Đề xuất giải pháp kéo giảm giá nhà

Trước việc giá nhà liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Chính phủ, bộ ngành, trong đó có đề nghị các giải pháp kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Nhiều chi phí làm đội giá nhà

Theo HoREA, mối quan tâm lớn nhất của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, các gia đình trẻ và người nhập cư là nhu cầu tạo lập nhà ở có mức giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng thu nhập.

Hiện nay, căn hộ trung cấp có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng 100 triệu đồng/năm. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường BĐS trong những năm qua.

Cũng theo HoREA, hiện có nhiều chi phí đang tác động đến việc tăng giá nhà. Cụ thể, chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại, trong đó có chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường, để tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, chi phí nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra. Do vậy, gần như chủ đầu tư phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ 2. Do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, nên phần chi phí không được khấu trừ này “bị coi” là “lợi nhuận” và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên “khoản lợi nhuận” này và cuối cùng sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Mặt khác, chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” (áp dụng đối với các dự án nhà ở có sử dụng đất lúa) được tính tối thiểu bằng 50% giá đất lúa theo bảng giá đất của địa phương. Tại TP. Hồ Chí Minh, chi phí “nộp tiền bảo vệ đất lúa” được tính bằng 80% giá đất lúa theo Bảng giá đất được quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 3 Quyết định số 35/2016/QĐ-UBND. Mức thu 80% của TP. Hồ Chí Minh là mức thu cao nhất cả nước.

Chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 50% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Chi phí xây dựng thường chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% giá thành đối với dự án biệt thự và cũng thường chiếm trên dưới 40% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án. Chi phí xây dựng tại các địa phương trong cả nước thường không khác nhau nhiều. Đơn cử giá thành xây lắp công trình nhà chung cư 20 - 30 tầng khoảng 12 triệu đồng/m2 sàn, nhà càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng cao hơn.

Chi phí tài chính gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện trong 03 năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng 10% giá thành. Đồng thời, chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5% giá thành.

Ngoài ra, còn có nhiều chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án. Cụ thể, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến các chi phí “không tên” trong khoản “chi phí dự phòng”. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Giải pháp kéo giảm giá nhà

Trước việc giá nhà tăng do chịu nhiều chi phí trong quá trình triển khai thực hiện, HoREA nêu nhiều giải pháp, trong đó có việc đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15 - 20% giá đất trong Bảng giá đất. Đề nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% Bảng giá đất, theo khoản 2, Điều 5, Nghị định 35/2015/NĐ-CP, nhất là trong trường hợp Bảng giá đất phù hợp giá thị trường.

Mặt khác, HoREA kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 04 bước, đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.

Cụ thể: Bước 1, lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Bước 2, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị. Bước 3, thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính như lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Bước 4, lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, HoREA đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Đề nghị Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng. Trong đó, đề nghị Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các văn bản luật, văn bản dưới luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông, để làm cơ sở xây dựng, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, tiếp tục thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu.