Đề xuất giải pháp phát triển 93.000 căn NƠXH tại TP. Hồ Chí Minh

Bức tranh NƠXH

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, từ năm 2021 cho đến nay, thành phố chỉ có 10 dự án NƠXH, trong đó 06 dự án đã hoàn thành, 04 dự án đang triển khai thi công với tổng số gần 6.000 căn. Đây là kết quả khiêm tốn và đặt ra nhiều thách thức để thành phố thực hiện chỉ tiêu đề ra. 

Trước đó, lãnh đạo thành phố cam kết kéo giảm thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH từ hơn 1 năm xuống còn không quá 6 tháng và trực tiếp chỉ đạo các dự án NƠXH chỉ để cho thuê đáp ứng nhu cầu thuê nhà của cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang nhân dân và công nhân lao động.

Cùng với đó, Sở Xây dựng công bố danh mục 07 dự án NƠXH mời gọi đầu tư với khoảng 8.000 căn hộ và được nhiều doanh nghiệp BĐS quan tâm nên có thể phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng công bố 03 “thiết kế mẫu” NƠXH cao tầng, mà nếu được phép áp dụng trong thời gian tới,  sẽ giúp tiết kiệm thời gian, công sức cho cả chủ đầu tư, cơ quan Nhà nước và giảm giá thành NƠXH.

Nhiều giải pháp được HoREA đề xuất cho mục tiêu phát triển 93.000 căn NƠXH tại TP. Hồ Chí Minh đến năm 2030.

Tại Hội nghị xúc tiến đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đến năm 2030, có 21 doanh nghiệp đăng ký thực hiện đầu tư xây dựng NƠXH tại quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập với khoảng 52.000 căn hộ. Trong đó có 09 doanh nghiệp đăng ký tham gia đầu tư xây dựng NƠXH tại địa chỉ quỹ đất cụ thể thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp với khoảng 40.000 căn hộ; 12 doanh nghiệp đăng ký, cam kết tìm quỹ đất trên địa bàn thành phố để đầu tư xây dựng NƠXH với khoảng 12.000 căn hộ. Tính gộp với 07 khu đất thành phố mời gọi đầu tư xây dựng NƠXH với khoảng 8.000 căn hộ cùng với 10.000 căn hộ NƠXH do thành phố dự kiến đầu tư công thì TP. Hồ Chí Minh có thể phát triển khoảng 70.000 căn hộ NƠXH đến năm 2030, đáp ứng được chỉ tiêu 69.700 căn hộ và thành phố quyết tâm phấn đấu thực hiện mục tiêu phát triển 93.000 căn hộ NƠXH đến năm 2030.

Đề xuất giải pháp

Để thực hiện mục tiêu phát triển NƠXH trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đến năm 2030, đồng thời phù hợp với đặc điểm tình hình của thành phố nhằm thu hút nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án NƠXH, nhất là các dự án NƠXH chỉ để cho thuê là lĩnh vực rất khó thu hút đầu tư do tỷ suất lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, HoREA đề xuất một số giải pháp.

Thứ nhất, các sở, ngành, quận, huyện, TP. Thủ Đức phải cùng chung tay phối hợp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để triển khai thực hiện ngay các dự án NƠXH mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có sẵn quỹ đất, nhất là quỹ đất 20% dành để phát triển NƠXH.

Thứ hai, cần tạo quỹ đất hoặc sử dụng quỹ đất hiện có để triển khai thực hiện các dự án NƠXH. Trên thực tế, để thực hiện mục tiêu phát triển 69.700 - 93.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2021 - 2030 thì thành phố cần phải có 69 - 93 dự án NƠXH độc lập với quy mô trung bình 1.000 căn hộ/dự án, tổng diện tích đất cần phải bố trí lên đến 96 - 130ha.

Trường hợp sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng 69.700 - 93.000 căn NƠXH thì tổng diện tích đất của các dự án nhà ở thương mại này cần phải có 480 - 650ha.

Nếu kết hợp cả hình thức đầu tư xây dựng các dự án NƠXH độc lập với việc sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành để xây dựng 69.700 - 93.000 căn NƠXH thì tổng diện tích đất cần phải bố trí cũng có thể lên đến vài trăm hecta.

Vì thế, HoREA kiến nghị thành phố giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án NƠXH. Tuy nhiên, thành phố không có nhiều ”quỹ đất sạch” để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH. Với quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, phù hợp với quy hoạch và chương trình, kế hoạch phát triển nhà đã được phê duyệt, thành phố có thể thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH. Nhà đầu tư trúng thầu ứng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng để thành phố thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng và sau khoảng 36 tháng thì giao ”đất sạch” cho nhà đầu tư để thực hiện dự án NƠXH. Tuy nhiên, thành phố không có đủ nguồn nhân lực hoặc phát sinh “xung đột lợi ích” giữa Nhà nước và người có đất bị thu hồi.

Đối với quỹ đất được thành phố tạo lập từ nguồn tiền đóng góp từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH, cho phép chủ đầu tư không xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% này hoặc không hoán đổi quỹ đất khác có giá trị tương đương có thể đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.

Thứ ba, xem xét đề xuất cấp có thẩm quyền cho phép ưu đãi tăng 1,5 lần hệ số sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để có thể tăng số lượng căn hộ của dự án NƠXH lên khoảng 1,5 lần.

Thứ tư, cần có chính sách ưu đãi tín dụng đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH. Theo đó, bên cạnh chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng đã được Ngân hàng Nhà nước triển khai thực hiện từ tháng 3/2023 và Dự thảo Đề án thí điểm Quỹ phát triển nhà ở, HoREA đồng quan điểm việc Bộ Xây dựng vừa đề xuất Chính phủ có Nghị quyết về triển khai gói ưu đãi tín dụng 100.000 tỷ đồng từ nguồn vốn phát hành trái phiếu Chính phủ để có vốn cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội, được giải ngân đến hết năm 2030, để người mua, thuê mua NƠXH được vay ưu đãi.

Tuy nhiên, một “bất cập” là, trong giai đoạn từ nay đến năm 2030, các chủ đầu tư dự án NƠXH không được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Nguyên nhân, trong giai đoạn đến năm 2030, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cá nhân xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở để cho thuê theo quy định.

Quy định này đã “vô hiệu hóa” chính sách ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư dự án NƠXH được vay tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ và sẽ có tác động không tích cực đến việc thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH trong giai đoạn 2021 – 2030.

Do vậy, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng xem xét đề xuất Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét bãi bỏ khoản 3, Điều 77, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, để chủ đầu tư dự án NƠXH được vay tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Thứ năm, rút ngắn tối đa, hợp lý thời gian thực hiện quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH. Cụ thể, HoREA kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh chỉ đạo các sở, ngành, UBND quận, huyện, TP. Thủ Đức tăng cường phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng, khẩn trương tháo gỡ các ”vướng mắc pháp lý” và đề nghị xây dựng quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án NƠXH theo hướng “đơn giản, rút gọn”, để các chủ đầu tư dự án NƠXH có thể sớm triển khai thực hiện dự án.

Mặt khác, HoREA kiến nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép thí điểm thực hiện cơ chế giao Sở Xây dựng thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án NƠXH tương tự như dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.