Đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư: Cần sớm hoàn thiện khung pháp luật

Tuy nhiên, từ việc doanh nghiệp trúng đấu giá cao nhưng bỏ cọc, cần nhìn nhận thấu đáo mặt tích cực cũng như hạn chế cùng những tác động đến thị trường bất động sản (BĐS) và môi trường đầu tư của thành phố.

Nhiều hệ luỵ khi doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc

Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành về đánh giá việc UBND TP. Hồ Chí Minh vừa qua tổ chức đấu giá công khai 04 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo đó, trong 04 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đấu giá là các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm. Nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá thì sẽ bổ sung thêm nguồn thu 37.346 tỷ đồng cho ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà thành phố đã thực hiện trước đây.

Tuy nhiên, việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Cụ thể, doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc mà nếu không được xử lý nghiêm minh, kịp thời thì sẽ tác động xấu, làm suy giảm hiệu lực và tính công khai, công bằng của phương thức đấu giá tài sản thuộc sở hữu toàn dân, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án.

Thứ hai, do một số quy định pháp luật về đấu giá tài sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất có các “lỗ hổng”, “kẽ hở” nên đã bị các nhà đầu tư ”lợi dụng”, biểu hiện qua việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc sẽ gây ra thiệt hại cho thị trường BĐS. Nhờ sự chỉ đạo kịp thời của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào cuộc quyết liệt nên đã hạn chế được thiệt hại. 

Cũng theo HoREA, ngay sau các cuộc đấu giá đất, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá ”ảo” để ”thổi giá”, đẩy giá đất, giá nhà, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và nhiều địa phương; hoặc để nhằm nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu; hoặc nhằm ”đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng mà nếu thực hiện ”trót lọt” thì có thể ”rút ruột” ngân hàng; hoặc để ”làm sạch” bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích trục lợi.

Mặt khác, nếu đầu nậu, doanh nghiệp lợi dụng giá trúng đấu giá ”ảo”, thiết lập mặt bằng giá mới rất cao để đầu cơ, lũng đoạn thị trường thì sẽ dẫn đến tác hại rất lớn đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường BĐS và sẽ là một yếu tố đẩy giá nhà lên cao, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.

Việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc tác động xấu đến môi trường đầu tư của TP. Hồ Chí Minh và làm giảm hiệu lực của phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, gây khó khăn cho việc mời gọi nhà đầu tư ”sếu đầu đàn” trong nước và nước ngoài để phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm thành Trung tâm tài chính tầm cỡ quốc tế. 

Cùng với đó, nhiều “bất cập” cũng được HoREA nêu ra như áp dụng quy định ”đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư do Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa phân biệt trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị, có sự khác biệt rất lớn so với trường hợp đấu giá tài sản đơn lẻ như nền nhà, căn hộ, bất động sản, tài sản thanh lý… để quy định hình thức đấu giá phù hợp.

“Bất cập” do chưa quy định chặt chẽ về “tiền đặt trước” (tiền đặt cọc) để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phải chứng minh có đủ năng lực tài chính để thanh toán tài sản trúng đấu giá để được tham gia “trả giá”. Hoặc những “bất cập” do Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định thời gian chuẩn bị hồ sơ tham gia đấu giá phù hợp với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS nhà ở……

Kiến nghị và giải pháp

Để đảm bảo công bằng của phương thức đấu giá tài sản thuộc sở hữu toàn dân, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án, HoREA đề nghị quy định “hình thức đấu giá”, thời gian chuẩn bị hồ sơ tham gia đấu giá phù hợp đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (“đất công”) để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị. Cụ thể, như xây dựng chương riêng trong Luật Đấu giá tài sản để quy định đầy đủ cơ chế đối với trường hợp trên.

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (“đất công”), HoREA đề nghị áp dụng hình thức ”đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”  hoặc hình thức ”đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp”. Theo đó, ở bước 1, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét ”Báo cáo khả thi dự án đầu tư” do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra ”danh sách ngắn” các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá. Bước 2, tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong ”danh sách ngắn” theo hình thức ”đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc ”đấu giá  bằng bỏ phiếu gián tiếp” để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá.

Liên quan đến tiền đặt cọc đấu giá, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự, HoREA đề nghị xem xét thay thế quy định về ”tiền đặt trước” tại Khoản 1, Điều 39, Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về ”bảo đảm đấu giá” hoặc ”đặt cọc đấu giá” để đảm bảo sự thống nhất, liên thông giữa Luật Đấu giá tài sản 2016 và Bộ luật Dân sự 2015. Khi nhà đầu tư trúng đấu giá thì tiền “bảo đảm đấu giá” hoặc ”đặt cọc đấu giá” chuyển thành tiền “đặt cọc” để bảo đảm thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Mặt khác, HoREA kiến nghị giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định giá trị “tiền đặt cọc đấu giá” phù hợp với từng cuộc đấu giá tài sản, nhất là trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, nhà ở, khu đô thị, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, do hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chỉ quy định “tiền đặt trước” tối thiểu 5%, tối đa 20% giá khởi điểm đấu giá.

Mặt khác, cần quy định “ngưỡng giá” ở mức khoảng gấp rưỡi ”giá khởi điểm đấu giá”, nhà đầu tư đã nộp ”tiền đặt trước” được trả giá không vượt quá ”ngưỡng giá”, nếu vượt quá ”ngưỡng giá” thì nhà đầu tư chỉ được ”trả giá” lô đất đấu giá ”khi có đủ tiền trên tài khoản” hoặc ”khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá” hoặc ”khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng”.

Đồng thời, tăng cường công tác quản lý nhà nước để kiểm soát chặt chẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản cấp tỉnh nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng “đấu giá cuội”, “đấu giá có quân xanh - quân đỏ”, ngăn ngừa hành vi ”thông đồng” giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc hành vi “thông đồng” giữa nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá, hoặc hành vi “can thiệp” của phần tử xấu ngoài xã hội vào hoạt động đấu giá tài sản.

Cùng vấn đề trên, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tăng cường rà soát các tổ chức tín dụng cho các nhà đầu tư vay tiền tham gia đấu giá đất và kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, BĐS để đảm bảo an toàn tín dụng.