Công ty Kim Oanh chuyển nhượng cả đất Nhà nước giao không thu tiền dù không phải CĐT dự án

Nhiều hành vi gian dối trong chuyển nhựơng quyền sử dụng đất dự án KDC Hoà Lân

Liên quan đến việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án khu dân cư (KDC) Hòa Lân, phường Thuận Giao, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương với tổng diện tích là 490.765,1 m² (trong đó, đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 243.912 m². Đất không thu tiền sử dụng đất là 246.833 m²) của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh, TP. Hồ Chí Minh (Công ty Kim Oanh) có nhiều dấu hiệu trục lợi, gian dối trong chuyển nhượng.

Cụ thể, dự án KDC Hoà Lân do Công ty TNHH sản xuất thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) làm chủ đầu tư dự án. Tháng 9/2011, Công ty Thiên Phú có ký hợp đồng số 200300/TC thế chấp diện tích đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 243.912 m² bằng 72 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký tay (không được công chứng) hợp đồng số 201100301/TC thế chấp 246.853,1 m² đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất bằng 13 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho NH NN&PTNT Chi nhánh Chợ Lớn (ngân hàng).

Tuy nhiên, biến động của thị trường trong hoạt động kinh doanh BĐS đã ảnh hưởng đến khả năng thanh toán nợ với phía ngân hàng. Thời điểm đó, Công ty Thiên Phú có lập biên bản với phía ngân hàng về việc thỏa thuận giao toàn bộ tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản, công trình khác (nếu có) gắn liền với đất của dự án KDC Hòa Lân với toàn bộ hồ sơ giấy tờ, hồ sơ pháp lý đã được Cấp có thẩm quyền phê duyệt cho ngân hàng xử lý, phát mãi tài sản thông qua tổ chức bán đấu giá theo đúng quy định của pháp luật để thu hồi nợ.

Tính từ thời điểm tháng 7/2015 đến tháng 5/2017, sau 13 lần đấu giá Công ty TNHH A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh) đã trúng đấu giá. Việc trúng đấu giá này được nhận định có nhiều dấu hiệu sai phạm tại kết luận của Thanh tra Bộ Tư pháp.

Theo đó, việc đấu giá  vi phạm khoản 2 Điều 109 Luật đất đai 2003 (thuộc khoản 2 Điều 173 Luật đất đai 2013) khi thế chấp, định giá và ký hợp đồng bán đấu giá, tổ chức bán đấu giá và công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSBĐG đối với 246.853,1m² đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, giá định giá tài sản thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, thậm chí thấp hơn cả khung giá đất do Nhà nước quy định rất nhiều, gây thất thoát cho việc thu nợ của ngân hàng, giúp đơn vị trúng đấu giá trục lợi.

Dùng chứng thư thẩm định giá hết hiệu lực để bán đấu giá, vi phạm quy chế đấu giá và luật đấu giá, không niêm yết bán đấu giá tài sản theo quy định, bán tài sản khi chưa giải chấp đất KDC Hòa Lân và ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng đất khu dân cư Hòa Lân với Công ty Kim Oanh khi chưa có quyết định của UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt chuyển đổi Chủ đầu tư từ Công ty Thiên Phú cho Công ty Kim Oanh.

Nghiêm trọng hơn Công ty Thiên Phú còn nhận thấy “liên minh – lợi ích nhóm” giữa Công ty Kim Oanh – Ngân hàng - Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn. (Ông Nguyễn Việt Hưng là em vợ ông Phạm Đăng Bộ, Giám đốc ngân hàng với tư cách là Phó trưởng phòng hành chính nhân sự, Trưởng phòng Pháp chế, thành viên Hội đồng tín dụng, Ủy viên Hội đồng xử lý tài sản tại ngân hàng đứng ra thành lập Công ty Cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn để cùng ngân hàng tổ chức bán đấu giá dự án).

Chuyển nhượng cả đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất

Trong quá trình bán đấu giá và ký hợp đồng mua bán tài sản số 01 – 10/2017/HĐMBTSBĐG ngày 01/7/2017 của Công ty A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh TP.Hồ Chí Minh) có nhiều dấu hiệu sai phạm?

Cụ thể, việc ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá tại Văn phòng công chứng có dấu hiệu vi phạm trình tự thủ tục ký hợp đồng mua bán tài sản theo hướng dẫn của Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương (được đăng công khai trên trang tin điện tử của Sở Tư Pháp).

Chuyển nhượng cả đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, tại thời điểm ký tài sản chuyển nhượng, tài sản thế chấp chưa được giải chấp, chưa trả hết tiền trúng đấu giá theo quy chế và theo cam kết tại Biên bản bán đấu giá thành ngày 25/5/2017.

Ở thời điểm hiện tại, Công ty Kim Oanh vẫn chưa được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với 490.765,1 m² đất thuộc dự án KDC Hòa Lân. Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã có công văn số 2351/SXD-QLN ngày 17/7/2018 và Công văn số 3225/SXD-QLN ngày 25/9/2018 gửi UBND tỉnh Bình Dương và Công ty Kim Oanh khẳng định: “UBND tỉnh Bình Dương chưa có căn cứ để công nhận Công ty Kim Oanh là Chủ đầu tư dự án vì Công ty Kim Oanh chưa thanh toán hết số tiền trúng đấu giá? Chưa được bàn giao tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng đất khu đất thuộc dự án KDC Hòa Lân theo Khoản 2, Điều 18, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ”. Mặt khác, ngay sau khi trúng đấu giá Công ty Kim Oanh vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Cụ thể, từ ngày 25/5/2017 – 15/3/2019, sau 22 tháng công ty này mới hoàn tất nghĩa vụ thanh toán.

Liên quan đến vấn đề trên, ngày 15/3/2019, Tòa án nhân dân Quận 7, TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2019/QĐ – BPKCTT (cấm dịch chuyển quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp), điều 1 của Quyết định nêu: “Cấm dịch chuyển quyền về tài sản dười mọi hình thức đối với các tài sản là quyền sử dụng đất thuộc dự án khu dân cư Hòa Lân, tại xã Thuận Giao, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương. Tổng diện tích là 490.765,1 m² trong đó có 243.912 m² đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và 246.853,1 m² được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, Công ty Kim Oanh mà người đại diện pháp luật thời điểm đó là Bà Đặng Thị Kim Oanh vẫn mang toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSBĐS ngày 1/7/2017 bao gồm cả các phụ kiện, văn bản sửa đổi bổ sung, biên bản đối chiếu công nợ ngày 20/5/2019 (nghĩa là toàn bộ đất của khu dân cư Hòa Lân - PV), thế chấp ngày 11/2/2020 vào Ngân hàng Thương mại CP Phương Đông để “vay” nhiều tỷ đồng.

Theo quy định của pháp luật, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.  Do Công ty Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh không đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất Đai 2013 trước khi thế chấp tài sản, do đó việc thế chấp quyền sử dụng đất dự án KDC Hòa Lân để vay tiền tại ngân hàng được cho không đúng quy định của pháp luật.

Mặc dù chưa được công nhận chủ đầu tư dự án, việc thế chấp này vẫn được Công ty Kim Oanh và ngân hàng OCB đăng ký giao dịch bảo đảm tại “Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp hệ thống đăng ký trực tuyến” tại trang tin điện tử có tên “dktructuyen.moj.gov.vn” (tài sản đăng ký thế chấp từ trang 19 – 23 của vi bằng).

Được biết, ngoài dự án trên Công ty Kim Oanh còn thế chấp tương tự với dự án KDC Trường Lưu, phường Long Trường, quận 9, TP. Hồ Chí Minh. Quyền sử dụng đất 43 ha của Công ty TNHH đầu tư xây dựng Tân Phú nhận chuyển nhượng trái pháp luật tại tỉnh Bình Dương và toàn bộ cổ phần góp vốn của bà Đặng Thị Kim Oanh tại Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Thuận Lợi (mã số doanh nghiệp: 3702134666), công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh TP.Hồ Chí Minh.

Đối với khu đất 43 ha do Công ty TNHH đầu tư xây dựng Tân Phú (do công ty Kim Oanh Tp.HCM sở hữu 100% vốn điều lệ) đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng khu đất 43ha tại Khu đô thị Tân Phú với Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông chi nhánh TP. Hồ Chí Minh để bảo lãnh cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Công nghiệp Nam Kim vay số tiền 350 tỷ đồng.

Cùng vấn đề này, hiện Cơ quan CSĐT – Công an tỉnh Bình Dương đã khởi tố điều tra, xác minh làm rõ việc Công ty Tân Phú ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng khu đất 43ha với Ngân hàng TMCP Phương Đông – Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh bảo lãnh cho Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Công nghiệp Nam Kim.