ghi nhận hết quý I/2024, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, diện tích 3.647,4 m2. Một dự án nhà ở thương mại cũ đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ. Hiện, không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong quý I/2024 cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Do vậy, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, nhất là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Hai kịch bản tác động đến thị trường BĐS

Với tình hình chung thị trường BĐS, HoREA đưa ra hai kịch bản được xem là sẽ tác động đến thị trường BĐS vào những quý cuối năm 2024.

Theo đó, kịch bản thứ nhất nếu kỳ họp thứ 7, Quốc hội  cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 01/8/2024 và xem xét thông qua 02 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C”.

Đồng thời với việc Chính phủ, các bộ, ngành ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các Luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được hầu hết các “vướng mắc pháp lý” của 148 dự án BĐS trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.

Những “vướng mắc pháp lý” được xem đang chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS; nếu được gỡ bỏ, sẽ đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư và vừa có tác động “tích cực”, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường BĐS từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Kịch bản thứ hai, nếu Quốc hội chưa cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sẽ có tác động “làm chậm” tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường BĐS.

Mặt khác, nếu Quốc hội chưa thông qua dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở”, kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại và sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có “đất khác không phải là đất ở” mà hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên ”đất của chính mình” do không đáp ứng quy định tại khoản 6, Điều 127, Luật Đất đai 2024.

Khoản này yêu cầu nhà đầu tư phải “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng thị trường BĐS tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc “neo” giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.  

Thị trường BĐS bị khủng hoảng “bong bóng, đóng băng, suy thoái, khó khăn” trong các năm qua làm cho nhiều doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư gặp khó khăn, bị thiệt hại, thua lỗ rất lớn, thậm chí có một số doanh nghiệp bị phá sản.

Tuy nhiên, xét về mặt chủ quan thì có phần trách nhiệm của không ít doanh nghiệp BĐS và cả một bộ phận của lực lượng môi giới, nhà đầu tư lướt sóng, đầu nậu…

Do vậy, doanh nghiệp cần nhận thức rõ trách nhiệm của mình đối với tình hình diễn biến, biến động của thị trường BĐS trong thời gian qua, nhất là trong việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, trong công tác quản lý, điều hành doanh nghiệp, quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh, huy động, sử dụng vốn. Thực hiện được điều này, doanh nghiệp sẽ chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.