Nghị định số 25/2020/NĐ-CP: Tạo cú hích cho thị trường BĐS

Ngày 28/02/2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc ký ban hành Nghị định số 25/2020/NĐ - CP hướng dẫn một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, thay thế Nghị định số 30/2015/NĐ-CP.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 20/4/2020, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Nhiều điểm mới

Thời gian qua, do có sự chồng chéo liên quan đến pháp lý mà chủ yếu do vướng Luật Đất đai, Luật Đấu thầu trong các thủ tục giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu mà nhiều doanh nghiệp bất động sản không triển khai được. 

Đây là nguyên nhân khiến nhiều địa phương “không dám” giao dự án mới cho nhà đầu tư hoặc “không dám” giao đất cho nhà đầu tư đã trúng đấu thầu, dẫn tới hàng loạt dự án, nhất là các dự án bất động sản bị đình trệ. Điều này đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế của các địa phương cũng như cơ hội đầu tư của doanh nghiệp.

Với nhiều điểm mới, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP được kỳ vọng tạo những hiệu ứng tích cực. Cụ thể, những quy định xoay quanh việc nhà đầu tư đã trúng đấu thầu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ như bồi thường, hỗ trợ cho việc tái định cư sẽ được triển khai giao đất ngay.

So với quy định pháp luật trước đây, Nghị định số 25 sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết được những nút thắt hiện tại. Đặc biệt là tình trạng doanh nghiệp trúng thầu đã thực hiện xong các thủ tục trên và đang trong thời gian chờ các hướng dẫn về việc giao đất để triển khai dự án.

Nghị định số 30/2015/NĐ-CP sau 5 năm triển khai cơ bản đã tạo ra được khung pháp lý nhằm tăng cường công khai, minh bạch trong quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án PPP và dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đã góp phần tích cực thu hút vốn phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, hình thành các khu đô thị mới, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước.

Liên quan đến khuôn khổ của pháp luật, trong thời gian qua, do chịu ảnh hưởng việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung nhiều luật, việc thực hiện Nghị định số 30/2015/NĐ-CP cũng phát sinh những vướng mắc. Điều này dẫn đến những khó khăn làm giảm sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các nội dung liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhiều dự án vẫn chưa kêu gọi được nhiều nhà đầu tư dẫn đến quá trình sơ tuyển chỉ có 1 hoặc vài nhà đầu tư tham gia, sau đó chỉ có 1 nhà đầu tư trúng sơ tuyển, dẫn đến chỉ định thầu.

Trong số các vướng mắc trên, đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức gồm đấu thầu, quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, việc xác định giá trị (giá sàn nộp ngân sách nhà nước) cũng là khó khăn rất lớn đối với nhiều đơn vị khi xây dựng hồ sơ mời thầu, với nhiều dự án đã lựa chọn được nhà đầu tư.

Trong những lần lấy ý kiến bản Dự thảo để thay thế Nghị định số 30/2015/NĐ-CP trước đó, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP cơ bản đã khắc phục được những hạn chế, bất cập và chồng chéo trong quá trình thực hiện Nghị định số 30 trước đó.

Nghị định số 25 cũng quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, gồm dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư PPP; dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại, dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh; dự án không thuộc hai loại trên nhưng phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa.

Quy định rõ việc giao đất

Với Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có thể an tâm về vấn đề giao đất khi có hướng dẫn cụ thể.

Tại Điều 60 của Nghị định số 25, điểm nổi bật chính là điều kiện giao đất như đã đề cập ở trên được xem là căn cứ để áp dụng thực tế và là cơ sở để thị trường hoạt động theo một cơ chế rõ ràng và thống nhất, dễ kiểm soát và đối chiếu.

Theo đó, chi tiết về việc thực hiện triển khai dự án đấu tư có sử dụng đất được quy định cụ thể. Sau khi ký kết hợp đồng, bên mời thầu, nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng. Không tính lãi vay đối với chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Ngoài ra, nghị định cũng quy định rõ trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu như: “Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3, Điều 68, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Đối với nhà đầu tư trúng thầu triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại hợp đồng, pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan.

Bên cạnh đó, thủ tục, hồ sơ pháp lý chuẩn bị vẫn được quy định tương tự như khoản 3, Điều 68, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Mặt khác, nghị định cũng đề cập vấn đề nộp tiền thuê đất/sử dụng đất chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như tài sản gắn liền với đất.

Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ban hành được xem là văn bản có tính pháp lý quan trọng, hỗ trợ cho địa phương trong việc xử lý các nội dung về quản lý đất đai. Đồng thời, những quy định này cũng giúp nhà đầu tư có sự an tâm hơn đối với dự án đang bị vướng mắc của mình cũng như dự án trong tương lai.

Nghị định số 25/2020/NĐ-CP sẽ khắc phục được những hạn chế của văn bản pháp luật trước đó và mở ra hướng giải quyết hiệu quả hơn cho tình hình thực tại. Những nội dung chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu liên quan đến thủ tục giao đất cũng được khắc phục. Do đó, Nghị định 25 được kỳ vọng sẽ mở ra các cơ hội cho nhiều địa phương và doanh nghiệp, tạo cú hích lớn cho sự phát triển của thị trường bất động sản cả nước.