Sớm đưa quy định “bảo lãnh” vào thực tiễn

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có công văn góp ý nhằm đảm bảo tính khả thi khi triển khai thực hiện quy định này.

Theo HoREA, đầu tiên, cần làm rõ khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nước để phù hợp và thống nhất với khoản 1, khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về bảo lãnh ngân hàng.

Bên cạnh đó, HoREA cho rằng cần sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng 2010 nới trần giới hạn cấp tín dụng để tạo điều kiện thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo HoREA, Luật các tổ chức tín dụng 2010 cần được sửa đổi bổ sung theo hướng nới rộng giới hạn cấp tín dụng chung, hoặc bổ sung giới hạn cấp tín dụng cho hoạt động bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, để tạo điều kiện và nguồn lực cho các ngân hàng thực hiện nghiệp vụ này.

Về phía quản lý nhà nước, hiệp hội cũng đề nghị cần có cơ chế phù hợp để thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có tính đến đặc thù vận hành của thị trường bất động sản.

Người mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa được hưởng lợi khi quy định “bảo lãnh”chưa được thực hiện rộng rãi

Hiện nay, phần lớn các ngân hàng thương mại khi thực hiện bảo lãnh ngân hàng đều yêu cầu bên được bảo lãnh (chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai) phải ký quỹ bằng tiền mặt bằng với giá trị bảo lãnh, hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương khoảng 1,3-1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Nếu thực hiện theo quy định này thì không khả thi vì các dự án bất động sản hầu hết đều có giá trị rất lớn, nhưng trong thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lại không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, trong lúc gần như các tài sản của chủ đầu tư đã được thế chấp nên không còn đủ tài sản bảo đảm. Mặt khác, theo quy định thì chủ đầu tư đã phải giải chấp nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán cho người tiêu dùng. Đồng thời, chủ đầu tư dự án vẫn phải tìm kiếm nguồn vốn khác (kể cả phải đi vay ngoài xã hội) để chi trả cho nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị, chi phí quản lý... để hoàn thành công trình nhà ở bàn giao đúng hạn cho khách hàng.

Để triển khai Điều 17 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 thì Ngân hàng Nhà nước cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn, tạo khung pháp lý có tính khả thi để các ngân hàng thương mại thực hiện thống nhất. Hiệp hội đề nghị cần có cơ chế phù hợp để thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có tính đến đặc thù vận hành của thị trường bất động sản và để thực hiện mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Để thực hiện được mục tiêu này, HoREA cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần có văn bản chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng “quy định nội bộ của tổ chức tín dụng” theo hướng ngân hàng ưu tiên thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà chủ đầu tư không cần phải ký quỹ, hoặc không cần phải có tài sản bảo đảm, trong trường hợp tất cả các chủ thể liên quan đến dự án đó gồm: Chủ đầu tư; nhà thầu xây dựng; nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất; đơn vị tư vấn; người tiêu dùng đều mở tài khoản hoạt động tại cùng ngân hàng. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần yêu cầu ngân hàng thương mại có trách nhiệm giám sát dòng tiền của dự án, qua đó, ngân hàng có điều kiện để nắm được quá trình hình thành bất động sản trong tương lai.

Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước cũng nên cho phép các ngân hàng thương mại không áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản cho các trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản có uy tín thương hiệu, có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng kế hoạch, tiến độ, và “tại thời điểm đề nghị cấp bảo lãnh, bên được bảo lãnh không vi phạm trong quan hệ cấp tín dụng, thanh toán tại tổ chức tín dụng”. Bên cạnh đó, trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng, thì không bắt buộc chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh ngân hàng (trường hợp này xảy ra đối với các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và được người tiêu dùng tin cậy). Quy định này cũng nên được vận dụng linh hoạt để tránh trở thành gánh nặng cho chủ đầu tư, hoặc làm phát sinh thêm chi phí mà có thể người tiêu dùng là người phải gánh chịu khi mua nhà.

Cuối cùng, hiệp hội đề nghị Chính phủ cho thí điểm các công ty bảo hiểm có năng lực được tham gia thực hiện bảo hiểm rủi ro trong giao kết hợp đồng mua bán (hoặc thuê mua) nhà ở hình thành trong tương lai nhằm tăng thêm nguồn lực để bảo vệ người tiêu dùng và cả cho doanh nghiệp.

Loan Nguyễn