Bất động sản khó lặp lại tình trạng “bong bóng”

Niềm tin trở lại

Lý giải nguyên nhân phục hồi của thị trường, Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, hai chữ “niềm tin” đã trở lại. Theo HoREA, niềm tin của người tiêu dùng, của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, ngân hàng được tăng cường đã hỗ trợ tích cực và góp phần thúc đẩy giao dịch tăng mạnh trên thị trường bất động sản. Theo đó, thị trường bất động sản cũng đã tạo được sức hấp dẫn, thu hút sự quan tâm đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh yếu tố niềm tin là sự nỗ lực vượt bậc của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trong việc tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, phát triển hoạt động hợp tác, mua bán chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A) đã giúp triển khai các dự án mới và tái khởi động lại, làm hồi sinh các dự án “trùm mền”, giải quyết một phần hàng tồn kho và nợ xấu.

Thị trường bất động sản đang phát triển đúng hướng

Ở tầm vĩ mô, sự hồi phục của thị trường bất động sản bắt nguồn từ hiệu quả công tác quản lý nhà nước, tạo điều kiện để nền kinh tế hồi phục và phát triển, ổn định vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và linh hoạt. Đặc biệt là việc hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có những quy định thông thoáng cho Việt kiều được mua và sở hữu nhà như người trong nước, cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà trong các dự án nhà ở thương mại, thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai…

Khó lặp lại tình trạng “bong bóng”

Đã có nhiều ý kiến quan ngại tình trạng “bong bóng” bất động sản như đã từng xảy ra năm 2007, năm 2010. Tuy nhiên, theo nhận định của HoREA, tình trạng này rất khó xảy ra ở thời điểm hiện tại. Đại diện HoREA phân tích, “bong bóng” bất động sản như đã từng xảy ra năm 2007, năm 2010, hoặc giai đoạn thị trường bất động sản bị đóng băng trong các năm 2008, 2009, 2011, 2012 đến giữa cuối năm 2013 đều gây tác hại đến nền kinh tế, người tiêu dùng, các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và cả nhà nước. Do vậy, không để lập lại tình trạng “bong bóng” bất động sản hoặc thị trường bất động sản bị đóng băng không những là mục tiêu của nhà nước mà còn là mong muốn và quyền lợi của người tiêu dùng, của doanh nghiệp, nhà đầu tư và ngân hàng. Hiệp hội nhận thấy, theo quy luật và qua quan sát thực tiễn ở nhiều nước thì “bong bóng” bất động sản thường chỉ có thể xuất hiện khi hội được các yếu tố như sau: Nền kinh tế phát triển quá nóng; có sự buông lỏng chính sách tín dụng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách dễ dãi; có sự phát triển lệch pha trên thị trường bất động sản, thường xảy ra tại phân khúc bất động sản cao cấp; có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản; thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của nhà nước vào thị trường bất động sản.

Đối chiếu với các yếu tố nêu trên, HoREA nhận định chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2015 và có thể cả năm 2016, bởi lẽ, nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng năm 2013 ở mức 12,5%, năm 2014 ở mức 12,6%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16%, trong lúc mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 là năm đỉnh điểm của “bong bóng” bất động sản lên đến 37,8%. Hơn nữa, Chính phủ đang giữ vững được ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, đang thực hiện chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt, đang tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại. “Hiện nay, không có tình trạng buông lỏng tín dụng, nợ xấu được kiểm soát và đang dần trở về mức hợp lý. Có một yếu tố đáng quan ngại là phân khúc bất động sản cao cấp đang có chiều hướng phát triển rất lớn, rất nhiều, rất mạnh, nhưng có thể nhận định vẫn còn trong tầm kiểm soát. Giao dịch bất động sản hiện vẫn đang diễn ra bình thường, chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản”, HoREA phân tích.

Thêm vào đó, một yếu tố mới xuất hiện là việc Chính phủ Trung Quốc trong mấy ngày liên tiếp vừa qua đã phá giá đồng nhân dân tệ với biên độ khá lớn. Điều này sẽ có tác động trực tiếp đến nền kinh tế cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang nhập khẩu rất nhiều nguyên vật liệu, trang thiết bị nội thất, ngoại thất từ Trung Quốc nên trước mắt có thể chưa bị ảnh hưởng gì lớn. Vấn đề cần quan ngại là việc phá giá đồng nhân dân tệ có thể tác động đến hiệu quả của hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước, đến việc làm của người lao động, đến tăng trưởng GDP, đến thu nhập và sức mua của người dân, từ đó sẽ có thể có tác động tiêu cực ở một mức độ nào đó đến thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.

Thái An