Thứ sáu, ngày 29 tháng 6 năm 2018 | 21:34

"Sốt” bất động sản, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng

Ngày 29/6, tại TP. Hồ Chí Minh, chuyên trang đầu tư BĐS CafeLand đã tổ chức hội thảo “sốt bất động sản - cơ hội và rủi ro”. Hội thảo được lắng nghe nhiều ý kiến của các chuyên gia, nhà quản lý cấp cao và nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản (BĐS) cũng đã thiết lập được mặt bằng giá mới trong thời kỳ đỉnh của cơn sốt đất vào khoảng tháng 5 vừa qua, khi cơn sốt dần hạ nhiệt đòi hỏi các nhà đầu tư BĐS cần hết sức cẩn trọng.

Nền kinh tế tăng trưởng tích cực

Trong quý I/2018, nền kinh tế Việt Nam đã có những tăng trưởng tích cực. Cụ thể, trong quý tốc độ tăng trưởng cao vượt trội, gần bằng đỉnh của năm 2017. Dự báo những quý tiếp theo sẽ giảm dần, đây là động thái của Chính phủ khi chú trọng ổn định vĩ mô và các nền tảng tăng trưởng.

Theo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên, Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, tăng trưởng GDP năm 2017 và trong quý I/2018 đạt được những bước ngoặt về kinh tế. Cụ thể, GDP trong quý I/2018 tăng 7,38% so với cùng kỳ năm 2017 là mức cao nhất của quý I trong 10 năm qua. Số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập trong 5 tháng đạt hơn 52.300 doanh nghiệp với tổng vốn đăng ký hơn 516 nghìn tỷ đồng. Trong đó, vốn đăng ký thành lập một doanh nghiệp mới là 9,9 tỷ đồng.

Trong 5 tháng đầu năm, kim ngạch xuất khẩu đạt 93,09 tỷ USD, tăng 15,8%, khu vực trong nước tăng 17,8% và khu vực FDI tăng 15%. Kim ngạch nhập khẩu trong 5 tháng đạt 89,7 tỷ USD, tăng 8,2%, khu vực trong nước tăng 10,4% và khu vực FDI đạt 52,88 tỷ USD tăng 6,7%.

*Tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh chia sẻ tại buổi hội thảo*

Cũng theo ông Thiên, Việt Nam đang trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn, đặc biệt sau hội nghị APEC 21. Cùng với đó, môi trường đầu tư tại Việt Nam đang được đánh giá cao về mức độ hấp dẫn đầu tư so với các nước Asean khác.

Dưới góc nhìn về tín dụng và thị trường BĐS, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Kinh tế Ngân hàng nhận định về tín dụng BĐS trên tổng dư nợ. Cụ thể, tổng dư nợ của nền kinh tế là 6,8 triệu tỉ đồng. Trong đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS ước tính 7,5% trên tổng dư nợ. Tỷ trọng cho vay BĐS nói chung ước tính 20% trên tổng dư nợ của nền kinh tế. Cùng với đó, quan hệ giữa thị trường tài chính và BĐS như lãi suất, chính sách tiền tệ đối với BĐS cũng có sự thay đổi. Theo đó, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn là 45%. Hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS được nâng lên 200% thay vì 150% như trước đây. Mức chênh lệch lãi suất cho vay BĐS và lãi suất huy động ở mức 3-5%.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì

Tại buổi hội thảo, các chuyên gia chia sẻ câu chuyện liên quan tới thị trường BĐS, lưu ý các nhà đầu tư sau khi thị trường BĐS đã thiết lập được mặt bằng giá mới. Theo đó, Tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh cho rằng, muốn biết thị trường BĐS nguy cơ đến mức nào cần nhìn vào các chỉ số sau đây.

Thứ nhất thị trường BĐS thời điểm hiện tại có mức độ thanh khoản vẫn tương đối tốt. Theo đó, báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, thanh khoản tốt nhất ở thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Do đó, giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Thứ hai là giá, đây sẽ là một vấn đề rất lớn nếu giá tăng và giảm quá 30%. Nhìn vào thị trường trong thời gian qua, phân khúc đất nền đã tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Thứ ba là giao dịch, sơ cấp hay thứ cấp cũng là yếu tố rất quan trọng. Khi mà các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40%, thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh. Có những giai đoạn, ở một số phân khúc đất nền tại TP. Hồ Chí Minh và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét. Nhưng hiện tại thị trường đã chững lại. “Nhìn vào những tín hiệu đó trên thị trường để thấy rằng, chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trong nhưng không nên quá hốt hoảng”, ông Thành chia sẻ.

Nhận định về triển vọng tác động đến nền kinh tế năm 2018, Tiến sĩ Trần Đình Thiên nhận định nguy cơ lặp lại vòng xoáy khủng hoảng 10 năm trước, thời điểm sau khi Việt Nam gia nhập WTO (2007). Trong đó có dấu hiệu trùng hợp như FDI gia tăng, thị trường chứng khoán bùng nổ, thị trường BĐS nóng lên. Bên cạnh đó, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung cũng tác động tới nền kinh tế của Việt Nam sẽ có những tác động khôn lường.

Cùng với đó, các vấn đề nội tại của Việt Nam như nguy cơ bất ổn, thậm chí khủng hoảng không nhỏ do nền tảng và nguồn lực tăng trưởng trong nước có vấn đề. Môi trường đầu tư còn nhiều rào cản, chất lượng thể chế còn nhiều hạn chế. Cụ thể, quá trình cải cách thủ tục, cơ chế gắn với lợi ích bộ máy nhân sự đang vận hành nên diễn ra khó khăn, chậm chạp với những phản ứng ngược.

Liên quan vấn đề này, Tiến sĩ Thành cũng cho rằng, thị trường BĐS đang chịu sự tác động của nhiều chính sách. Đầu tiên là tầm nhìn về quy hoạch, vốn đang cho thấy tính bất định khá cao. Việc giải quyết những tồn đọng về quá khứ rất phức tạp, câu chuyện Thủ Thiêm là một ví dụ.

Cùng với đó, việc phân lô bán nền, trong đó có nhiều dự án lớn. Việc phân lô bán như hiện nay rất khó để hình thành các đô thị xanh, sạch đẹp với các dịch vụ công cộng, công ích tốt nhưng lại gây nên áp lực rất lớn lên hạ tầng.

Thị trường BĐS đang phát triển rất nhanh, nhanh hơn các biện pháp chúng ta có thể ứng xử rất nhiều, trong đó condotel là một ví dụ. Condotel bùng nổ rất nhanh, nhưng hiện nay khung pháp lý cho loại hình BĐS này vẫn chưa có. Thị trường cũng đã phát triển rất mạnh nhưng vẫn còn khuyết rất lớn ở mảng dịch vụ, nên chính sách đào tạo, thay đổi chính sách về dịch vụ là điều cốt yếu./.

Lại Hùng