Những chuyển biến trong bức tranh BĐS

Bức tranh không chỉ có gam màu sáng

Theo số liệu trong 3 quý đầu năm 2022 của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, các phân khúc BĐS như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau thời gian dài chịu tác động của đại dịch Covid-19. 

Báo cáo quý III/2022 của Savills cho thấy những chỉ số đáng lạc quan ở từng phân khúc về sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cũng như tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực đóng góp 3,58% GDP nền kinh tế trong năm 2021.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam, khẳng định, cần nhìn nhận thực tế bức tranh hồi phục ấy không chỉ toàn những gam màu sáng. Theo ông, thị trường BĐS vẫn đối mặt với một số khó khăn chính như nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.

Thị trường BĐS năm 2022 ghi nhận nhiều khó khăn và thách thức.

Thứ hai, về góc độ tài chính, bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.

Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư, dẫn đến giá thành tăng.

Thứ tư, quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

“Một trong những xu hướng đáng chú ý trong thời gian qua là sản phẩm mới đang có hướng dịch chuyển khỏi trung tâm và nằm ở các vùng lân cận, nơi sản phẩm có thể vừa cung cấp được cho người dân địa phương, vừa có thể dành cho người làm việc ở TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vẫn đang được đầu tư mở rộng và tạo điều kiện cho xu hướng này cũng như quan điểm mua nhà của khách hàng”, ông Khương nhận định. 

Theo ông Khương, thị trường BĐS vẫn còn những vấn đề như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý, dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần. Do đó, để nguồn cung hạng C được cải thiện, cần những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ trong việc giải quyết các khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới, hỗ trợ về nguồn vốn và pháp lý, từ đó thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp với phân khúc này, dù biên lợi nhuận chỉ đạt ở mức thấp.

Chính phủ đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh được hưởng lợi, do đó, đang xuất hiện nhiều dự án nhà ở với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng mua nhà tại các đô thị lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

“Nhìn chung, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng trong thế hệ Millennials (thế hệ thiên niên kỷ, sinh ra từ 1981-1996) các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán cao vượt mức chi trả của người dân và Chính phủ cũng như hệ thống tài chính vẫn chưa có cách thức linh hoạt để hỗ trợ những đối tượng này mua được nhà”, ông Khương nói.

Hiện nay, nhiều đơn vị phát triển BĐS bắt đầu đưa ra kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH). Theo ông  Khương, đây là động thái rất tích cực và đáng mừng, thể hiện trách nhiệm của các doanh nghiệp đối với xã hội. 

“Ở góc độ khác, chúng ta cũng phải đặt ra câu hỏi liệu phân khúc NOXH có đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho các doanh nghiệp, trong khi vấn đề về nguồn vốn và quỹ đất sạch vẫn còn là thách thức lớn. Để những sản phẩm NOXH thực sự đến được tay người dân, một trong những nhiệm vụ quan trọng của cơ quan Nhà nước là tạo ra quỹ đất sạch, không vướng mắc về pháp lý cho doanh nghiệp yên tâm phát triển dự án”, ông phân tích thêm.

Giải quyết vấn đề pháp lý và vốn

Đánh giá của chuyên gia Savills cho thấy, trên bình diện của nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng… Thực tế, thị trường BĐS đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, do đó , ông Khương cho rằng, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm. 

“Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại, cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn”, ông Khương nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Khương nhìn nhận, nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới cũng bị tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động trên thế giới như lạm phát, giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ, tình hình khan hiếm xăng dầu và các bất ổn chính trị-xã hội ở nhiều quốc gia.

Trong bối cảnh đó, thị trường BĐS cũng phải chịu những tác động kinh tế này. Do đó, chuyên gia này dự đoán, năm 2023, thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Ở góc độ tài chính, theo ông, những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư.

Đối với những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết để đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên. Ngoài ra, các chủ đầu tư cần có thêm bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

“Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS. Hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển BĐS trong việc tháo gỡ khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua”, ông Khương kỳ vọng.Thị trường BĐS năm 2022 ghi nhận nhiều nhiều khó khăn và thách thức.