Cơ hội đầu tư cổ phiếu BĐS trên thị trường chứng khoán

Nền kinh tế nhiều khởi sắc

Tại Hội thảo thường niên do Tạp chí Thương Gia phối hợp cùng Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam tổ chức mới đây tại TP. Hồ Chí Minh, các chuyên gia, nhà đầu tư đều có chung nhận định: Mặc dù kinh tế toàn cầu vẫn đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng nền kinh tế trong nước vẫn có những chuyển biến tích cực. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý 3/2019 ước tính tăng 7,31% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn mức tăng 6,82% của quý 1 và 6,73% của quý II năm nay. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 9 tháng năm nay đạt 3.634,8 nghìn tỷ đồng, tăng 11,6% so với cùng kỳ năm trước.

Đầu tư trực tiếp nước ngoài từ đầu năm đến thời điểm ngày 20/9/2019 thu hút 2.759 dự án cấp phép mới với số vốn đăng ký đạt 10.973,4 triệu USD, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.183,7 triệu USD, chiếm 10,8%. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 9/2019 tăng 0,32% so với tháng trước. Tính chung quý III/2019, CPI tăng 0,48% so với quý trước và tăng 2,23% so với quý III/2018, lạm phát được kiểm soát tăng 0,16% so với tháng 8/2019, tăng 1,96% so với cùng kỳ năm trước.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) 9 tháng đầu năm ước tăng 7,81%, trong đó: khu vực nông, lâm, thuỷ sản tăng 5,9%; khu vực công nghiệp - xây dựng tăng 6,3%; khu vực thương mại - dịch vụ tăng 8,2%. Trong đó, 4 ngành chiếm tỷ trọng cao là thương nghiệp, vận tải kho bãi, kinh doanh BĐS và tài chính ngân hàng.

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 9/2019 tăng 0,50% so tháng trước, tăng 2,27% so với tháng 12/2018 và tăng 3,43% so với cùng tháng năm trước. Chỉ số giá tiêu dùng bình quân 9 tháng năm 2019 tăng 3,85% so với bình quân cùng kỳ năm 2018. Nguyên nhân chủ yếu là giá điện sinh hoạt điều chỉnh tăng, điều chỉnh tăng giá dịch vụ y tế, tăng học phí trong năm học mới, giá các mặt hàng thực phẩm tăng.

Từ đầu năm đến ngày 20/9/2019, TP. Hồ Chí Minh đã có 947 dự án có vốn nước ngoài được cấp giấy chứng nhận đầu tư trên địa bàn với tổng vốn đăng ký đạt 953,2 triệu USD, tăng 25,1% về giấy phép và tăng 39,2% về vốn đăng ký so với năm 2018. Ngành kinh doanh bất động sản dẫn đầu về vốn với 36 dự án, vốn đầu tư đạt 370 triệu USD, chiếm 38,8% tổng vốn được cấp phép mới.

Tiềm năng, cơ hội cho cổ phiếu BĐS

Theo ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng Trưởng cơ quan đại diện UBCK Nhà nước tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường chứng khoán (TTCK) đã đi vào hoạt động được gần 20 năm, so với lịch sử TTCK trên thế giới thì TTCK vẫn còn non trẻ, tuy nhiên cũng đã có tốc độ tăng trưởng rất đáng khích lệ. Vào tháng 7/2000, phiên giao dịch đầu tiên chỉ có 2 cổ phiếu REE và SAM, đến nay thị trường chứng khoán phát triển mạnh mẽ, trở thành kênh huy động vốn quan trọng của nền kinh tế.

Toàn thị trường có 1.664 mã chứng khoán đang giao dịch trên cả 3 sàn là HOSE, HNX, UpCoM, vốn hóa đạt gần 200 tỷ USD. Trong đó, số lượng các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết là 120 mã cổ phiếu, vốn hoá chiếm 23%. Tỷ lệ sở hữu nước ngoài tại các công ty niêm yết chiếm khoảng 20% (HSX) và 5% (HNX), trong đó sở hữu nước ngoài tại các công ty BĐS niêm yết vào khoảng 16%. Trong đó, thị trường chứng khoán được cho là kênh huy động vốn quan trọng cho ngành BĐS.

Cùng vấn đề này, TS Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân BizLight, cho rằng, chứng khoán toàn cầu tiếp tục tăng điểm. TTCK Việt Nam gần chạm ngưỡng 1000 điểm. TTCK tiếp tục duy trì đà tăng điểm nhẹ trong tháng 10 là nhờ những diễn biến tích cực của tình hình kinh tế vĩ mô trong nước, xu hướng tăng điểm của chứng khoán thế giới cùng với sự hỗ trợ của mùa công bố kết quả kinh doanh quý III.

Kết thúc phiên giao dịch ngày 31/10, chỉ số VN - Index đóng cửa ở mức 998,82 điểm - tăng nhẹ 0,23% so với phiên cuối cùng của tháng trước, trong đó ngày 30/10 đã vượt ngưỡng 1000 điểm. Sàn HNX cũng diễn biến tương tự khi đóng cửa ở mức 105,19 điểm, tăng nhẹ (0,13%) so với cuối tháng trước. Sàn UPCOM diễn biến kém tích cực hơn 2 sàn giao dịch chính thức khi đã điều chỉnh giảm nhẹ 0,97%.

Trên sàn giao dịch HOSE, thanh khoản thị trường có diễn biến tích cực hơn so với những tháng trước, sự cải thiện được ghi nhận đối với cả khối lượng giao dịch (tăng 24,65% so với tháng 9) cũng như giá trị giao dịch (tăng 7,08% so với tháng 9). Trên sàn HNX, thanh khoản thị trường cũng có diễn biến tương tự, tăng 26,13% về giá trị giao dịch và tăng 18,78% về khối lượng giao dịch so với tháng trước.

Tính chung trên cả hai sàn, thanh khoản thị trường đã cải thiện với tổng khối lượng giao dịch đạt mức tăng khoảng 23,84% và tổng giá trị giao dịch tăng 8,65%. Thanh khoản thị trường trong những tháng vừa qua vẫn tập trung ở các mã cổ phiếu có giá trị vốn hóa lớn, đặc biệt là nhóm cổ phiếu ngân hàng.

Trên thế giới, nhiều nghiên cứu về mối quan hệ giữa thị trường BĐS và thị trường chứng khoán đã kết luận rằng, đây là hai thị trường trụ cột của nền kinh tế. Tại Việt Nam, khi quy mô vốn huy động lớn, các quy định cho vay đầu tư kinh doanh BĐS của hệ thống ngân hàng thắt chặt, kinh nghiệm đầu tư và huy động vốn của nhà đầu tư tăng lên, năng lực quản trị dự án và quản trị tài chính trong đầu tư BĐS đã đạt trình độ chuyên nghiệp hóa cao thì việc huy động vốn bằng phát hành trái phiếu, cổ phiếu được coi là “điểm tựa mới” cho các doanh nghiệp BĐS.

BĐS là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi nguồn vốn lớn và hiện vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay từ ngân hàng. Thế nhưng, cho vay bất động sản được Ngân hàng Nhà nước xếp vào lĩnh vực rủi ro và tiếp tục lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào lĩnh vực này. Do đó, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán được cho là sẽ giúp các doanh nghiệp BĐS đẩy mạnh triển khai dự án, tăng cung cho thị trường, giải quyết nhu cầu nhà ở bức thiết của người dân.

Trong những ngày vừa qua, khối ngoại tiếp tục bán ròng mạnh trên cả hai sàn HOSE và HNX. Theo đó, khối ngoại bán ròng trên sàn HOSE với tổng giá trị là 1664,65 tỷ đồng, là tháng bán ròng thứ 3 liên tiếp kể từ đầu năm đến nay. Trên sàn HNX, khối ngoại đã quay trở lại trạng thái mua ròng 36 tỷ đồng sau 5 tháng bán ròng liên tiếp trước đó. Trên sàn Upcom, khối ngoại tiếp tục mua ròng tổng giá trị mua ròng là 65 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tại hội thảo, có ý kiến cho rằng, nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển, thế nhưng, vẫn còn những rủi ro ảnh hưởng đến sự tăng trưởng này, điển hình như chiến trang thương mại Trung - Mỹ đang gay gắt. Vì vậy, nếu cuộc chiến tranh thương mại vẫn cứ tiếp tục thì nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng bị ảnh hưởng. Thêm nữa, Ngân hàng Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS, thì cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường BĐS xảy ra bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

TTCK và BĐS sẽ có bước tiến mới

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, hoạt động BĐS luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn, nhất là khi điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường. Cụ thể, theo Thông tư 36 sửa đổi, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS là 200%.

Chỉ thị 04 của Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán… Vì lẽ này, trên thực tế, các ngân hàng khó còn “room” tín dụng để cho vay BĐS và tỉ lệ tín dụng vào ngành địa ốc có khả năng giảm xuống trong năm 2019. Tuy nhiên, xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng khá lạc quan khi các nhà phát triển BĐS có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau.

Theo ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng, Trưởng cơ quan đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tại TP.Hồ Chí Minh, thời gian qua, khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu chững lại thì việc các doanh nghiệp BĐS đẩy mạnh phát hành trái phiếu một cách ồ ạt cũng sẽ tiềm ẩn rủi ro. Nhất là khi nguồn vốn thu được từ các đợt phát hành không được đưa vào dự án BĐS, triển khai đúng tiến độ, hiệu quả.

Trước tình hình này, Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các bộ, ngành liên quan triển khai giải pháp để phát triển thị trường chứng khoán, góp phần chuyển bớt “gánh nặng” tài trợ vốn trung và dài hạn từ thị trường tiền tệ sang thị thị trường tài chính, chứng khoán. Với sự quyết liệt này của Chính phủ, thị trường chứng khoán và thị trường BĐS được nhận định sẽ có bước phát triển mới trong năm 2020 và các năm tiếp theo.

Ngoài ra, đà tăng trưởng từ chính sách cũng góp phần vào sự hồi phục đáng kể của thị trường giao dịch, dưới sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và đặc biệt là nhóm BĐS.