Nhà ở vừa túi tiền tạo “xung lực” cho phục hồi thị trường bất động sản năm 2024

Nguyên nhân được cho là do vướng mắc về pháp lý, nhà đầu tư không mấy mặn mà trong việc phát triển phân khúc này…

Lệch pha cung - cầu

Bước vào năm 2024, thị trường BĐS được cho sẽ có nhiều điểm sáng nhờ các luật liên quan đã và sẽ được thông qua. Chính phủ đã nhận diện rõ các rủi ro, lãi suất giảm mạnh và dần ở mức hấp dẫn để đầu tư; quá trình thanh lọc sau gần hai năm khiến thị trường còn lại chủ yếu là các nhà phát triển uy tín và có thực lực tốt. Mặt khác, niềm tin thị trường dần trở lại, thêm dự án được mở bán và có thanh khoản khá, một số doanh nghiệp bắt đầu tái khởi động các dự án mới…

Tuy nhiên, thị trường vẫn đối diện với những khó khăn rất lớn như tình trạng lệch pha cung - cầu. Phân khúc cao cấp nhiều trong khi phát triển nhà ở xã hội dù có những tín hiệu tích cực nhưng chưa có nhiều đột phá; nhà ở vừa túi tiền biến mất trên thị trường…

Cần nhiều giải pháp để phát triển nhà ở phân khúc bình dân để đáp ứng đại đa số nhu cầu người dân.

Hiện tại, gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ làm nhà ở xã hội thông qua ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuế VAT, lãi suất ngân hàng đã kết thúc với kết quả tích cực nhưng còn nhiều bất cập. Điểm rất sáng khi đó là lãi suất cho người mua nhà chỉ khoảng 5%/năm. Gói 120.000 tỷ đồng hướng tới tạo lập 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nhưng lãi suất 8,2%/năm rõ ràng còn rất cao so với thu nhập của người dân.

Thị trường BĐS hiện được chia làm ba phân khúc: cao cấp, trung cấp, bình dân. Thông thường, trong ba phân khúc này, phân khúc nhà ở giá bình dân đáng ra phải là “người chơi” chính trên thị trường BĐS.

Trên thị trường BĐS tại Việt Nam, phân khúc này đang bị đảo ngược lại. Nghĩa là, phân khúc bình dân gần như biến mất nếu không muốn nói là “tuyệt chủng” trên thị trường BĐS.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, phân khúc nhà ở vừa túi tiền dưới 2 tỷ đồng/căn hiện chỉ còn 3% tổng nguồn cung trên thị trường. Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2023, nhà ở bình dân dần biến mất tại đô thị lớn nhất cả nước. Giá nhà tăng chóng mặt, biến Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thành những nơi có giá nhà đắt đỏ và khó sở hữu nhất thế giới.

Mặt khác, tại Việt Nam, trong các văn bản quy phạm pháp luật chưa có định nghĩa giá nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, các bên tham gia thị trường đều coi nhà có giá dưới 1.000 USD/m2 là nhà ở vừa túi tiền. Nghĩa là căn hộ 65m2 tương đương 1,6 tỷ đồng. Nhưng, chung cư giá này hiện không còn tồn tại ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. “Chuẩn” giá nhà bình dân đã nâng lên 20-30%, xoay quanh ngưỡng 2 - 2,4 tỷ đồng/căn.

Nhà ở phân khúc bình dân “biến mất” có nhiều nguyên nhân. Tuy nhiên, nguyên nhân cơ bản do cung thiếu trầm trọng, giá cả nguyên vật liệu, nhân công tăng cao do lạm phát, lãi suất ngân hàng tăng vọt, tiền sử dụng đất ngày càng cao...

Cần giải pháp căn cơ

Theo nhiều chuyên gia, để phát triển nhà ở phân khúc bình dân, cần quy định tỷ lệ làm nhà ở vừa túi tiền trong đô thị, quy hoạch gần các đấu mối giao thông, nhất là các hạ tầng đột phá trong tương lai như ga đường sắt cao tốc, sân bay, gần các hạ tầng thiết yếu như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, công viên...

Mặt khác, cần tính toán quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các tổ hợp cao tầng, khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền, khuyến khích hiến tặng đất làm nhà ở bình dân. Cùng với đó, Nhà nước nên cắt giảm tối đa thủ tục hành chính và cấp phép, có cơ chế rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền trong khu đô thị có công năng hỗn hợp, khuyến khích đầu tư nước ngoài, hợp tác công tư, xây dựng dữ liệu về nhà ở vừa túi tiền.

Vận dụng, nghiên cứu ứng dụng khoa học kỹ thuật, áp dụng chuyển giao công nghệ mới như sản xuất tiền chế các cấu kiện, sử dụng máy móc AI để lắp ghép, giảm sử dụng nhiều nhân công,... để giảm giá thành sản phẩm.

Tăng cường quản lý, chống thổi giá nhà, có cơ chế tặng và tích lũy điểm thưởng cho nhà phát triển tạo lập nhà ở vừa túi tiền trong khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn để bù đắp. Ngoài ra, nên áp dụng các giải pháp tài khóa, tài chính gián tiếp như sử dụng công cụ thuế đối với phân khúc nhà ở cao cấp để có thêm nguồn hỗ trợ cho phân khúc bình dân.

Để tăng nguồn cung và kéo giá nhà xuống thấp, cần giải pháp tổng thể, bao gồm việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định, đảm bảo cung cầu hài hòa giữa các phân khúc. Nếu không, phân khúc nhà ở bình dân sẽ khó và gần như biến mất hoàn toàn trên thị trường BĐS.

Phát biểu tại “Hội nghị triển khai nhiệm vụ điều hành chính sách tiền tệ năm 2024, tập trung tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô” ngày 14/3 vừa qua, do Thủ tướng Phạm Minh Chính và Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề xuất một số giải pháp để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Cụ thể, để thúc đẩy tăng trưởng ”tín dụng tiêu dùng BĐS”, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bổ sung đối tượng là người mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống (khoảng 35 triệu đồng/m2) được tiếp cận ”gói tín dụng 120.000 tỷ đồng” (hiện tại mới giải ngân 646 tỷ đồng là quá thấp), bởi lẽ Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ và Công điện số 18/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo ”bảo đảm dòng vốn tín dụng tập trung vào các động lực tăng trưởng của nền kinh tế (tiêu dùng, xuất khẩu, đầu tư)” mà đối tượng ”tiêu dùng BĐS” chính là người mua nhà.

Mặt khác, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2023, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền xem xét khôi phục đề xuất ”gói tín dụng 110.000 tỷ đồng” (mới chỉ bằng 30% tổng nhu cầu vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030) cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất cho vay ưu đãi 4,8-5%/năm, thời hạn tối đa 25 năm.