Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Những “kẽ hở” bị lợi dụng

Sau 3 năm triển khai Thông tư số 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng, bên cạnh mặt tích cực, đã bộc lộ những “kẽ hở” trong vấn đề bảo lãnh ngân hàng, thậm chí nhiều chủ đầu tư dự án đang tìm cách “lách luật”.

“Đi đòi bảo lãnh”

Ở phân khúc căn hộ để bán, bên cạnh những chủ đầu tư uy tín giao nhà đúng hạn, đúng hợp đồng đã ký với khách hàng, cũng không ít chủ đầu tư làm trái cam kết, không bàn giao nhà ở đúng thời hạn, gây thiệt hại nặng nề cho khách hàng.

Đơn cử như dự án Tokyo Tower (Hà Nội) do Công ty CP Xây dựng Sông Đà 1.01 (thuộc Sông Đà 1, Tổng công ty Sông Đà) làm chủ đầu tư, được khởi công từ tháng 4/2015. Tuy nhiên, sau hơn 3 năm thi công, dự án vẫn chưa thể hoàn thiện, thậm chí chưa biết ngày nào mới có thể bàn giao nhà cho hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án này.

Trước vấn đề này, khách hàng mua nhà tìm đến ngân hàng với hy vọng ngân hàng bảo lãnh tại dự án sẽ giải quyết câu chuyện khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng hạn. Tuy nhiên, phía ngân hàng bảo lãnh đã thoái thác trách nhiệm bảo lãnh.

Nguyên nhân được phía ngân hàng bảo lãnh đưa ra là do thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết, trong khi đó người mua căn hộ tại dự án không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo hợp đồng bảo lãnh đã được ngân hàng này ký với chủ đầu tư trước đó. Tuy nhiên, hầu hết khách hàng mua nhà tại dự án đều không nhận được chứng thư bảo lãnh của ngân hàng theo thoả thuận. Thay vào đó, chủ đầu tư chỉ gửi tới khách hàng thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN vào ngày 23/10/2015.

Trước đó, câu chuyện tương tự tại một dự án chung cư cao cấp, khách hàng cũng “té ngửa” khi được phía ngân hàng thông báo thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng này ký với chủ đầu tư gần như không có giá trị. Bởi ngay sau có cam kết, từng khách hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho căn hộ của mình. Khi đó, thủ tục bảo lãnh hoàn thành và ngân hàng mới có trách nghiệm bảo lãnh cho khách hàng khi có rủi ro xảy ra với căn hộ của họ.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 yêu cầu các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Tuy nhiên, nhiều khách hàng không nắm được các trình tự để ra chứng thư bảo lãnh. Mặt khác, một số chủ đầu tư “nhập nhèm” câu chuyện giữa thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư và chứng thư bảo lãnh sản phẩm cho từng căn hộ.

Còn nặng tính hình thức

Xung quanh vấn đề bảo lãnh ngân hàng, dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế cấp cao, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân cho rằng, việc cầm cố tài sản để ngân hàng đảm bảo, đây mới là cho vay tín dụng có tài sản thế chấp. Tuy nhiên, việc ngân hàng bảo lãnh là vấn đề khác. Cụ thể, cần làm rõ ngân hàng bảo lãnh dự án hay bảo lãnh sản phẩm từng căn hộ trong dự án đó. Dưới góc độ bảo lãnh dự án thì rõ ràng phía chủ đầu tư cần thế chấp cho ngân hàng, phía ngân hàng phải bảo lãnh dự án là điều đúng. Còn bảo lãnh sản phẩm từng căn hộ là vấn đề khác. Vì khi bảo lãnh sản phẩm từng căn hộ, buộc chủ đầu tư phải đóng thuế, số tiền đóng thuế sẽ cao hơn, do đó, hiện nay nhiều chủ đầu tư “lách luật” hoặc “nhập nhèm” thông tin đối với khách hàng mua sản phẩm trong dự án.

Sau 3 năm triển khai Thông tư số 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng, về tổng quan, việc tranh chấp đã hạn chế hơn khi tâm lý của khách hàng tin rằng nếu xảy ra tranh chấp có phía ngân hàng đứng ra giải quyết việc giữa khách hàng với chủ đầu tư, phần nào tạo được lòng tin đối với khách hàng.

Dưới góc độ khách hàng, ông Nhân cho rằng, khách hàng khi mua sản phẩm tại các dự án cần phải xem xét kỹ chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Khách hàng khi chưa nhận được chứng thư bảo lãnh cho từng căn hộ của mình, có thể xem xét lại cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư để nắm được các quy định bảo lãnh cụ thể, chủ đầu tư và ngân hàng chịu trách nhiệm đến đâu trong dự án. Qua đó, yêu cầu ngân hàng và chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh theo đúng cam kết ban đầu để tránh những rủi ro không đáng có.

Trả lời báo giới, tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, đánh giá, vấn đề bảo lãnh ngân hàng cho dự án còn nặng tính hình thức. Ông phân tích, với mức phạt 300 triệu đồng cho các dự án “khuyết” bảo lãnh, không ít chủ đầu tư tìm cách “lách luật”. Cụ thể, khi mở bán, nhiều doanh nghiệp “nhập nhèm” ký kết với ngân hàng kiểu bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh) hoặc kiểu tài trợ vốn, hợp đồng cấp bảo lãnh,… để người mua hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng. Nhiều khách hàng không hiểu quy định này hoặc có yêu cầu nhưng chủ đầu tư “né” nên dù đã ký hợp đồng mua bán hoặc cho thuê vẫn không được thực hiện.

Trường hợp dự án về đích an toàn, khách hàng may mắn có nhà. Trường hợp xấu hơn, dự án đổ vỡ giữa chừng, người mua nhà coi như cầm dao đằng lưỡi. Doanh nghiệp cạn vốn, ngân hàng “đẩy” trách nhiệm chủ đầu tư không thực hiện điều khoản abcdz nên từ chối bảo lãnh (trả tiền căn hộ và khoản tiền phạt hợp đồng bằng 10% giá trị căn hộ). Khi cam kết bảo lãnh chỉ mang tính chất chung chung, sai quy định, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật”.