Doanh nghiệp thờ ơ với nhà ở xã hội

Theo đánh giá của HoREA, chương trình phát triển nhà ở xã hội chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản do thiếu tính hấp dẫn, cơ chế chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội còn rườm rà.

Nhiều trở ngại

Theo phân tích của HoREA, có nhiều nguyên nhân khiến các doanh nghiệp địa ốc quay lưng với nhà ở xã hội dù nhu cầu của người dân với loại hình nhà ở này vẫn rất cao.

Cụ thể, các dự án nhà ở xã hội phải được kiểm toán, do vậy có một số chi phí thực của doanh nghiệp đã bỏ ra nhưng không được tính đủ. Ví dụ: Dự án nhà ở xã hội tại phường Thảo Điền của Công ty Thủ Thiêm có khoảng 1.900m² đất được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân vào năm 2004 với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đất theo bảng giá đất của thành phố tại khu vực này khoảng 12 triệu đồng/m², giá thị trường khoảng trên 20 triệu đồng/m², nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m² của năm 2004 để tính giá thành dự án nhà ở xã hội thì sẽ rất thiệt thòi cho chủ đầu tư, và khó động viên chủ đầu tư tiếp tục tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp vẫn thờ ơ với nhà ở xã hội

Mặt khác, lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tính khoảng 10%, do vậy lợi nhuận thực nhận của doanh nghiệp thực tế thấp hơn, thậm chí có trường hợp bị lỗ. Bên cạnh đó, việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội phải được cấp tỉnh thông qua, sau đó trình Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng có văn bản chuyển Ngân hàng Nhà nước, sau đó Ngân hàng Nhà nước có văn bản chuyển đến ngân hàng thương mại thì mới xong thủ tục giải quyết cho doanh nghiệp.

Trong thời gian qua, một số doanh nghiệp đã được duyệt dự án nhà ở xã hội nhưng chưa triển khai, có doanh nghiệp như Công ty CP 584 xin rút dự án Trịnh Đình Trọng, quận Tân Phú ra khỏi chương trình nhà ở xã hội. Cùng với đó, một số dự án nhà ở thương mại chuyển thành dự án nhà ở xã hội do thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, doanh nghiệp xin chuyển đổi để xử lý hàng tồn kho, nợ xấu và để giảm lỗ, cắt lỗ. Nay, thị trường bất động sản đang phục hồi nên khó tiếp tục thu hút doanh nghiệp chuyển dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội.

Về phía cá nhân mua nhà ở thương mại (có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn hộ) khó tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng do trước đây Bộ Xây dựng quy định phải chứng minh thu nhập và phải thuộc đối tượng người có thu nhập thấp đô thị. Vừa qua, Bộ Xây dựng đã cho phép người thu nhập thấp không cần phải chứng minh thu nhập khi mua nhà ở thương mại, nhưng đối tượng mua nhà ở xã hội thì vẫn phải chứng minh thu nhập theo quy định của Nghị định 188/2013/NĐ-CP nên vẫn khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Cần cơ chế thoáng hơn

Trước thực trạng trên, HoREA cho rằng Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định thay thế Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển nhà ở xã hội để thực hiện Luật Nhà ở 2014; đặc biệt, cần xác định nguồn vốn tín dụng dài hạn, ổn định (cách tạo lập nguồn vốn tín dụng này cũng nên tương tự gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hiện nay) để thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội; và cần có cơ quan điều phối cấp quốc gia như mô hình “Tổng cục phát triển nhà ở xã hội” để quản lý và thực hiện hiệu quả chương trình này.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị chỉ nên tập trung ngân sách nhà nước vào 02 chương trình nhà ở xã hội cụ thể là chương trình nhà ở xã hội cho thuê; và chương trình nhà ở xã hội thuê mua (bán trả góp dài hạn). Đối với loại nhà ở xã hội xây xong rồi bán thu tiền ngay thì nên hoàn thiện cơ chế chính sách riêng để mời gọi các doanh nghiệp, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa. Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m². Nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp... thì còn có thể giảm giá bán loại nhà này cho người thu nhập thấp đô thị, và có thể xem đây là loại hình nhà ở xã hội theo phương thức hợp tác công - tư hiệu quả nhất;

Với gói 30.000 tỷ, HoREA cũng đề xuất gia hạn thời hạn giải ngân gói tín dụng này lên ít nhất 60 tháng (05 năm), đến hết ngày 31/05/2018 (theo quy định tại điều 4 Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 thì thời hạn giải ngân kết thúc vào ngày 31/05/2016); lãi suất của gói tín dụng này cũng nên đưa về mức 4% - 4,5% áp dụng cho năm 2016 đối với nhà ở thương mại có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng; đối với nhà ở xã hội thì đề nghị mức lãi suất là 3 - 3,5% để phù hợp với thu nhập phổ biến của các đối tượng và thực tế tình hình kiểm soát lạm phát của Nhà nước (đây cũng là mức lãi suất phổ biến ở nhiều nước);

Cùng với đó, HoREA cũng kiến nghị kéo dài thời hạn cho vay gói 30.000 tỷ cũng như có nhiều chính sách phù hợp hơn với người vay.

Về quy hoạch phát triển nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh: Hiện nay, thành phố đã phủ kín quy hoạch phân khu chi tiết 1/2000, cần xác định phát triển nhà ở xã hội phải theo dự án. Thành phố cần quy hoạch phát triển các cụm dân cư nhà ở xã hội, nhà ở bình dân dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội trên địa bàn từng quận, huyện hoặc theo khu vực có tính liên quận, ở tất cả các hướng của thành phố, có đầy đủ tiện ích (bệnh viên, trường học, thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí), có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý, giao thông thuận tiện;

Về trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội. Đây là nguồn lực rất lớn để phát triển nhà ở xã hội, cần được sử dụng hiệu quả.

Loan Nguyễn