Bức tranh tổng thể nền kinh tế và thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023: Nhiều dấu hiệu tích cực

Nhiều thách thức đan xen cơ hội

Nghị quyết số 97/NQ-CP ngày 08/07/2023 về “Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 6 và Hội nghị trực tuyến Chính phủ với địa phương” đã cho thấy bức tranh tổng thể về tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm 2023, thách thức, cơ hội và các nhiệm vụ, giải pháp thúc đẩy nền kinh tế phục hồi và phát triển trong thời gian tới. 

Nghị quyết 97/NQ-CP cho thấy nỗ lực vượt bậc của Chính phủ, các bộ, ngành và các địa phương đã vào cuộc quyết liệt để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy nền kinh tế dần phục hồi và phát triển trở lại.

Mặt khác, Nghị quyết nêu rõ tình hình kinh tế - xã hội nước ta tháng 6 và quý II tiếp tục xu hướng tích cực, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau cao hơn quý trước, góp phần vào kết quả chung của 06 tháng đầu năm và tạo đà cho phục hồi, phát triển thời gian tới. GDP quý II tăng 4,14% so với cùng kỳ năm 2022, cao hơn so với mức tăng trưởng của quý I (3,32%), tính chung 6 tháng tăng 3,72%. 

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tiếp tục xu hướng giảm, bình quân 6 tháng tăng 3,29%. Thị trường tiền tệ, tỷ giá cơ bản ổn định, lãi suất huy động và cho vay tiếp tục giảm, an toàn hệ thống được bảo đảm.

Nguồn vốn FDI đăng ký quý II đạt gần 8 tỷ USD, tăng gần 50% so với quý I; vốn FDI thực hiện 6 tháng đạt 10,2 tỷ USD, tăng 0,5% so với cùng kỳ. Tổng kim ngạch xuất - nhập khẩu hàng hóa đạt 316,65 tỷ USD; xuất siêu 12,25 tỷ USD (cùng kỳ là 1,2 tỷ USD). Các vấn đề tồn đọng, vướng mắc tiếp tục được tập trung tháo gỡ, nhất là về thị trường BĐS, trái phiếu doanh nghiệp,... Các ngành, lĩnh vực chủ yếu của nền kinh tế tiếp tục đà phục hồi, đặc biệt lĩnh vực công nghiệp tăng trở lại.

Thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm 2023 còn rất nhiều khó khăn, thách thức.

Nghị quyết nhận định: Tình hình kinh tế - xã hội nước ta còn những hạn chế, bất cập và khó khăn, thách thức. Tăng trưởng kinh tế thấp hơn so với kịch bản đề ra. Hoạt động sản xuất kinh doanh trong nhiều ngành, lĩnh vực gặp khó khăn. Những bất cập, vướng mắc của thị trường BĐS, trái phiếu doanh nghiệp chưa được giải quyết một cách căn cơ, bền vững, hiệu quả. Dư nợ tín dụng tăng thấp (đạt 4,73%, cùng kỳ là 9,35%) trong khi nhu cầu về vốn tín dụng rất lớn, nhiều doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận tín dụng mới. Kết quả triển khai các gói tín dụng 40 nghìn tỷ đồng và 120 nghìn tỷ đồng chưa đạt như kỳ vọng.

Cùng với đó, Nghị quyết 97/NQ-CP cũng chỉ rõ: Thời gian tới, bên cạnh những yếu tố thuận lợi, tình hình thế giới dự báo tiếp tục biến động phức tạp, khó lường; ở trong nước, khó khăn, thách thức nhiều hơn thời cơ, thuận lợi, nền kinh tế tiếp tục chịu “tác động kép” từ những yếu tố bất lợi bên ngoài và những hạn chế, bất cập nội tại kéo dài nhiều năm bộc lộ rõ hơn trong khó khăn.

Thị trường BĐS 6 tháng đầu năm trầm lắng, khó khăn

Đánh giá của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2023 đưa ra nhận định thị trường BĐS trầm lắng, khó khăn, dẫn đến các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động. Trong 5 tháng đầu năm 2023, khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 22,6% và số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022 và vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh.

Thị trường BĐS vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng trong tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền. 

Tính trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 6 tháng cuối năm 2022 và hiện đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6% so với 06 tháng cuối năm 2022. Số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ có 23 dự án, giảm 70,59% so với 6 tháng cuối năm 2022 và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Phân khúc BĐS phục vụ lưu trú có 56 dự án với 25.368 căn đang triển khai trên cả nước, gồm 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, giảm 55,6% so với quý 4/2022 và chỉ có 1 dự án được cấp phép mới, bằng 25% so với quý IV/2022.

Về số lượng giao dịch BĐS trong 6 tháng đầu năm, tổng cộng chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,87%, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền, trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 06 tháng cuối năm 2022.

Cũng theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng cuối năm 2023, tổng giá trị trái phiếu đến hạn lên đến khoảng 158.500 tỷ đồng, trong đó phần lớn là trái phiếu BĐS đến hạn với giá trị 80.952 tỷ đồng, chiếm 51%, tiếp theo là nhóm trái phiếu ngân hàng với 27.261 tỷ đồng, chiếm 17,2%.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm, tại TP. Hồ Chí Minh, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục tăng trưởng âm -15,58% so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với quý I/2023, tăng trưởng âm đến -16,2%) và chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022. Doanh thu kinh doanh BĐS giảm 8,3% so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với 4 tháng đầu năm - giảm 14,6%, 5 tháng đầu năm - giảm 11,5% so với cùng kỳ). 

Kết quả này cho thấy thị trường BĐS tuy vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã có dấu hiệu hồi phục, “giảm đà rơi”, kéo theo ngành xây dựng cũng có dấu hiệu dần hồi phục như quý I/2023 tăng trưởng âm -19,8%, mức độ tăng trưởng âm giảm còn - 8,45%.

Trong 6 tháng đầu năm, chỉ có 689 doanh nghiệp BĐS thành lập mới, giảm 52,6% với vốn đăng ký đạt 26.750 tỷ đồng, giảm 63,5% so với cùng kỳ năm trước.

Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI vào lĩnh vực BĐS, có 3 dự án được cấp phép mới với vốn đăng ký 5,8 triệu USD, 4 lượt dự án điều chỉnh với vốn đăng ký 25,6 triệu USD, 25 lượt góp vốn với 99,6 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS 6 tháng là 131 triệu USD, so với quý I/2023 chỉ có 6,9 triệu USD (không có dự án cấp mới, điều chỉnh vốn, chỉ có góp vốn) thì quý II/2023 thu hút được vốn FDI tăng 18 lần. Kết quả này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm, đặt nhiều kỳ vọng và sẵn sàng rót vốn vào thị trường BĐS.

Trong 6 tháng chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, nhưng có đến 62 dự án không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư do “vướng mắc pháp lý” theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và có tới 55 dự án đang được xem xét giải quyết, nên nguồn cung dự án bị “ách tắc”, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. 

HoREA nhận định, những vướng mắc về yêu cầu phù hợp với quy hoạch đô thị của pháp luật về đầu tư khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với các dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại sẽ được giải quyết khi Nghị quyết 98/2023/QH1 của Quốc hội “Về thí điểm một số cơ chế, đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh” có hiệu lực từ ngày 01/08/2023.