Bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập

“Doanh nghiệp mua đất dự án hai lần”

Theo phân tích của Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), khoản 1.d,điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ đã quy định: "Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:

Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này."

Theo HoREA, quy định này áp dụng vào thực tế đã bộc lộ bất cập, không đảm bảo được nguyên tắc "khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích" theo quy định tại khoản (1.d) điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ.

 Hiện tại, khoản tiền giải phóng mặt bằng dự án được khấu trừ rất thấp 

Có thể hiểu được điều này khi doanh nghiệp đã phải trực tiếp thương lượng, thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng (thực chất là mua lại) quyền sử dụng đất theo giá thị trường, và hợp đồng giao dịch, trong đó có giá cả nhận chuyển nhượng đều được chứng thực của UBND phường, xã, hoặc được công chứng. Trên thực tế giá thỏa thuận nhận chuyển nhượng này cao hơn từ 4-5 lần trở lên, so với giá bồi thường dự án công ích khi cơ quan Nhà nước trực tiếp thực hiện.

Bên cạnh đó, có nhiều dự án do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân, nhưng trong khu vực không có dự án do cơ quan Nhà nước thực hiện để có giá đối chiếu tương ứng. Giá bồi thường giải phóng mặt bằng do cơ quan Nhà nước thực hiện thường rất thấp so với giá nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do doanh nghiệp thực hiện. “Bất cập phát sinh bởi vì giá của các loại đất (phần lớn là đất nông nghiệp) mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng theo giá thị trường, nhưng khi được xác định lại theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư để xác định chi phí tạo lập mặt bằng dự án sẽ cho ra kết quả thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra, bởi vì người có đất luôn đòi hỏi phải tính cả giá trị tăng thêm sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở; Đồng thời, cũng cần xem xét nhiều trường hợp doanh nghiệp đã tiến hành công tác thương lượng mua lại quỹ đất dự án trong một thời gian dài, thậm chí có khi hàng chục năm với nhiều giá khác nhau, chịu lãi suất vay kéo dài, lại bị trượt giá... để có hướng xử lý phù hợp, có lý, có tình”, HoREA phân tích.

Hai phương án bồi thường

Theo đề xuất của HoREA, cần bổ sung thêm khoản 4 vào điều 4 dự thảo để xử lý trường hợp doanh nghiệp đã tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân với giá thị trường, để đảm bảo thực hiện được nguyên tắc "Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích", với các phương án đề xuất, như sau:

Phương án 1: "Trường hợp dự án đầu tư được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá, mà do doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Ủy ban Nhân dân phường, xã, hoặc cơ quan công chứng chứng thực được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích, nhưng mức khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp; khoản tiền tổ chức kinh tế trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án". 

Phương án 2: "Trường hợp dự án đầu tư được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá, mà do doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính lại theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì UBND cấp tỉnh được xem xét áp dụng thêm hệ số điều chỉnh k tùy theo thời điểm, để xác định khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được khấu trừ, nhưng mức khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp; khoản tiền tổ chức kinh tế trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án".

Về lâu dài, Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi Luật Thuế để chuyển đổi khoản thu "tiền sử dụng đất" thành "thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở đô thị", với thuế suất cụ thể (có thể là 10%, hoặc 15% bảng giá đất cấp tỉnh) như đề xuất của Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh báo cáo lên Chính phủ tại văn bản số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013, nhằm khắc phục việc nộp tiền sử dụng đất hiện nay đang là một gánh nặng, là một ẩn số, không minh bạch đối với doanh nghiệp, và trên thực tế dễ phát sinh cơ chế xin - cho./.

Loan Nguyễn