Cho phép xây dựng căn hộ 25m2: Liệu có phá vỡ quy hoạch đô thị?

Khai sinh căn hộ 25m²

Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư do Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh vừa ký ban hành và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2020. Theo Thông tư, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m² đối với dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ có diện tích căn hộ nhỏ hơn 45m² không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Bên cạnh đó, căn hộ phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh được chiếu sáng tự nhiên, nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên và diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m².

Thông tư cũng nêu rõ: Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng, đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8m²/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân.

Đối với cụm nhà chung cư trong một dự án xây dựng khi không bố trí được không gian sinh hoạt cộng đồng trong từng tòa nhà, cho phép kết hợp tại một vị trí hoặc khu vực riêng biệt với tổng diện tích cho sinh hoạt cộng đồng được giảm tối đa 30%; bán kính từ sảnh các tòa nhà tới nơi sinh hoạt cộng đồng không quá 300m và cần tính toán, thuyết minh đảm bảo nhu cầu sinh hoạt thuận tiện cho cư dân.

Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây dựng mới, xây dựng lại nhà chung cư có chiều cao đến 150m hoặc có đến 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Quy hoạch đô thị có bị ảnh hưởng?

Xung quanh việc xây dựng căn hộ 25m² đã có nhiều ý kiến tranh luận trái chiều trong suốt nhiều năm qua. Không ít ý kiến cho rằng đây sẽ là “cứu cánh” để người nghèo có cơ hội sở hữu nhà tại những đô thị lớn, nhưng cũng không ít ý kiến cho rằng việc xây dựng căn hộ mini sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch đô thị cùng nhiều hệ lụy sau này. Vậy việc xây dựng căn hộ mini liệu có khả quan?

Kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2019 cho thấy rõ xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua; Hộ gia đình hạt nhân 02 thế hệ là chủ đạo; Hộ gia đình có 03 thế hệ giảm dần; Và cũng cho thấy xu thế gia tăng hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi… Tỷ lệ hộ có từ 1-4 người, tương đương 2.018.213 hộ, chiếm đa số, lên đến 78,88% tổng số hộ gia đình. Trong đó, có 828.320 hộ có từ 1-2 người chiếm đến 32,37% tổng số hộ gia đình.

Dựa vào những số liệu trên, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh tán thành việc xây dựng căn hộ 25m2 và cho biết, từ thực tiễn của TP. Hồ Chí Minh, nhất là về dân số, cấu trúc hộ gia đình và nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư, HoREA ủng hộ xây dựng “căn hộ nhỏ” trong chung cư nhà ở thương mại theo Thông tư 21/2019/TT-BXD sẽ được ban hành ngày 1/7/2020 tới đây. Tuy nhiên, loại căn hộ có diện tích 25m² này phải được xây dựng ở những khu vực thích hợp chứ không thê xây dụng tràn lan.

Cũng theo HoREA, “Căn hộ nhỏ” của bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có “giá bán nhỏ nhất” so với căn hộ khác trong dự án đó, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

Ví dụ: Căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng/m², nhưng với “căn hộ nhỏ” cao cấp, có diện tích 30m² trong dự án này, thì giá bán chỉ là 1,35 tỷ đồng. Các bạn trẻ mới lập nghiệp cũng có thể mua được căn hộ cao cấp này; Căn hộ bình dân có đơn giá bán 25 triệu đồng/m², nhưng với “căn hộ nhỏ” bình dân, cũng có diện tích 30m² trong dự án này, thì giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người.

Tuy nhiên, việc xây dựng quá nhiều những căn hộ mini như vậy trong cùng một chung cư sẽ làm số lượng cư dân tăng lên đáng kể, từ đó kéo theo áp lực về dân số, hạ tầng kỹ thuật, sinh ra bất cập cho quy hoạch đô thị.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng, việc Bộ Xây dựng điều chỉnh cho phép xây dựng căn hộ mini là phương án không phù hợp trong tình hình hiện nay. Bởi, dân số TP. Hồ Chí Minh tính đến tháng 4/2019  hơn 8 triệu người, tính cả người tạm trú ngắn hạn, khách vãng lai thì dân số thành phố hiện nay lên đến gần 13 triệu người. Trong khi đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hiện có của TP. Hồ Chí Minh hiện đang có dấu hiệu quá tải khi phục vụ cho gần 13 triệu dân hiện tại. Nếu Bộ Xây dựng cho phép nhân bản mô hình căn hộ mini sẽ gây khó khăn cho công tác quản lý.

Theo chuyên gia, chỉ nên cho phép làm những dự án căn hộ diện tích nhỏ mà chỉ dành cho thuê và làm ở những nơi phù hợp. Như vậy sẽ giải quyết được tình trạng nhà “ổ chuột trên cao” bởi chủ đầu tư nhà sẽ có những phương án quản lý chặt chẽ và có quy định bắt buộc người thuê phải tuân thủ.

Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2020. Tuy nhiên, cần phải xem xét, điều chỉnh sao cho phù hợp đối với những khu đô thị lớn như: TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội… để tránh nguy cơ phá vỡ quy hoạch hoàn toàn có thể xảy ra nếu không cẩn thận.