Bong bóng bất động sản đang phình?

Sau một thời dài nguội lạnh, giờ đây thị trường bất động sản đang ấm dần. Giới kinh doanh bất động sản sau một thời gian dài chờ đợi đã được “hái trái ngọt”. Doanh nghiệp bất động sản “mới nổi” như Novaland đồng loạt triển khai hàng loạt dự án bất động sản tại những nơi đắc địa thuộc phân khúc trung, cao cấp. Tập đoàn hàng đầu trong ngành bất động sản Vingroup không chỉ đẩy mạnh kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản mà còn mở rộng ra rất nhiều ngành nghề khác. Công ty Cổ Phần Đầu Tư và Kinh Doanh nhà Khang Điền sau 2 năm thua lỗ đã có lợi nhuận tăng vọt trong năm 2014 và Quý 1/2015. Ngay cả những doanh nghiệp trước đây gặp rất nhiều khó khăn như Bất động sản Phát Đạt, Sacomreal bước đầu cũng ghi nhận những bước tiến khả quan.

Sự ấm lên của thị trường bất động sản là một hệ quả tất yếu khi mà tăng trưởng kinh tế đang dần được cải thiện. Tăng trưởng GDP Quý 1/2015 lên mức 6,03%, cao nhất trong vòng 4 năm trở lại đây. Nhiều dự báo cho rằng GDP năm nay có thể lên đến 6,5%. Với con số này thì đáy của nền kinh tế dường như đã được thiết lập vào năm 2013 và giờ đây nền kinh tế đang có những bước phục hồi rất khả quan.

Bên cạnh tăng trưởng kinh tế thì các chỉ số vĩ mô khác cũng tương đối ổn định. Lạm phát gần như được khống chế hoàn toàn và lãi suất thì đang ở mức thấp nhất trong lịch sử. Đây là những yếu tố tiền đề quan trong đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Thực tế, trong hơn 1 năm nay với việc dư thừa nguồn vốn nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh việc cho vay mua bất động sản. Theo NHNN, tín dụng cho bất động sản quý 1/2015 đã tăng hơn 10% so với cuối năm trước, gấp 4 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nền kinh tế. Thống kê cho thấy so với mức đáy năm 2012, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã tăng khoảng 70%, mức 333 ngàn tỷ đồng vào cuối quý 1/2015. Hiện nay hầu hết các dự án mở bán đều được hỗ trợ tín dụng từ ngân hàng. Việc vay vốn thường được thực hiện một cách khá dễ dàng. Một hộ gia đình chỉ cần có thu nhập vài chục triệu đồng/tháng là có thể vay vốn đến gần 1 tỷ đồng để mua căn hộ hoặc đất nền.

Tuy nhiên, trước sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản nhiều người lo ngại một đợt bong bóng mới sắp nổ ra. Chúng ta còn nhớ bong bóng bất động sản năm 2007-2008 đã làm cho nền kinh tế điều đứng. Đợt phục hồi “giả tạo” vào năm 2010 đã khiến cho nhiều “đại gia”, doanh nghiệp bất động sản trước bờ vực phá sản. Chính vì vậy, việc lo ngại một đợt bong bóng bất động sản mới không phải là không có cơ sở.

Thống kê của CafeLand cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2015 đã có 8.600 căn hộ được chào bán. Trong đó có 4.225 căn hộ cao cấp, 2.660 căn hộ trung cấp nhưng chỉ có 1.720 căn hộ bình dân. Mức giá bán chủ yếu dao động từ 20-40 triệu đồng/m2. Như vậy, thị trường bất động sản giờ đây đã có một sự chuyển đổi căn bản. Thay vì tập trung vào phần khúc bình dân như trước giờ đây doanh nghiệp đều tập trung vào phân khúc trung cao cấp vì đây là phân khúc có lợi nhuận biên cao hơn rất nhiều so với phân khúc bình dân.

Tuy nhiên, một câu hỏi đặt ra là liệu rằng thu nhập thực của người dân có đủ mua những dạng bất động sản có giá 2-5 tỷ đồng này hay không. Trao đổi với CafeLand, lãnh đạo một công ty môi giới bất động sản lớn cho biết, theo quan sát của ông thì tỷ lệ người mua nhà để đầu tư ngày một tăng mạnh. Những khách hàng tiềm năng để mua nhà để ở là những cặp vợ chồng trẻ có thu nhập cao và những gia đình giàu có ở các tỉnh về thành phố mua nhà tăng nhưng không nhanh bằng “giới đầu cơ”.

Như vậy, việc thị trường bất động sản đang nóng lên từng ngày đã mang đến “niềm vui” cho những doanh nghiệp trong ngành và cả nền kinh tế. Tuy nhiên, với sự phục hồi khá nhanh và tín dụng bất động sản đang tăng mạnh cũng gây ra những lo ngại về “bong bóng” trên thị trường bất động sản có thể phình lên. Bài học về cái bẫy phục hồi của bất động sản năm 2010 khiến nhiều doanh nghiệp điêu đứng vẫn còn đó. Do vậy, việc thận trọng với sự phục hồi của thị trường bất động sản trong lúc này vẫn rất cần thiết với doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.