Đầu tư nước ngoài vào bất động sản: Kỳ vọng được cải thiện

Kỳ vọng cải thiện

Những thách thức dai dẳng như lãi suất cao kéo dài, bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu tiếp tục gây trở ngại cho hoạt động đầu tư tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương trong quý 4/2023. 

Ước tính sơ bộ cho thấy, tổng khối lượng đầu tư BĐS tại châu Á – Thái Bình Dương (các giao dịch trị giá trên 10 triệu USD, không bao gồm các dự án đang phát triển và các giao dịch đang chờ xử lý) giảm 23,2% theo năm, xuống 31,8 tỷ USD trong quý.

Báo cáo cho thấy, quý 4/2023, Nhật Bản tiếp tục là tâm điểm đầu tư quan trọng nhờ hưởng lợi từ chính sách tiền tệ linh hoạt, sự yếu đi của đồng Yên kèm sự gia tăng du lịch mạnh mẽ. Mặc dù lượng đầu tư phân khúc văn phòng và nhà ở suy giảm nhưng khối lượng đầu tư vẫn ở mức tích cực nhờ thị trường bán lẻ và khách sạn phát triển.

Ở Trung Quốc, với sự hỗ trợ của các biện pháp tài chính và tiền tệ chủ động, thị trường BĐS đã lấy lại vị thế lạc quan về khối lượng đầu tư. Tâm lý đầu tư được cải thiện và kỳ vọng của người bán trở nên thực tế hơn. Tuy nhiên, phần lớn sự quan tâm đến từ người mua trong nước và các công ty bảo hiểm đối với các tài sản thương mại chất lượng cao tại các thành phố lớn, trong khi  mức độ quan tâm từ khối ngoại lại cho thấy sự giảm sút.

Khối lượng đầu tư BĐS tại Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc) và Singapore tiếp tục giảm trong quý cuối năm 2023 do chi phí tài chính tăng cao và khoảng cách lớn giữa kỳ vọng của người mua và người bán. Tuy nhiên, Hồng Kông và Singapore vẫn ghi nhận một số giao dịch lớn.

Thị trường thu hút đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ phát triển do niềm tin được lấy lại từ nhà đầu tư năm 2024.

Đầu tư bán lẻ và khách sạn tại khu vực được đánh giá tốt hơn so với các phân khúc khác, với mức tăng trưởng lên tới hai con số trong quý 4/2023. 

Đầu tư văn phòng tiếp tục suy giảm do chi phí vay cao và chênh lệch lợi suất lớn nhưng đây vẫn là phân khúc được quan tâm nhất, chiếm tới 30% khối lượng đầu tư. 

Đầu tư công nghiệp tại các thị trường giảm nhẹ trong quý do thiếu nguồn cung nhà xưởng. Đồng thời, đầu tư nhà ở tiếp tục trầm lắng.

Hướng tới năm 2024, Báo cáo cho biết, lãi suất được kỳ vọng giảm từ khoảng giữa năm, lạm phát sẽ dần được kiểm soát. Các hoạt động đầu tư của khu vực châu Á – Thái Bình Dương dự kiến trở nên sôi động hơn vào nửa sau của năm 2024. 

Nhật Bản và Ấn Độ tiếp tục là hai thị trường thu hút vốn nội địa và nước ngoài nhờ chính sách tiền tệ linh hoạt của Nhật Bản và triển vọng kinh tế mạnh mẽ của Ấn Độ.

Tín hiệu đáng mừng cho nhà đầu tư

Mặc dù đối mặt với nhiều khó khăn, sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam nói chung và BĐS nói riêng vẫn được ghi nhận tăng trưởng. 

Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến ngày 20/12/2023, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt gần 36,61 tỷ USD, tăng 32,1% so với cùng kỳ. 

Cụ thể, trong tổng vốn đăng ký hơn 36,6 tỷ USD, vốn đăng ký mới đạt gần 20,19 tỷ USD, tăng 62,2%. Số dự án đăng ký mới cũng đạt 3.188 dự án, tăng 56,6%. Như vậy, cả dự án mới và vốn đăng ký mới đều tăng mạnh. Đây là một điểm rất đáng ghi nhận. Ngoài vốn đăng ký mới, năm 2023 cũng ghi nhận 1.262 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 14% so với năm 2022, với tổng vốn đầu tư tăng thêm đạt hơn 7,88 tỷ USD.

Tổ chức Xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings gần đây đã nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia dài hạn của Việt Nam lên mức BB+ (từ mức BB), triển vọng “Ổn định”. Trong năm 2024, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam được kỳ vọng sẽ đạt  6-6,5%, nhờ mức đầu tư nước ngoài (FDI) ổn định và các nỗ lực của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS, tăng đầu tư công và điều hành các chính sách kinh tế kịp thời để kích thích tăng trưởng.

Quý 4/2023, thị trường ghi nhận lượng đầu tư lớn đối với BĐS. Doanh nghiệp sản xuất đồ uống lớn nhất tại Hàn Quốc, HiteJinro, đã đầu tư nhà máy hơn 8,2ha, có giá trị hơn 100 triệu USD tại Thái Bình. Ngoài ra, Tập đoàn Hyosung (Hàn Quốc) sẽ xây dựng nhà máy sản xuất sợi và vật liệu carbon có tổng vốn đầu tư khoảng 720 triệu USD (gần 17.500 tỷ đồng) tại khu công nghiệp Phú Mỹ II (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Đối với lĩnh vực bán lẻ, thị trường cũng ghi nhận những hoạt động sôi động từ khối ngoại. Tháng 9/2023, Lotte đã chính thức mở cửa Lotte Mall West Lake Hà Nội với diện tích hơn 354.000m2. 

Đồng thời, THISO đã mở đại siêu thị Emart thứ 3 tại TP. Hồ Chí Minh và dự kiến đầu tư tại khu vực phía Bắc sau khi mua khu đất rộng 2,4 ha tại Tây Hồ Tây (Hà Nội).

Tại phân khúc văn phòng, 85% số công ty có tốc độ phát triển nhanh tại Việt Nam đều phải cam kết về ESG (Environmental - Môi trường, Social - Xã hội và Governance - Quản trị), đây đồng thời là yếu tố kéo theo sự gia tăng về nhu cầu văn phòng đạt tiêu chuẩn xanh trên thị trường. 

Đến năm 2026, TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ chào đón 300.000m2 văn phòng mới đạt tiêu chuẩn hạng A như dự án The Nexus, VP Bank Saigon Tower. Hơn nữa, hơn 80% nguồn cung hạng A và hạng B trong tương lai của thành phố sẽ đạt tiêu chuẩn xanh. 

Tại Hà Nội, từ nay đến năm 2026, 15 dự án mới sẽ cung cấp hơn 389.770m2 văn phòng. Văn phòng hạng A dự kiến chiếm 86% nguồn cung trong tương lai. Diện tích văn phòng xanh sẽ chiếm 18% lượng sàn văn phòng tương lai tại Hà Nội.

“Tin đáng mừng là thị trường vừa đón nhận sự thông qua của các bộ luật quan trọng, bao gồm Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất Đai (sửa đổi). Việc thông qua các luật này có thể được xem là tín hiệu tích cực với thị trường BĐS, thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam với nhu cầu thực về nhà ở cũng như niềm tin về lĩnh vực văn phòng và BĐS công nghiệp sẽ là chìa khóa cho sự khởi đầu của một chu kỳ mới trong năm nay. Tuy nhiên, vẫn cần chờ các văn bản dưới luật để có thể quan sát những thay đổi rõ ràng hơn”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định.