Cần bảo vệ quyền lợi của người mua nhà

Ngân hàng cũng phải có trách nhiệm

Liên tiếp trong thời gian gần đây, thông tin về một số dự án căn hộ có nhiều sai phạm, dẫn đến thiệt hại cho người mua nhà, xảy ra ở chung cư Harmona, Bảy Hiền Tower đã thu hút sự quan tâm của người dân. Trong khi đó, các chủ đầu tư Bất động sản lớn, có uy tín cũng rất bức xúc vì cho rằng một bộ phận nhỏ các chủ đầu tư làm ăn chụp giật, không uy tín gây ảnh hưởng lớn đến niềm tin của khách hàng. Một nguyên nhân khác cũng được nhiều chuyên gia đề cập đến là trách nhiệm ngân hàng.

Theo chuyên gia tài chính & đầu tư TS. Đinh Thế Hiển, người mua có nguy cơ thiệt hại nặng và đối đầu pháp lý trong trường hợp đã đóng tiền gần hết nhưng dự án đã được cho vay thế chấp. Ngân hàng và người mua thiệt hại nặng do ngân hàng cho người mua vay và giải ngân vượt quá giá trị dự án nhưng xây dựng vẫn dở dang. Đa số người mua đều vay ngân hàng từ 50% tới 80%, ngân hàng “cho vay thế chấp” hoàn toàn đủ thông tin kiểm tra cũng như việc thông báo cho ngân hàng khác về cho vay dự án. Cũng theo ông Hiển, nếu cán bộ ngân hàng làm đúng nhiệm vụ thì người mua khó bị thiệt hại khi mua nhà. 

Trong mọi trường hợp, người mua nhà đều cần được bảo vệ

Cùng quan điểm này, TS. Bùi Quang Tín, khoa Quản trị kinh doanh, trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho biết: “Thực tế việc mua căn hộ tại các dự án không còn đơn giản chỉ là quan hệ mua bán giữa chủ đầu tư và người mua. Quan hệ đó giờ đây phức tạp vì có tới 3 - 4 bên có liên quan. Trong đó, ngân hàng cho các bên vay vốn và các bên có liên quan khác. Nhiều dự án người dân đã bàn giao nhà nhưng nhiều năm không làm được sổ đỏ. Nguyên nhân sâu xa do chủ đầu tư đang thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng để vay tiền triển khai dự án”.

Cũng theo ông Tín, hoạt động vay và kiểm soát sau khi cho vay, ngân hàng cần thực hiện quy trình kiểm tra sau cho vay thật chặt chẽ và tuân thủ đúng quy định của pháp luật, phải đảm bảo về mục đích vay tức là ngân hàng quy định mục đích vay là để triển khai dự án đó chứ không nhận thế chấp dự án để vay vốn phục vụ mục đích khác nhằm tránh thiệt hại cho người mua nhà.

Cần tìm hiểu trước khi mua căn hộ

Trong mối quan hệ với chủ đầu tư khi mua căn hộ chung cư, nếu xảy ra các tình trạng như trong thời gian gần đây đã đề cập thì trách nhiệm cũng có phần nhỏ từ phía khách hàng. Do đó, việc tránh rắc rối xảy ra và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hợp pháp khách hàng cần tìm hiểu kỹ các dự án trước khi mua.

Liên quan vấn đề này, TS. Bùi Quang Tín lưu ý khách hàng cần tham khảo kỹ các nguồn như về phía Sở Xây dựng cần tìm hiểu dự án đó được bán hay chưa. Về phía ngân hàng cần tìm hiểu để biết tài sản đó có bị mang đi thế chấp bởi một cá nhân hay tổ chức nào không thông qua chủ đầu tư bằng cách xem các văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng nơi có nhà ở.

Đồng thời, khi thực hiện mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phải tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư thông qua lịch sử xây dựng, các dự án mà họ đã triển khai, tình hình tài chính hiện tại. Theo dõi thường xuyên các thông tin về tiến độ dự án để nhanh chóng xử lý các vấn đề phát sinh ngoài ý muốn. Yếu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và chứng minh dự án được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. 

Khi giao dịch căn hộ cần tìm hiểu kỹ hợp đồng, các điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, trường hợp cần thiết nhờ đến sự tư vấn của công ty luật. Lưu ý tính pháp lý của dự án bao gồm các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy phép thi công, biên bản hoàn thành các hạng mục đã bàn giao, giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan tới dự án....

Cùng quan điểm này, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng cần phải có cơ chế kiểm soát chủ đầu tư bán sản phẩm. Theo đó, pháp luật hiện nay thiếu các quy định kiểm soát các sản phẩm của dự án, từ đó dẫn tới tình trạng chủ đầu tư bán một sản phẩm cho nhiều người, dẫn đến không kiểm soát được tình trạng thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai. 

Cũng theo ông Phượng, kinh nghiệm pháp luật của một số nước trên thế giới, ngay khi cơ quan nhà nước phê duyệt dự án đã xác định luôn sở hữu chung và sở hữu riêng. Mỗi phần sở hữu riêng có văn bản xác định phần biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư, đồng thời là văn bản để xác nhận chủ đầu tư chỉ bán cho một người hoặc kiểm soát việc thế chấp nhà hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người mua nhà./.

Lại Hùng