BĐS TP.HCM: Sôi động mua bán, sáp nhập

Sáu tháng đầu năm 2018 ghi nhận sự quan tâm đặc biệt từ các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Kênh đầu tư BĐS vẫn được các nhà đầu tư coi là kênh an toàn trong tương lai gần. Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến nhiều biến động ở các phân khúc BĐS.

Hoạt động M&A sôi động

Báo cáo của bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho thấy, các hoạt động mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A) đang diễn ra khá sôi động. Tuy nhiên, điểm khác  biệt chính với Việt Nam vào thời điểm này là hoạt động trên thị trường chứng khoán với hơn 1 tỷ USD thu về từ IPO (phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng) trong quý I/2018.

Trong khi chỉ số HOSE (Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh) gần đây đã tạm ngừng giao dịch thì vẫn có một số kênh đầu tư đặc biệt lớn vào các danh mục BĐS trong tương lai gần. Theo dòng lịch sử, có thể thấy rằng không nhiều cổ phiếu BĐS được niêm yết, trong khi các mã cổ phiếu trên thị trường chứng khoán lại hỗ trợ tính thanh khoản khá tốt cho nhà đầu tư, dù thực tế vẫn còn nhiều quan ngại trong việc định giá. Quản trị tốt, hệ thống chuẩn mực kế toán cải tiến và thị trường chứng khoán ổn định luôn có sức hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là với cổ phiếu BĐS.

Liên quan vấn đề này, theo báo cáo của JLL Việt Nam, hoạt động thâu tóm và sáp nhập BĐS ngay trong quý I/2018 đạt tới đỉnh điểm là 200 triệu USD và được dự báo còn tăng cao trong những quý tiếp theo. Nhiều thương vụ M&A BĐS đã diễn ra ngay thời điểm đầu năm.

Ghi nhận trong đầu quý II, Tập đoàn Vingroup cho biết, Công ty Vinhomes và một công ty thành viên khác đã ký thỏa thuận với Quỹ đầu tư GIC Private Limited của Chính phủ Singapore. Theo đó, GIC sẽ đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (khoảng 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án. GIC là một trong số nhà đầu tư tài chính lớn nhất trên thị trường vốn Việt Nam với các khoản đầu tư vào các ông lớn như Masan Group, Vietjet Air, Vinamilk, FPT, PAN Group, Vinasun... với tổng giá trị khoảng gần 15.000 tỷ đồng.

Dự báo từ giới chuyên môn, thời điểm những tháng cuối năm 2018, hoạt động M&A trong lĩnh vực BĐS sẽ diễn ra mạnh mẽ. Nguyên nhân được cho là do động thái hạn chế cho vay BĐS, kiểm soát nợ xấu và duy trì tăng trưởng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã buộc các nhà đầu tư tìm kiếm các nguồn vốn khác, trong đó có M&A.

Thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư có 3 nguồn vốn chủ yếu để triển khai các dự án BĐS: vốn tự có, vốn vay trực tiếp ngân hàng và nguồn tiền từ khách hàng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn vay trực tiếp ngân hàng và dòng tiền từ khách hàng. Việc “siết” dòng vốn tín dụng cho thị trường BĐS khiến nhà đầu tư chuyển sang huy động vốn thông qua hoạt động M&A. 

Nguồn cung căn hộ giảm, đất nền tăng giá

Theo ghi nhận,  6 tháng đầu năm chứng kiến nguồn cung thuộc nhiều phân khúc giảm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phân khúc đất nền tăng giá mạnh, thậm chí có nơi mức giá tăng đến 100% và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo  báo cáo của Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường BĐS những tháng đầu năm 2018 có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017. Cụ thể, tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án (giảm 9,4%) so với 32 dự án đưa ra thị trường cùng kỳ năm 2017. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với 16.506 căn cùng kỳ năm 2017.

Báo cáo của HoREA cho biết, những tháng đầu năm ghi nhận cơn “sốt ảo” giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã quay trở lại từ cuối năm 2017, lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018 với tâm điểm tại quận 9. Tuy nhiên, cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo của thị trường BĐS vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá.

Nhận định về nguyên nhân khiến cho giá đất tại TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh trong thời gian qua, bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam đưa ra 2 nguyên nhân. Thứ nhất, đến từ những tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của TP. Hồ Chí Minh đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng. Thứ hai là nhu cầu mua đất làm tài sản, đây vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư đa dạng, từ nhỏ đến vừa, tâm lý mua đất như một “kênh an toàn” dẫn đến nhu cầu cao cho loại hình này.

Cùng với đó, ghi nhận trong nửa đầu năm 2018, tình hình tranh chấp xảy ra tại khoảng 100 chung cư trong tổng số gần 1.000 chung cư tại TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, có 34 vụ tranh chấp đang được Sở Xây dựng kiểm tra, xử lý; có những vụ tranh chấp gay gắt, kéo dài như tại Chung cư Khang Gia (quận Tân Phú), Chung cư 584 (quận Tân Phú), Chung cư Bảy Hiền (quận Tân Bình), Chung cư Gia Phú (Thủ Đức). Các nội dung tranh chấp chủ yếu xoay quanh việc thành lập Ban Quản trị chung cư; bàn giao, quản lý, sử dụng Quỹ bảo trì chung cư; chất lượng xây dựng chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung - sở hữu riêng; chỗ để xe; chậm bàn giao căn hộ; chậm làm “sổ đỏ” cho người mua căn hộ...