BĐS 2020: Doanh nghiệp chuyển hướng về “vùng ngoại ô”

Bước sang năm 2020, dự báo thị trường BĐS sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Trong đó, bên cạnh các phân khúc, phân khúc đất nền, đặc biệt là những dự án ở ngoại ô thành phố, được nhiều chuyên gia, doanh nghiệp nhận định và dự báo là kênh đầu tư hấp dẫn, đem lại tỷ suất lợi nhuận cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA):

Đất nền được xem là kênh đầu tư ổn định

Bên cạnh các phân khúc khác, đất nền là một phân khúc lớn trong thị trường BĐS và hấp dẫn nhà đầu tư từ lâu. Còn nhà đầu tư cá nhân trước nay vẫn chuộng đất nền, vì vậy, đất nền vẫn sẽ tiếp tục là một phân khúc được chọn lựa nhiều trong thời gian tới.

Mặt khác, lợi nhuận có từ việc đầu tư đất nền vẫn khá ổn định. Đây được xem là phân khúc có tính ổn định cao ở biên lợi nhuận tốt, đặc biệt ở các dự án có vị trí đẹp và pháp lý “sạch”. Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, khi quỹ đất sạch không còn nhiều, giá đất ngày càng trở nên đắt đỏ tại khu trung tâm chính, đã kéo theo việc người dân, nhà đầu tư phải ra khỏi thành phố để đầu tư. Trên cơ sở này, các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh trở thành điểm đến của nhà đầu tư.

Trong chiến lược phát triển của TP. Hồ Chí Minh, sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trong đó, các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Long An…. sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới đầy tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị.

Minh chứng tại Đồng Nai, yếu tố tạo động lực lớn nhất là Cảng hàng không quốc tế Long Thành và hàng loạt hệ thống hạ tầng kết nối để hình thành nên một thành phố sân bay. Đối với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng với động lực lớn là Sân bay Long Thành, hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng như cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Bà Rịa, cảng Cái Mép…, còn có lợi thế lớn là địa phương duy nhất trong khu vực này có biển. Đây là lợi thế đặc biệt để phát triển ngành công nghiệp không khói và công nghiệp dầu khí, hậu cần…, là nơi có nền tảng để hình thành một thành phố không ngủ.

Ngoài sân bay Long Thành, các công trình, hạ tầng giao thông kết nối được dự báo sẽ có tác động rất lớn đến thị trường BĐS vùng phụ cận là cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Phan Thiết.

Chuyên gia kinh tế cấp cao, TS. Lê Bá Chí Nhân:

Thị trường sẽ có sự “sàng lọc” mạnh mẽ

Thị trường BĐS năm 2019 đã có sự sụt giảm mạnh về nguôn cung so với năm 2018. Nguyên nhân được đưa ra do rà soát các thủ tục về đất đai. Cùng với đó, trong 9 tháng đầu năm 2019, toàn TP. Hồ Chí Minh chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%; 12 dự án được chấp thuận chủ trương, giảm khoảng 72% so với cùng kỳ năm 2018. Đặc biệt, không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư.

Năm 2020, thị trường sẽ có sự sàng lọc mạnh mẽ, khi đó chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có thương hiệu và có chiến lược phát triển bền vững dài hạn mới đứng vững trên thị trường. Cùng với động thái rà soát pháp lý mạnh mẽ từ năm 2019, thị trường năm nay sẽ đón nhận những dự án pháp lý hoàn thiện của các chủ đầu tư có năng lực với các sản phẩm chất lượng tốt từ dịch vụ tới tiện ích.

Mặt khác, trong bối cảnh thị trường đất nền TP. Hồ Chí Minh khan hiếm sản phẩm, giá cao, việc nhà đầu tư tìm về các tỉnh lân cận với giá mua vào còn mềm, biên độ gia tăng sẽ lớn hơn thị trường đất nền TP. Hồ Chí Minh. Do đó, đây cũng là phân khúc vẫn được dự báo tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư trong thời gian tới.

Đất nền sẽ là phân khúc trú ẩn tốt, giữ được giá, tính thanh khoản tương đối. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường nhà đất đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay thì khách hàng, nhà đầu tư chỉ nên rót vốn vào những khu đất đã có sổ hoặc đủ điều kiện pháp lý để có những sản phẩm an toàn.

Tuy nhiên, cần đầu tư vào những dự án đã hình thành những cụm dân cư với mật độ từ vừa phải đến đông đúc, hoặc những dự án có chủ trương hình thành cụm dân cư, công nghiệp, cầu cảng trong tương lai, tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh”. Việc đầu tư đất nền nên là trung và dài hạn thay vì lướt sóng như tại một số địa phương thời gian qua.

Ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Xây dựng & Quản lý BĐS Trường Phát:

Lộ diện những tâm điểm thu hút đầu tư

Đối với các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh, hiện quỹ đất sạch vẫn còn tương đối, sẽ là yếu tố khiến cả nguồn cầu lẫn giao dịch của phân khúc đất nền ở các tỉnh này được dự báo tăng. Cùng với việc hạn chế cấp phép dự án mới cộng với thực tế quỹ đất sạch nội đô ngày càng ít đi. Do đó, lợi thế của khu vực ven, tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh hứa hẹn sẽ là tâm điểm thu hút đầu tư trong thời gian tới.

Có thể nhắc đến khu vực tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nhờ cơ sở hạ tầng hoàn thiện, nơi đây được dự báo là thị trường tiềm năng của năm 2020. Theo quy hoạch xây dựng vùng TP. Hồ Chí Minh đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh xác định tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thuộc tiểu vùng phía Đông nằm trên trục hành lang phía Đông Nam dọc Quốc lộ 51, gồm chuỗi các đô thị Phú Mỹ, Bà Rịa, Vũng Tàu. Đây sẽ là đòn bẩy thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, trong đó có phân khúc đất nền.

Cùng với các thông tin về việc xây dựng hạ tầng giao thông kết nối, các công tác triển khai bước đầu để xây dựng Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành đang được tích cực triển khai, dự báo năm 2020, những dự án ở tỉnh giáp ranh với Cảng hàng không Quốc tế Long Thành  sẽ được nhiều nhà đầu tư quan tâm, lựa chọn. Đặc biệt, những dự án đất nền có sổ hồng, cơ sở hạ tầng chất lượng ở những khu vực thuận lợi giao thông và có nhiều tiện ích sẽ tiếp tục đà tăng giá trong thời gian tới đây.

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Yeshouse:

Ba yếu tố sẽ giúp đất nền trở thành phân khúc đột phá trong năm 2020

Bước sang năm 2020, phân khúc đất nền được dự báo là phân khúc được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng bởi sự đa dạng, phong phú trong khai thác như: Xây dựng nhà ở, xây căn hộ hoặc phòng trọ cho thuê… đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, có 3 yếu tố giúp phân khúc đất nền khu ven, tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh được dự báo khách hàng, nhà đầu tư săn đón trong năm 2020, cụ thể:

Thứ nhất, từ năm 2016- 2018, tình trạng sốt đất liên tục diễn ra ở trung tâm thành phố làm giá đất ở đó bị đẩy lên cao ngất ngưởng, khiến BĐS tại các quận nội thành TP. Hồ Chí Minh trở nên đắt đỏ. Trong khi đó, giá đất vùng ven thành phố nhìn chung vẫn còn khá mềm so với tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội, nên xu hướng đầu tư ly tâm ra ngoại thành thu hút giới đầu tư.

Thứ hai, câu chuyện xung quanh chủ trương, kế hoạch không phát triển dự án mới tại khu trung tâm hiện hữu TP. Hồ Chí Minh cho đến năm 2020 dường như chưa bớt nóng. Điều đó làm hạn chế cơ hội đầu tư cũng như sở hữu nhà đất của người dân khu vực trung tâm. Nhưng nhìn xa hơn thì chủ trương này lại tác động tích cực đến khu vực lân cận thành phố, là cơ hội để thị trường khu ven TP. Hồ Chí Minh. Đặc biệt, là những đô thị vệ tinh bứt phá và cũng cân bằng lực cầu, nguồn cung cũng như đồng bộ hạ tầng khu vực.

Thứ ba, trong giai đoạn này, TP. Hồ Chí Minh đang tiếp tục xây dựng, mở rộng hệ thống hạ tầng giao thông khu vực lân cận thành phố, tạo ra những khu đô thị vệ tinh là động lực phát triển kinh tế. Nhiều tuyến đường giao thông huyết mạch được mở rộng, nhiều cao tốc được xây dựng giúp kết nối nhanh chóng, việc di chuyển từ vùng ven, các tỉnh lân cận vào TP. Hồ Chí Minh cũng dễ dàng hơn. Điều này tạo động lực cho các nhà đầu tư đẩy mạnh khai thác tiềm lực khu vực ven thành phố. Đồng thời, thu hút sự quan tâm của người mua về khu ven.

Thực tế, với sự phát triển mạnh mẽ của TP. Hồ Chí Minh, việc tăng dân số cơ học, xu thế giãn dân là điều tất yếu. Khi đó, các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm “nóng” thu hút khách hàng và nhà đầu tư.