Doanh nghiệp bất động sản lại gặp khó?

Nhiều bất cập

Theo quy định tại khoản 14, điều 1 quy định sửa đổi, bổ sung khoản 5, điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: Ngân hàng thương mại là 40% và chi nhánh ngân hàng nước ngoài là 40%.

Nâng hệ thống rủi ro đối với "các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS" từ 105%lên 250 là chưa cần thiết vào thời điểm này.

Theo NHNN, điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (chủ yếu là cho vay trung dài hạn). Cùng với đó, NHNN cho rằng, việc sửa đổi hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%  nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.

Theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), lý do mà NHNN đưa ra chưa thuyết phục bởi việc gia tăng tín dụng vào thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường bất động sản mới phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay. Bên cạnh nguồn cung tín dụng, còn có nguồn kiều hối về TP.Hồ Chí Minh năm 2015 khoảng 5,5 tỷ USD, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường bất động sản. Nhìn toàn cục thì hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn.

Thực tế, tính đến cuối tháng 9/2015, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng 358.377 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung 9 tháng đầu năm 2015). Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%).

Theo chuyên gia kinh tế - tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, thị trường bất động sản ở nước ta hiện tại chủ yếu phục thuộc vào 2 nguồn vốn là ngân hàng và huy động từ cá nhân khách hàng. Số lượng vốn huy động từ khách hàng lại đến từ các ngân hàng. Đầu tư bất động sản là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn. Trong khi đó, lại có một nghịch lý là lãi vay trung hạn và dài hạn cao hơn lãi vay ngắn hạn. Do vậy, nếu điều chỉnh Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% sẽ có tác động rất không tốt đến thị trường bất động sản.

Còn theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, ở tầm quản lý vĩ mô, NHNN có đầy đủ thông tin để đưa ra trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn một cách hợp lý nhất trong từng giai đoạn nhất định mà vẫn đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng và sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn, đi đôi với kiểm soát, xử lý nghiêm các tổ chức tín dụng vi phạm. Việc sửa đổi Thông tư 36 có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh tỏ ra lo ngại nếu các quy định mới này được thông qua thì ít nhất 1/3 nguồn vốn cho vay đối với bất động sản sẽ bị giảm so với trước. Ông Nguyễn Đình Trung, Phó chủ tịch HoREA cũng cho rằng, hiện nay nguồn lực của doanh nghiệp còn hạn chế, cần có sự hỗ trợ của nhà nước nếu giảm đột ngột sẽ làm khó cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp không đủ mạnh về tài chính.

Hai phương án thay thế

Theo HoREA, để duy trì sự ổn định của thị trường, NHNN có thể xem xét 2 phương án thay thế.

Phương án 1: Đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN trong thời điểm hiện nay, bởi các lý do sau đây: Thông tư 36 mới được triển khai 1 năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế, góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện. Các chỉ số ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững. Chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2016 nếu nhà nước có những biện pháp hiệu quả khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ như: Thuế chống đầu cơ; sử dụng công cụ tín dụng; sử dụng công cụ quy hoạch, kế hoạch về sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị, phát triển các dự án nhà ở để điều tiết thị trường bất động sản.

Phương án 2: Sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 17 Thông tư 36 như sau: “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: 

a) Ngân hàng thương mại: 50%;

b) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 50%; ”... và Khoản 30 (A6) phần II Phụ lục 2 kèm theo dự thảo Thông tư, Hiệp hội đề nghị xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%” như đã quy định tại Thông tư 36.

Theo đánh giá của TS.Lê Bá Chí Nhân, hai phương án này là hợp lý nhất vào thời điểm hiện tại bởi từ trước tới nay, chính sách luôn là đòn bẩy cho thị trường bất động sản. Việc thay đổi chính sách một cách đột ngột có thể sẽ dẫn tới hệ lụy khó lường.

Minh Tuấn