Tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất: Phát triển đúng hướng

Nhiều kiến nghị được HoREA đưa ra nhằm phát triển bền vững thị trường quyền sử dụng đất.

Thị trường BĐS sẽ tái cấu trúc mạnh mẽ

“Thị trường quyền sử dụng đất” có thể được hiểu là thị trường giao dịch các quyền tài sản của các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu, theo quy định của pháp luật. Do quyền sử dụng đất là loại hàng hóa đặc biệt, trên cơ sở Hiến định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, nên việc chuyển dịch quyền đi đôi với chuyển dịch nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất.

Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) trong báo cáo góp ý gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường về Đề án các giải pháp phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất, trong thời gian qua, thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành hữu cơ của thị trường BĐS. Các giao dịch quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản như nhà ở, công trình xây dựng, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục...có giá trị rất lớn, có tính phức tạp, là bộ phận lớn nhất trong thị trường quyền sử dụng đất và thị trường BĐS.

Các giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp có liên quan đến quyền và lợi ích của hộ nông dân và chính sách dồn điền, đổi thửa, tích tụ đất đai để đưa nông nghiệp lên sản xuất hàng hóa quy mô lớn, nông nghiệp công nghệ cao cũng đặt ra những vấn đề mới cần phải được giải quyết phù hợp.

Tuy nhiên, trong cấu trúc thị trường quyền sử dụng đất, thị trường BĐS, chủ thể nhà nước có vai trò quyết định. Theo đó, thông qua các công cụ về chính sách đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, thuế, giá, tiền tệ, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất để điều tiết quỹ đất ra thị trường từng thời kỳ. Cũng như các giải pháp xử lý khẩn cấp khi thị trường quyền sử dụng đất, thị trường BĐS bị khủng hoảng.

Trong gần 30 năm qua, hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, thị trường BĐS đã từng bước chuyển sang cơ chế thị trường dưới sự quản lý, điều tiết của Nhà nước. Thị trường BĐS có xu thế tăng trưởng, lên, xuống cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế, trong đó có tác động của quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông. Có tác động trực tiếp của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng và có tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.

Dự báo trong giai đoạn 2016 - 2020, thị trường quyền sử dụng đất, thị trường BĐS sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ, tái cơ cấu sản phẩm để giải quyết hiện tượng lệch pha cung - cầu đang thiên về phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng cao cấp để chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ, có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực rất lớn, có tính thanh khoản cao. Đồng thời kiểm soát tín dụng chặt chẽ để khắc phục hiện tượng lệch pha dòng tiền, tín dụng vào một số doanh nghiệp lớn. Điều này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất, thị trường BĐS tiếp tục phát triển theo hướng ngày càng minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Giao quyền cho HĐND cấp tỉnh trong việc tách thửa đất ở

Trong số các kiến nghị mà HoREA gửi tới Bộ Tài nguyên và Môi trường nhằm mục đích giúp thị trường BĐS phát triển bền vững có kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định về việc tách thửa đất ở đô thị, nông thôn, theo hướng giao quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định để phù hợp với đặc điểm tình hình của từng địa phương. Lý giải vấn đề này, Hiệp hội cho rằng, tại TP. Hồ Chí Minh, trong thời gian qua UBND TP. Hồ Chí Minh đang chỉ đạo sửa đổi, bổ sung Quyết định 33/2014/QĐ - UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và khắc phục tình trạng đầu nậu lợi dụng để tách thửa tràn lan, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây nên những đợt sốt giá đất nền thời gian qua. Hiệp hội và Sở Tài nguyên và Môi trường đã kiến nghị thành phố ban hành quy định tách thửa đất ở có diện tích từ 2.000m2 trở lên thì phải lập dự án để quản lý chặt chẽ về quy hoạch. Do đó, đảm bảo tính thống nhất và minh bạch của pháp luật về đất đai HoREA kiến nghị việc tách thửa đất ở theo hướng giao quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Bên cạnh đó, các kiến nghị về công cụ thuế và tín dụng cũng được HoREA kiến nghị trong bản báo cáo gửi bộ liên quan. Cụ thể, đối với công cụ thuế giúp điều tiết thị trường BĐS, nhằm khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng BĐS. Để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng BĐS sau khi tạo lập trong năm đầu tiên. Đồng thời, để khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước đã áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%. Cùng với đó, Bộ Tài chính đang dự thảo Luật Thuế tài sản, Luật Thuế đánh trên người có nhiều nhà để nhằm ngăn ngừa đầu cơ trên thị trường BĐS dự kiến trình Quốc hội trước năm 2020.

Đối với công cụ về tín dụng trong những năm qua, Chính phủ đã ban hành nhiều gói tín dụng ưu đãi nhằm kích cầu thị trường BĐS cũng như việc ban hành nhiều chính sách tín dụng để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2017 là 21%. Cùng với đó, là việc Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước hiện đang nghiên cứu chính sách tín dụng nhà ở với kỳ vọng những chính sách tín dụng đã và đang trở thành công cụ hiệu quả để điều chỉnh thị trường BĐS. Trước vấn đề này, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng “Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng” theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

Thị trường BĐS đang phát triển ngày càng mạnh mẽ, do đó những giải pháp thiết thực có ý nghĩa rất lớn trong việc giúp thị trường phát triển bền vững và ổn định tránh tình trạng tăng trưởng nóng, hiện tượng lệch pha trong các phân khúc trên thị trường BĐS.

Mạnh Tiến – Thái An