Siết tín dụng bất động sản: Nhiều doanh nghiệp “bình chân như vại”

Nhiều ý kiến trái chiều

Trong bản dự thảo mới đây, có nhiều điểm mới như quy định các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%. Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%. Dự thảo thông tư cũng xếp “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” vào “nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” thay vì hệ số 150% như hiện nay.

Theo NHNN, điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (chủ yếu là cho vay trung dài hạn). Cùng với đó, NHNN cho rằng, việc sửa đổi hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%  nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.

Nhiều doanh nghiệp BĐS thay đổi kế hoạch trước những thay đổi trong Dự thảo Thông tư 36

Cùng quan điểm với NHNN, trong báo cáo gần đây, Công ty Chứng khoán Bảo Việt  phân tích, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 với tâm điểm liên quan việc siết dòng vốn chảy vào BĐS thông qua giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40% của NHTM là động thái giúp giảm thiểu rủi ro, đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp vẫn lo ngại với những thay đổi ở Thông tư 36. Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), thị trường BĐS nước ta chỉ mới hồi phục và vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, kênh vốn chủ yếu cho thị trường BĐS hiện nay là tín dụng ngân hàng. Khi hệ thống chính sách để phát triển các quỹ đầu tư BĐS còn chưa có hiệu quả thì mọi động thái của ngân hàng đối với tín dụng cho BĐS sẽ mang tính dẫn hướng quan trọng cho toàn thể thị trường... Do đó, VnRea đã kiến nghị NHNN tạm ngừng việc sửa đổi Thông tư 36 để tránh tác động tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Còn theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), động thái trên của NHNN đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường BĐS, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.

Trước những lo ngại trên thị trường BĐS,  ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, điều quan trọng là chúng ta phải biết Thông tư số 36 sẽ được áp dụng như thế nào. Tôi nghĩ rằng sẽ tốt hơn nếu Thông tư này được áp dụng linh hoạt cho từng trường hợp hơn là áp dụng chung cho toàn bộ các đối tượng. Nên dựa vào tình hình của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng Thông tư 36 theo cách phù hợp nhất.

Cũng theo ông Stephen Wyatt, thị trường BĐS vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi. Do đó, còn hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” thị trường. “Nếu Thông tư 36 không có hiệu lực hay nói cách khác là không được đưa vào áp dụng, thị trường BĐS sẽ vẫn tiếp tục phát triển như từ trước đến nay. Theo tôi, nhà đầu tư cũng như cá nhân đang có ý định mua BĐS cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay. Không nên đánh cược với thị trường”, ông Stephen Wyatt nói.

Nhiều doanh nghiệp vẫn bình chân như vại

Trước những thay đổi của Thông tư 36, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn tìm được lối đi riêng của mình. Đơn cử như trường hợp của Novaland, Hưng Thịnh Corp, Hưng Lộc Phát, Hoàng Anh Sài Gòn…

Trong đợt công bố chiến lược năm 2016, ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Novaland cho biết, trong năm 2016 Novaland sẽ tiếp tục giới thiệu ra thị trường 5 dự án mới với khoảng 4.000 sản phẩm. Đặc biệt, ngoài các dự án căn hộ ở quận 1, quận 2, quận 4, quận 7, Phú Nhuận, Tân Phú… Novaland sẽ đa dạng hóa sản phẩm khi lần đầu tiên giới thiệu ra thị trường các dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu Đông và khu Tây Nam thành phố. Rõ ràng, so với lượng dự án công bố trong năm 2015, Novaland khá thận trọng khi công bố kế hoạch năm 2016. Một bước đi khá an toàn nếu NHNN siết tín dụng BĐS.

Cũng như Novaland, Công ty Hưng Lộc Phát cũng tỏ ra không e ngại Thông tư 36. Bằng chứng là dự án Hưng Lộc Phát 1 triển khai trong bối cảnh thị trường khó khăn nhưng doanh nghiệp vẫn xây dựng hoàn thành và giao nhà đúng tiến độ cho khách hàng. Dự án Hưng Phát 2 chủ đầu tư chỉ thu 20% số tiền căn hộ của khách hàng đến khi nhận nhà. Ngày 13/3 sắp tới, Công ty Hưng Lộc Phát sẽ tổ chức lễ kỷ niệm 15 năm thành lập và chính thức công bố dự án khu căn hộ cao cấp The Golden Star (Hưng Phát 3, tại 72 Nguyễn Thị Thập, Quận 7) thuộc quy hoạch khu dân cư cao cấp Nam sài Gòn với sự tham dự của hơn 900 khách hàng.

Trong đợt công bố này, Hưng Lộc Phát đưa ra mức giá rất hấp dẫn chỉ từ 25,3 triệu đồng/m²  (rẻ hơn từ 2-3 triệuđồng so với các dự án chung khu vực). The Golden Star là dự án khu căn hộ cao cấp có tổng diện tích 9.229m², được xây dựng với quy mô 26 tầng, tổng cộng 478 căn hộ với tổng mức đầu tư khoảng 932 tỉ đồng. Trong đó các căn hộ có diện tích 50-83m² từ 2 đến 3 phòng ngủ.

Ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty cho biết, cách làm của công ty là đi chậm mà chắc. Không đầu tư dàn trải. Làm dự án nào, tập trung mọi khả năng về tài chính, con người để chăm chút cho dự án đó nhằm gây dựng niềm tin của khách hàng đối với sản phẩm của công ty.

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, nếu những quy định mới của bản dự thảo Thông tư 36 sớm được thực hiện, các doanh nghiệp mạnh về tài chính cũng không quá lo lắng, nhất là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và có kế hoạch bài bản. Riêng Hoàng Anh Sài Gòn, trong thời gian tới cũng đang chuẩn bị lên kế hoạch cho các dự án lớn trong năm như Western Dragon hay Idico Tân Phú... với hàng ngàn căn hộ được đưa ra thị trường.

Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cũng đưa ra lời khuyên với các nhà đầu tư trong thị trường BĐS cũng như cá nhân đang có ý định mua BĐS là cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay và không nên đánh cược rằng thị trường sẽ cải thiện, tăng trưởng liên tục. “Những gì chúng ta học được từ bài học trong quá khứ là chu kỳ BĐS tại Việt Nam ngắn hơn tại các thị trường có sự phát triển bền vững khác. Chu kỳ ở đây có thể là hai, ba, bốn hay năm năm nhưng chúng ta cần phải thận trọng khi chúng ta quyết định vay để đầu tư”, ông Stephen Wyatt cảnh báo.

Thái An – Đình Triết